كرس المشرع الجزائري مبدأ حق المستأجر بالتمسك بتجديد عقد الإيجار بشرط استغلال هذا الأخير للمحل لمدة سنتين 02 متتابعتين بموجب عقد كتابي ولمدة 04 سنوات متتابعة بموجب عقد ايجار شفهي نص المادة 172 قانون التجاري :
لا يجوز التمسك بحق التجديد إلا من طرف المستأجرين أو المحول إليهم أو ذوي الحقوق الذين يثبتون أنهم يستغلون متجرا بأنفسهم أو بواسطة تابعيهم إما منذ سنتين متتابعتين وفقا لإيجار واحد أو أكثر مقيدة بصفة متتالية إما منذ 4 سنوات متتابعة وفقا لإيجار واحد أو اكثر متتالية شفاهية كانت أم كتابية .
غير أنه يجوز للمستأجر الذي يثبت بسبب مشروع أو الذي أجر متجره ضمن الشروط المنصوص عليها في الاحكام القانونية المتعلقة بإيجار التسيير فإنه يجوز له التمسك بالإستغلال
وفي حاله التنازل عن المتجر فإنه يجوز للمحول إليه أن يتمسك بالحقوق المكتسبة من قبل المتنازل لإتمام مدة الإستغلال الشخصي عند الإقتضاء و المنصوص عليه في الفقرة السابقة.
مفهوم إيجار المحل التجاري
لكي نعرف التسيير الحر يجب التميز بين شكلين مختلفين من العقود المبرمة بين صاحب المحل التجاري والمستثمر الجديد وهما تسيـير المستأجر والتسيير الحر المسمى كذلك تأجير التسيير أو عقد إدارة التسيير.
حيث أنه في الحالة الأولى "يتم العقد بأن يعهد مالك المحل التجاري باستثماره لشخص يعمل باسم المالك ولحسابه، وهو ما يسمى بالمدير فقد يكون وكيلا عن المالك أو عاملا لديه وتتحدد هذه الصفة وفق مدى تبعيته للمالك أو إستقلاله." وهذا التصرف لا ينزع صفة التاجر عن مالك المحل التجاري فهو يبقى تاجرا ويظل تاجرا فهو مسؤول تجاه الغير عن أعمال المستخدم و هذا الأخير لا يكتسب صفة التاجر و هذا راجع للعلاقة التبعية الموجودة بينه وبين صاحب المحل .
وفي الحالة الثانية "يتنازل مالك المحل التجاري عن استغلال المحل لشخص أخر يقوم بإدارته لحسابه الخاص مقابل أن يتقاضى المالك أفجره عن ذلك " وفي هذه الصورة يعد فيه الشخص القائم بإدارة المحل تاجرا وتقع على عهدته مسؤولية هذا الاستغلال وحده دون أن يلتزم مالك المحل بنتائجه .
شروط عقد إيجار المحل التجاري
بالإضافة إلى الشروط الموضوعية العامة المتمثلة في الرضا والمحل والسبب هناك شروط موضوعية خاصة وشروط شكلية يتميز بها عقد التسيير الحر: أولا: الشروط الموضوعية الخاصة 1- الشروط الخاصة بالمؤجر:
" طبقا للمادة 205 من القانون التجاري يجب على الأشخاص الطبيعيين أو المعنويين الذين يمنحون إيجار التسيير أن يكونوا قد مارسوا التجارة أو امتهنوا الحرفة لمدة 05 سنوات أو مارسوا لنفس المدة أعمال المسير أو مدير تجاري أو تقني و استغلوا لمدة سنتين على الأقل المتجر الخاص بالتسيير."
ويمكن الإعفاء من هذه " المدة أو تخفيضها من طرف رئيس المحكمة بموجب أمر بعد الاستماع إلى النيابة العامة بناء على طلب المعني الذي هو مطالب بإثبات المبرر الذي يمنعه من إستغلال محله التجاري شخصيا أو بواسطة مندوبين عنه .وهذا ما أكدته المادة 206 من القانون التجاري" .
2- الشروط الخاصة بالعين المؤجرة
"يشترط أن يكون موضوع الإيجار محلا تجاريا طبقا لأحكام المادة 78 من القانون التجاري وأن تتوفر فيه العناصر المعنوية والمادية وأن يكون المؤجر قد اكتسب حق الإيجار"
ثانيا :الشروط الشكلية
" نصت المادتين 203 و204 من القانون التجاري على الشروط الواجب توافرها في عقد تأجير تسيير المحل التجاري وهي :
الرسمية
حسب نص المادة 203 فقرة 3 قانون تجاري و المادة 324 مكرر قانون مدني فأن عقد تأجير تسيـير المحل التجاري يجب تحريره في شكل رسمي " ويترتب عن تخلفه بطلان العقد
نشر العقد
"يجب أن ينشر العقد خلال 15 يوم من تاريخ إبرامه على شكل مستخرج في النشرة الرسمية للإعلانات القانونية ....إضافة إلى ذلك ينشر في جريدة مختصة بالإعلانات القانونية.
3ـ شرط التسجيل في السجل التجاري
...كما يتعين على المؤجر إما تسجيل نفسه في السجل التجاري أو تعديل تقييده الخاص مع البيان صراحة بتأجير التسيير ".
آثار عقد إيجار المحل التجاري آثار عقد ايجار المحل التجاري بالنسبة للأطراف المتعاقدة أولا : أثر العقد بالنسبة للمؤجر:
تترتب على مؤجر المحل التجاري عدة التزامات إزاء المستأجر المسير أهمها: الالتزام بتسليم المحل
"لما كان عقد إيجار المحل التجاري للاستغلال هو عقد إيجار في حقيقته فيجب على المؤجر الالتزام بتمكين المستأجر من الانتفاع به لقاء أجرة معلومة ولمدة معينة . الالتزام بضمان أي عيوب الخفية
يلتزم المؤجر بضمان جميع ما يوجد بالمحل من العيوب الخفية التي قد تمنع من الإنتفاع أو تنقص منه إنقاصاً مؤثراً "
الالتزام بضمان الاستحقاق
يضمن المؤجر لمستأجر المحل التجاري للاستغلال عدم تعرض الغير له باستحقاق المحل ممن يدعي ملكيته للمحل أو انه مستأجر له .ولذلك يتعين أن يتوافر لمستأجر المحل التجاري للاستغلال الحيازة الهادئة دون تعرض من المؤجر ذاته أو من الغير ."
الالتزام بعدم المنافسة
"قرر المشرع حماية مستأجر المحل التجاري للاستغلال إذ قرر التزام المؤجر " " بعدم ممارسة نشاط تجاري مماثل للنشاط الذي يمارسه المستأجر المسير"
ثانيا : التزامات المستأجر
تترتب على المستأجر المسير عدة التزامات إزاء المؤجر مالك المحل التجاري أهمها: الالتزام بدفع بدل الإيجار
"الوفاء بالأجرة هو من الالتزامات الجوهرية لعقد الإيجار ويجب على المستأجر للمحل التجاري أن يقوم بها في الميعاد المتفق عليه" .
الالتزام بالقيد في السجل التجاري ومسك الدفاتر التجارية
"بمجرد أن يقوم صاحب المتجر بتأجير متجره وتسليمه إلى المستثمر تزول عنه صفة التاجر ،ذلك انه لم يعدْ يحقق جميع الشروط المطلوبة لاعتبار شخص ما تاجراً لاسيما ممارسة الأعمال التجارية على سبيل الاحتراف باسمه الشخصي ولحسابه وبالمقابل يصبح مستأجر المتجر متمتعا بصفة التاجر لتلبية جميع شروط اكتساب صفة التاجر، ويلتزم بالتالي بجميع الالتزامات والواجبات الملقاة على عاتق التاجر،بما في ذلك مسك الدفتر التجارية " ، والقيد في السجل التجاري .
الالتزام باستمرار إستغلال المحل التجاري
"يلتزم بالحفاظ على نوع النشاط التجاري الممارس وعدم تغيـيره والعمل على تفعيله للحفاظ على عنصر الاتصال بالعملاء والشهرة التجارية للمحل موضوع التأجير " .
الالتزام بعدم تأجير المحل التجاري من الباطن
نظرا لأن "عقد إيجار المحل التجاري يقوم على اعتبارات شخصية في شخص المستأجر وهو المدير الحر والثقة المتبادلة بينه وبين المؤجر للمحافظة على المحل التجاري ومقوماته وعناصره فيترتب على ذلك عدم جواز التأجير للغير بالنسبة لمستأجر المحل التجاري للاستغلال دون موافقة المؤجر ولذلك ينص في اغلب الأحيان في عقود إيجار المحلات التجارية للاستغلال غلى حظر التأجير من الباطن .
فإذا خالف المستأجر هذا الحظر كان للمؤجر حق الفسخ لعقد الإيجار مع المستأجر ومطالبته بالتعويض عن الأضرار التي تلحقه من هذا الإيجار" .
آثار عقد إيجار المحل التجاري بالنسبة للغير أولا : أثار العقد إزاء دائني المؤجر:
"على الرغم من انه لا يترتب على تأجير المتجر فقدان صاحب المتجر لملكيته للمتجر ،إلا انه يترتب على واقعة التأجير إضعاف ضمانات دائني المؤجر ، وبخاصة إذا ما أساء المستأجر إدارة المحل أو كانت خبرته التجارية ضعيفة " .لذلك خص القانون دائني المحل التجاري ببعض الضمانات.
لقد أعطى القانون "الحق لدائني المؤجر في رفع دعوى قضائية أمام محكمة دائرة المحل التجاري للمطالبة بجعل ديونهم واجبة الأداء فورا إذا رأوا أن في خطر من جراء عملية تأجير تسيير المحل التجاري ويشترط رفع هذه الدعوى خلال ثلاث أشهر من تاريخ نشر عقد تأجير التسيير في النشرة الرسمية للإعلانات القانونية، وإلا سقط حقهم وهذا ما أكدته أحكام المادة 208 قانون تجاري.
وتفصل المحكمة وتقدر مسالة الخطر مقارنة بحالة نشاط المحل التجاري موضوع تأجير التسيير ثم تقرر على ضوء ذلك إما بالرفض في حالة عدم تحقق الخطر وإما بالقبول في حالة التأكد من الخطر فالمسالة متروكة لسلطة المحكمة ."
ثانيا : الآثار بالنسبة لدائني المستأجر:
إذا قام مستأجر المحل التجاري للاستغلال بمباشرة النشاط وإستثماره باسمه ولحسابه الخاص فإنه يكون مسؤولا عن ممارسة النشاط وتعامله مع الغير وهناك يفرق بين أمرين الأمر الأول:
هو مباشرة المستأجر لنشاط المحل التجاري للاستغلال منذ بدء التعاقد " " ولمدة 6 أشهر من تاريخ نشر عقد تأجير التسيير بالنشرة الرسمية للإعلانات القانونية يكون فيها المؤجر مالك المحل التجاري مسؤولا بالتضامن مع المستأجر المسير عن الديون التي ترتبت عن استغلال المحل التجاري نتيجة التسيير وذلك حماية للدائنين الذين مازالوا يظنون أنهم يتعاملون مع مالك المحل التجاري وليس مع مستأجر مسير وذلك يعود لعدم نشر عقد التأجير التسيير في الآجال المحددة قانونا ،وهذا ما أكدته المادة :209: ". من القانون التجاري بقولها " يكون مؤجر المحل التجاري مسؤولا بالتضامن مع المستأجر المسير عن الديون التي يعقدها هذا الأخير بمناسبة استغلال المتجر وذلك لغاية نشر عقد تأجير التسيير وطيلة مدة 6 أشهر من تاريخ النشر".
الأمر الثاني :
بعد نشر عقد تأجير التسيير أو انتهاء مدة 06 أشهر المنصوص عليها في المادة 209 ق .ت "يكون المستأجر للمحل التجاري هو المسؤول الوحيد عن الديون الناشئة عن ممارسة نشاطه واستثمار إستغلال المحل التجاري طوال مدة العقد وحتى تاريخ الانتهاء " ، الذي يجعل ديونهم واجبة الأداء فوراً طبقا للمادة 211 من القانون التجاري .
تجديد إيجار المحل التجاري
