أهلا وسهلا بك زائرنا الكريم في المحاكم والمجالس القضائية ، لكي تتمكن من المشاركة ومشاهدة جميع أقسام المنتدى وكافة الميزات ، يجب عليك إنشاء حساب جديد بالتسجيل بالضغط هنا أو تسجيل الدخول اضغط هنا إذا كنت عضواً .


الرئيسية
القسم البيداغوجي
منتـــــــدي الماســـــــــــــــتر ( Master )
محاضرات في القانون العقاري



محاضرات في القانون العقاري

مجموعة محاضرات في القانون العقاري الحماية الجزائية للملكية الوطنية العقارية المراحل التي مر بها العقار في الجزائر بعد ال ..



04-02-2013 02:11 صباحا
litounia
rating
معلومات الكاتب ▼
تاريخ الإنضمام : 30-07-2012
رقم العضوية : 33
المشاركات : 74
الجنس : أنثى
الدعوات : 1
قوة السمعة : 40
المستوي : ليسانس
الوظــيفة : متربص
 offline 
مجموعة محاضرات في
القانون العقاري
الحماية الجزائية للملكية الوطنية العقارية
المراحل التي مر بها العقار في الجزائر بعد الاستقلال
اشكالية العـقار في الجزائر
قاعدة الرسمية كشرط من شروط نقل الملكية أو إيداع و الشهر

الحماية الجزائية للملكية الوطنية العقارية :
أحال قانون الأملاك الوطنية المعدل والمتمم إلى حماية الأملاك الوطنية عن طريق القاضي الجزائي في نص المادة 136 منه والتي تنص أنه : "يعاقب على كل أنواع المساس بالأملاك الوطنية كما يحددها هذا القانون طبقا لقانون العقوبات"،
كما تنص المادة 138 منه أنه : " تم معاينة المخالفات المنصوص عليها في المادة 136 وملاحقتها طبقا للقواعد و الإجراءات المقررة في قانون الإجراءات الجزائية "، وتنص المادة 137 من نفس القانون على ما يلي: "علاوة على ذلك، تبقى سارية المفعول الأحكام الجزائية المنصوص عليها في القوانين التي تحكم تنظيم وسير المصالح العمومية والمؤسسات والهيئات العمومية، وكذا أحكام التشريع الخاص بمختلف قطاعات الاقتصاد الوطني الذي يعاقب على المساس بالأملاك التي تتكون منها الأملاك الوطنية في مفهوم هذا القانون."
وبناء على هذه المواد سندرس الحماية الجزائية للأملاك الوطنية في قانون العقوبات ثم الحماية الجزائية للأملاك الوطنية في القوانين الخاصة المنظمة لمختلف أنواع الأملاك الوطنية.
الفرع الاول : الحماية الجزائية للأملاك الوطنية العقارية في قانون العقوبات
" نستمد القواعد العامة لحماية الأملاك تنص المادة 66 فقرة 2 من قانون الأملاك الوطنية على ما يلي:  تستمد القواعد الوطنية لحماية الاملاك الوطنية العمومية مما يأني : ...القواعد الجزائية العامة المتعلقة بالمساس بالأملاك وبمخالفات الطرق والقواعد الخاصة بنظام المحافظة"، كما تفص المادة 136 منه على أنه: "يعاقب على كل أنواع المساس بالأملاك الوطنية كما جددها هذا القانون طبقا لقانون العقوبات".
من خلال هاتين المادتين نلاحظ أن المشرع خص قانون العقوبات بذكر الجرائم الواقع على الملكية العقارية الوطنية باعتباره مصدرا أساسيا لهذه الحماية، وتتمثل هذه الجرائم فيما يلي:
أولا : جرائم التعدي على الملكية العقارية :
تنص المادة 03 من قانون الأملاك الوطنية أن الأملاك الوطنية العمومية هي بمجموع الأملاك والحقوق المنقولة والعقارية التي تحوزها الدولة وجماعاتها الإقليمية والتي لا يمكن أن تكون محل ملكية خاصة بحكم طبيعتها أو غرضها، وأهم ما يميز هذه الأملاك هو عدم قابليتها للتصرف أو التقادم أو الحجز، إذ يمنع على الأفراد وضع أيديهم على الملك العمومي بنية التملك، إلا أن هذا لم يمنع من وقوع جرائم التعدي على الأملاك الوطنية.
وجريمة التعدي أو الاعتداء على الملكية العقارية الوطنية نصت عليها المادة 386 من قانون العقوبات والتي تعاقب بالحبس من سنة إلى خمس سنوات وبغرامة من 20000 إلى 100.000 دج كل من انتزع عقارا مملوكا للغير، وذلك خلسة أو بطرق التدليس.
وشدد العقوبة بموجب الفقرة الثانية من نفس المادة إذا كان انتزاع الملكية وقع ليلا بالتهديد أو بالعنف أو بطريقة التملق أو الكسر من عدة أشخاص أو مع حمل سلاح ظاهر أو مخبأ بواسطة واحد أو أكثر من الجناة، فتكون العقوبة الحبس من سنتين إلى عشر سنوات والغرامة من 20000 إلى 100000.دج.
ثانيا- الاعتداءات على الأملاك الوطنية الموصوفة بأفعال إرهابية أو تخريبية أو أثناء التمرد أو التجمهر :
تنص المادة 87 مكرر من قانون العقوبات على أنه: "يعتبر فعلا إرهابيا أو تخريبيا في مفهوم هذا الأمر، كل فعل يستهدف أمن الدولة والوحدة الوطنية والسلامة الترابية واستقرار المؤسسات وسيرها العادي عن طريق أي عمل غرضه ما يأتي : ...
- عرقلة حركة المرور أو حرية التنقل في الطرق والتجمهر أو الاعتصام في الساحات العمومية، ...
- الاعتداء على وسائل المواصلات والنقل والملكيات العمومية والخاصة والاستحواذ عليها أو احتلالها دون مسوع قانوي، ...
- عرقلة عمل السلطات العمومية أو حرية ممارسة العبادة والحريات العامة وسير المؤسسات المساعدة  للمرفق العام،
- عرقلة سير المؤسسات العمومية أو الاعتداء على حياة أعوانها أو ممتلكاتهم أو عرقلة تطبيق القوانين والتنظيمات...."
فكل ما هو إرهابي وتخريبي يمس مصالح الدولة الجزائرية تكون عقوبته حسب المادة 87 مكررا من قانون العقوبات المعدل والمتمم : "
- الإعدام عندما تكون العقوبة المنصوص عليها في القانون السجن المؤبد، السجن المؤبد عندما تكون العقوبة المنصوص عليها في القانون السجن المؤقت من عشر إلى عشرين سنة،
 -السجن المؤقت من عشر سنوات إلى عشرين سنة، عندما تكون العقوبة المنصوص عليها في القانون السجن المؤقت من خمس سنوات إلى عشر سنوات".
أما فيما يخص جنايات المساهمة في حالات التمرد، فإن المادة 88 من قانون العقوبات تنص على أنه : " يعاقب بالسجن المؤبد كل من يقوم أثناء حركة التمرد بالأفعال التالية : .....
- اغتصاب أو احتلال المباني أو المراكز أو غيرها من المنشآت العمومية أو المنازل المسكونة أو غير المسكونة وذلك بقصد مهاجمة أو مقاومة القوة العمومية. ويعاقب بنفس العقوبة المالك أو المستأجر الذي يسمح للمتمردين بدخول المنازل المذكورة بغير عنف مع علمه بأغراضهم".
كما يجرم قانون العقوبات الجزائري في المادة 97 منه كل عملية تجمهر في الطريق العام وفي مكان عمومي، سواء كان هذا التجمهر مسلحا، أو تجمهرا غير مسلحا لكن من شأنه الإخلال بالهدوء العمومي.
وعرفت المادة 360 من قانون العقوبات الطرق العمومية وهذا بنصها: "تعتبر طرقا عمومية الطرق والمسالك والدروب وكافة الأماكن الأخرى المخصصة لاستعمال الجمهور والواقعة خارج بمجموعات المساكن والتي يجوز لأي فرد أن يمر بها بحرية في أية ساعة من ساعات النهار أو الليل دون اعتراض قانوني من أي مكان".
ثالثا- تهديم أملاك الدولة وإتلافها :
تعاقب المادتان 395 ,396 من قانون العقوبات كل من قام بتهديم أو تخريب مجموعة من المنشآت سواء قائمة أو متنقلة، حيث تنص المادة 395 أنه : " يعاقب بالسجن المؤبد كل من وضع النار عمدا في مبان أو مساكن، أو غرف، أو خيم أو أكشاك ولو متنقلة أو بواخر، أو سفن، أو مخازن، أو ورش و ذلك إذا كانت مسكونة أو مستعملة للسكن، وعلى العموم في أماكن مسكونة أو مستعملة للسكن، سواء كانت مملوكة أو غير مملوكة لمرتكب الجناية".
كما نصت المادة 396 على تجرم كل شخص يضرم النار في هذه المنشآت حتى ولو كانت غير مسكونة، والعقوبة هي السجن المؤقت من عشر إلى عشرين سنة، وإذا كانت الجرائم المذكورة في المادتين 395 و 396 تتعلق بأملاك الدولة، أو أملاك الجماعات المحلية، أو المؤسسات أو الهيئات الخاضعة للقانون العام، فإذ العقوبة تكون السجن المؤبد حسب نص المادة 396 مكرر.
كما أنه إذا استعمل أي شخص مواد متفجرة أو ألغام او مواد مشابهة، من أجل تهديم أو الشروع في تهديم طرق عمومية أو سدودا او خزانات أو طرقا، أو جسورا ، أو منشآت تجارية أو صناعية أو حديدية أو منشآت الموانع أو الطيران، أو مركب الإنتاج أو كل بناية ذات منفعة، فيكون المجرم هنا خاضعا لعقوبة الإعدام طبقا للمادة 401 من قانون العقوبات.
وهناك بمجموعة من الأفعال ورغم تفاهتها إلا أن المشرع جرمها وأدخلها في باب المخالفات حيث  نص في المادة 450 من قانون العقوبات على أنه:
" كل من قام بكتابات او وضع علامات ورسوم بأية طريقة كانت وبغير إذن من السلطات الإدارية على أموال منقولة أو عقارية مملوكة للدولة أو المجموعات المحلية أو على مال واقع في أملاك أي منهما أو بغرض تسيير خدمة عمومية أو لأنها موضوعة تحت تصرف الجمهور..."،
فيعاقب بغرامة من  6000إلى 12000 دج، ويجوز أن يعاقب أيضا بالحبس لمدة عشرة أيام على الأكثر.
كما تتطرق المادة 455 من قانون العقوبات لكل من قام بإتلاف أو تخريب الطرق العمومية، حيث تنص على أنه : " يعاقب بغرامة من 6000 إلى 12000 دج، ويجوز أن يعاقب أيضا بالحبس لمدة خمسة أيام على الأكثر:
1- كل من أتلف أو خرب الطرق العمومية أو اغتصب جزها منها وذلك بأية طريقة كانت.
2- كل من أخذ حشائش أو أتربة أو أحجارا من الطرق العمومية دون أن يرخص له بذلك وكل من أخذ تربة أو مواد من الأماكن المملوكة للجماعات ما لم تكن هناك عادات تحيز ذلك."
الفرع الثاني: الحماية الجزائية للأملاك الوطنية بنصوص خاصة :
إلى جانب قانون العقوبات صدرت نصوص خاصة تجرم بعض الأفعال وتعتبرها جرائم ماسة بالأملاك الوطنية ومن بيريها الجرائم الواقعة على الأملاك الغابية والمخالفات الواقعة على الأملاك المائية والبحرية الوطنية .
أولا- الجرائم الواقعة على الأملاك الغابية :
نظرا للدور والفوائد الجمة للغابة ووظائفها الاقتصادية والايكولوجية والاجتماعية لقد تضمن القانون رقم 84-12 المتضمن النظام العام للغابات في الفصل الثاني من الباب السادس أحكاما جزائية للمخالفات الغابية.
حيث تنص المادة 72 من القانون المذكور أعلاه على أنه: " يعاقب بغرامة من 2000 دج إلى 4000 دج كل من قام بقطع أو قلع أشجار تنقل دائرتها على عشرين سنتيمترا على علو يبلغ مترا واحدا عن سطح الأرض. وإذا تعلق الأمر بأشجار تم زرعها أو غرسها أو نبتت بصفة طبيعية منذ أقل من خمس سنوات يضاعف مبلغ الغرامة ويمكن الحكم بالحبس من شهرين إلى سنة.
وفي حالة العود تضاعف العقوبات ".
أما في ما يخص استخراج المواد من الغابات فيجب أن يسبقه ترخيص مقابل دفع أتاوى لإدارة أملاك الدولة، وفي حالة مخالفة هذه القاعدة يتعرض الفاعل المسؤولية الجنائية، وفي هذا الصدد نجد المادة 74 من هذا القانون تقرر عقوبة بغرامة من 1000 إلى 2000 دج للقنطار الواحد من الفلين الذي يستخرج و يرفع الفلين عن طريق الغش .
كما يعاقب كل استغلال للمنتوجات الغابية أو نقلها دون رخصة بالحبس من 10 أيام إلى شهرين ومصادرة المنتوجات ودفع قيمتها على الأقل.
وبالرجوع إلى نص المادة 77 نجها تنص على جريمة البناء في الأملاك الغابية دون رخصة، فنصت على معاقبة مخالفة المواد 27، 28، 29 ,30 من هذا القانون بغرامة من 1000 إلى 50000 دج، وفي حالة العود يمكن الحكم بالحبس من شهر واحد إلى ستة أشهر.
وما يلاحظ من خلال استقراء مواد القانون رقم  12-84 أن العقوبات المقررة فيه بسيطة جدا ممارنة مع حجم الأضرار التي تسببها هذه الأملاك، سواء في فرضها عقوبة الغرامة كأصل عام والحبس في حالة العود، أو في قيمة الغرامة، غير أن ه بالرجوع إلى المادة 71 من هذا القانون بجدها أحالت إلى أحكام قانون العقوبات في تجرم الأفعال الماسة بالغابات، والذي جاء أكثر صرامة وملامة من حيث العقوبات مقارنة مع قانون الغابات الذي أصبح من الضروري إعادة النظر فيه خاصة بالنسبة للغرامات.
ثانيا - المخالفات الواقعة على الأملاك المائية والبحرية الوطنية :
أمام ظاهرة التعدي على الموارد المائية، تدخل المشرع بموجب قانون المياه رقم 12-05 المعدل والمتمم والذي حدد بموجب الفصل الثاني من الباب التاسع المخالفات والعقوبات الماسة بالأملاك العمومية المائية مضيفا بذلك حماية جزائية لردع المخالفين لأحكام هذا القانون، ومن اهم هذه المخالفات :
أ - جريمة استعمال الملكية العامة للمياه بدون ترخيص :
نصت عليها المادة 44 من القانون 05- 12 المعدل والمتمم كما يلي: " يخضع رمي الإفرازات أو تفريغ أو إيداع كل أنواع المواد التي لا تشكل خطر تسمم أو ضررا بالأملاك العمومية للماء إلى ترخيص تحدد شروط وكيفيات منحه عن طريق التنظيم".
وعقوبتها نصت عليها المادة 171 من ذات القانون 05-12 بأنه: "يعاقب بغرامة من 10 آلاف دينار إلى مائة ألف دينار كل من يخالف أحكام المادة 44 من هذا القانون. تضاف العقوبة في حالة العود" .
ب - جريمة اكتشاف المياه الجوفية دون التبليغ عنها :
نصت عليها المادة 5 من ذات القانون بأنه: " يتعين على كل شخص طبيعي أو معنوي قام باكتشاف المياه الجوفية عمدا أو صدفة أو كان حاضرا أثناء هذا الاكتشاف تبليغ إدارة الموارد المائية المختصة إقليميا."
وعقوبتها كما جاءت في نص المادة 166 من نفس القانون هي من خمسة ألاف دينار دج إلىعشرة ألاف دينار كل من يخالف أحكام المادة 5 من هذا القانون.
ج- جريمة رمي الأشياء الملوثة للمياه :
حددتها المادة 46 من القانون المذكور أعلاه كما يلي : " يمنع :
- تفريغ المياه القذرة، مهما كن طبيعتها أو صبها في الآبار والجفر وأروقة التقاء المياه والينابيع وأماكن الشرب العمومية والوديان الجافة والقنوات،
- وضع أو طمر المواد غير الصحية التي هي من شانها أن تلوث المياه الجوفية من خلال التسربات الطبيعية أو من خلال إعادة التموين الاصطناعي،
- إدخال كل أنواع المواد غير الصحية في الهياكل والمنشآت المائية المخصصة للتزويد بالمياه،
- رمي جثث الحيوانات و/ أو طمرها في الوديان والبحيرات والبرك والأماكن القريبة من الآبار والحفر وأروقة التقاء المياه والينابيع وأماكن الشرب العمومية".
وعقوبتها نصت عليها المادة 172 من نفس القانون: "يعاقب بالحبس لمدة سنة إلى خمس سنوات وبغرامة من خمسين ألف دينار إلى مليون دينار كل من يخالف أحكام المادة 46 من هذا القانون.
تضاعف العقوبة في حالة العود".
كما منع بموجب المادة 167 من ذات القانون كل بناء جديد وكل غرس وكل تشييد سياج ثابت وكل تصرف يضر بصيانة الوديان والبحيرات والبرك والسبخات والشطوط، ورتب على مخالفة ذاك عقوبة مالية تتراوح بين 50000 و 100000 دج، على أن تضاعف العقوبة في حالة العود.
كما قرر المشرع عقوبة على كل من يقوم بإنجاز آبار او حفر جديدة داخل نطاقات الحماية الكمية، وذلك معاقبة المخالف بالحبس من ستة أشهر إلى ثلاث سنوات، وبغرامة مالية تتراوح بين 50000 دج إلي 1000000 دج، مع إمكانية مصادرة التجهيزات المعدات التي استعملت في ارتكاب المخالفة، كما تضاعف العقوبة في حالة العود وذلك بموجب المادتين 32 و 170.  
وبالنسبة لقواعد استعمال الأملاك العمومية المائية التي تخضع لنظام الترخيص أو التعاقد عقد (الامتياز) بحسب الحالة، فأي إخلال بهذه القواعد تترتب عليه عقوبات سالبة للحرية بموجب المادة 175،
إذا كان الاستعمال دون الخضوع لنظام الامتياز في الحالات التي حددتها المادة 77 من قانون المياه.
أما بالنسبة للأملاك البحرية العمومية فتعتبر كل من شواطئ البحر، قعر البحر الإقليمي وباطنه، المياه البحرية الداخلية، طرح البحر الإقليمي ومحاسره، الثروات البحرية من الأملاك الوطنية العمومية، ونظرا لكون الشواطئ أكثر الأملاك البحرية عرضة للاعتداءات لاعتبارها أملاكا عمومية مفتوحة لاستعمال الجمهور فقد أضفى عليها المشرع الجزائري حلبة خاصة من خلال القانونين:
القانون رقم 02-02 المتعلق حماية الساحل و تنميته،
القانون رقم 02-03 حدد للقواعد العامة للاستعمال والاستغلال السياحيين الشواطئ.
حيث أقر المشرع أقر بموجب القانون رقم  02-02 في الباب الثالث مره أحكاما جزائية وعقوبات تتمثل فيما يلي ،
- عقوبة الحبس من ثلاثة أشهر إلى سنة وبغرامة من 100000 دج إلى 300000 دج أو بإحدى هاتين العقوبتين، في حالة إقامة نشاط صناعي جديد على الساحل باستثناء الأنشطة الصناعية و المرفقية ذات الأهمية الوطنية التي تنص عليها أدوات تهيئة الإقليم.
- عقوبة الحبس من ستة أشهر إلى سنتين، وبغرامة من 200000 دج إلى 2000000 دج أو إحدى هاتين العقوبتين في حالة استخراج مواد الملاط من الشاطئ وملحقاته بما فيها الأجزاء الطبيعية لمناطق المصبات وبمجاري المياه القريبة من الشواطئ دون خضوعها لدراسة التأثير على البيئة.
- عقوبة لحبس من ثلاثة أشهر إلى سنة واحدة، وبغرامة من 100000 دج إلى 300000 دج أو إحدى هاتين العقوبتين، لكل من يستخرج المواد من باطن البحر إلى غاية خط تساوي العمق البالغ 25 مترا.
- عقوبة الحبس من ستة أشهر إلى سنة واحدة وبغرامة من 100.000 إلى 500000 أو بإحدى هاتين العقوبتين، في حالة البناء أو إجار منشآت في المناطق الشاطئية التي تكون فيها التربة هشة.
أما القانون 02-03 المحدد للقواعد العامة للاستعمال والاستغلال السياحي فقل أقر بموجب الفصل الرابع القسم الثاني منه أحكام جزائية تتعلق بمخالفة أحكامه تتمثل فيما يلي:
- يعاقب كل استغلال سياحي للشواطئ، دون حق امتياز بالحبس من ثلاثة أشهر إلى سنة واحدة، وبغرامة تتراوح ما بين ألف دينار 100000 دج إلى ثلاثمائة ألف 300000 دج أو بإحدى هاتين العقوبتان.
- يعاقب بغرامة من 60000 دج إلى 100000 دج عن كل أشغال تهيئة أو تجهيز مخالفة لشروط مخطط تهيئة الشاطئ، وفي حالة العود يعاقب بالحبس من 6 أشهر إلى سنة واحدة مع مضاعفة الغرامة.

في قانون الإجراءات المدنية و الإدارية :
قانون الإجراءات المدنية و الإدارية رقم 08-09 نظم مجمل المنازعات التي تختص بها المحكمة القسم العقاري ضمن المادة 511-530 كما لا يجب أن ننسى الأحكام المشتركة و وفقا لنص المادة 511-512 فإن القسم العقاري  : 
يختص عموما بالمنازعات المتعلقة بالأملاك العقارية و خصوصا :
1- في حق الملكية و الحقوق العينية العقارية الأخرى و التأمينات العينية .
2- في الحيازة و التقادم و حق الإنتفاع وحق الإستعمال و حق الإستغلال وحق السكن .
3- في نشاط الترقية العقارية .
4- في الملكية المشتركة للعقارات المبنية و الملكية على الشيوع .
5- في إثبات الملكية العقارية .
6- في الشفعة.
7- في الهبات و الوصايا المتعلقة بالعقارات .
8- في التنازل عن الملكية وحق الإنتفاع .
9- في القسمة و تحديد المعالم.
10- في إيجار السكنات و المحلات المهنية .
11- في الإيجارات الفلاحية .

وفي المادة 513
ينظر القسم العقاري في المنازعات التي تنشأ بين المستغلين الفلاحيين أو مع الغيـــر بخصوص الأراضي الفلاحية التابعة لأملاك الوطنية و شغلها وإستغلالها .
وفي المادة 514
ينظر القسم العقاري في الدعاوى  المقدمة من طرف عضو أو أكثر من أعضاء المجموعة الفلاحية ضد عضو أو أكثر من تلك المجموعة بسبب خرق الإلتزامات القانونية أو الإتفاقية .
وفي المادة 515
ينظر القسم العقاري في الدعاوى المتعلقة بغبطال أو فسخ أو تعديل أو نقض الخقوق المترتبة على عقود تم شهرها أنظر المادة 85 من المرسوم رقم 76-63 و المادة 17 من القانون رقم 08-09 .
كما ينظر اقسم وفقا لنص المادة 516
إلى المنزعات  المتعلقة بالترقيم المؤقت بين الأشخاص الخاضعين للقانون الخاص ، أنظر المادة 15 وما يليها من المرسوم رقم 76-63
المراحل التي مر بها التشريع العقاري .
1-المراحل التي مر بها العقار في الجزائر بعد الاستقلال
2- إشكالية العقار
3- الواقع المستقبل .

أولا- المراحل التي مر بها العقار في الجزائر بعد الاستقلال :
تميزت سياسة تسيير الثروة العقارية واستغلالها فـي الجزائر، تواريخ و محطات هامة أهما :
1962: جرد الأملاك الشاغرة وإنشاء لجان التسيير على مستوى المزارع التي كانت موجودة آنذاك .
1963: تأميم الأملاك الشاغرة التي تم جردها وإقامة أملاك مسيرة ذاتيا.
1971: تطبيق الثورة الزراعية.
1983: إقامة المزارعالفلاحية الاشتراكية الناتجة عن إدماج المزارع المسيرة ذاتيا والتعاونيات الفلاحية للمجاهدين و تنفيذ عملية حيازة الملكية العقارية الفلاحية.
1984:إ صدار أول قانون ينظم أملاك الدولة ويؤسس مبادئ قائمة على عدم جواز التصرف في الأملاك العمومية وعدم اكتسابها ولا إمكانية حيازتها بالتقادم قانون الذي خلفه قانون 90-30 المتعلق بأملاك الوطنية
1987: إعادة تنظيم المزارع الفلاحية الاشتراكية وإنشاء مستثمرات فلاحية جماعية ومستثمرات فلاحية فردية و صدور قانون رقم 87-19 و المراسم المنفذة له منها
مر سوم رقم 89-52 المتضمن القانون الأساسي للمزرعة النموذجية .
1990: إصدار لأول مرة قانون متعلق بالتوجيه العقاري رقم 90-25 مع إرجاع الأراضي المؤممة لمالكيها الأولين .
وصدورالمرسومين التنفيذيان رقم 90-50 المحدد لشروط إعداد العقد الإداري المنشي للمستثمرة الفلاحية و كذا المرسوم التنفيذي رقم 90-51 يتعلق بإجراءات إسقاط حق الانتفاع الدائم الممنوح طبقا للقانون رقم 87-19.
إصدار قانون أملاك الدولة الذي يميز الأملاك العمومية عن الأملاك الخاصة للدولة قانون 90-30 .
1995: إرجاع الأراضي الفلاحية الموضوعة تحت رقابة الدولة والأراضي التي كانت موضوع هبة.

ثانيا : إشكالية العـقار في الجزائر :
1- تعدد القوانين التي تسير العقار الفلاحي التابع للأملاك الخاصة للدولة وتعدد كيفيـة استغلاله :
حيازة الملكية العقارية عن طريق استصلاح الأراضي قانون رقم 83-18 المؤرخ في 13-08-1983 و المرسوم رقم 83-724 محدد لكيفيات تطبيقه
حق انتفاع دائم على الأرض قانون رقم 87-19 كما سبق بيانه .
حق الامتياز الذي يمكن أن يتحول إلى حق ملكية مرسوم 97-483 أي أن الاستصلاح جعله المشرع سبب من أسباب الملكية .
2- المفـاهيم القانونية للأملاك الوطنية :
قبل سنة 1989:
قانون رقم 84-16 المتعلق بالأملاك الوطنية المادة 4 منه يطرح المبدأ العام بأن مجموع الأموال التي تدخل ضمن الأملاك الوطنية لا يمكن التصرف فيها ، أو حجزها، ولا تسقط بالتقادم.
بعد سنة 1989:
كرس دستور 1989 لأول مرة منذ الاستقلال مبدأ ازدواجية الأملاك التابعة للدولة والجماعات المحلية إلى أملاك عامة وأملاك خاصة للدولة أنظر المادة 18 منه غير أنه لم يتم إدراج الأراضي الفلاحية ضمن الأملاك العامة التي لا يمكن التصرف فيها وفقا لنص المادة 17 .
قانون الأملاك الوطنية ر قم 90-30 :
الأملاك العامة : لا يمكن التصرف فيها، أو حجزها ولا تسقط بالتقادم.
الأملاك الخاصة : يمكن التصرف فيها أنظر المرسوم رقم المرسوم 91-454.
أما الأراضي الفلاحية (الأملاك الخاصة للدولة) فتخضع إلى أحكام ق 87-19 (م 105).
القانون المدني : يخضع التصرف في الأملاك الخاصة للدولة إلى قوانين خاصة (م 689).
3 - الملكيـة الخاصـة :
قبل 1989: الملكية الخاصة كانت محدودة وفقا لنص المادة 16 من دستور 1976.
بعد 1989: الملكية الخاصة مضمونة وفقا لنص المادة 49 من دستور 1989.
قانون 90-25 المعدل والمتمم: استرجاع الأملاك المؤممة والأملاك التي وضعته تحت حماية الدولة غير أنه يمكن تحديد هذه الملكية في إطار:
- نزع الملكية من أجل المنفعة العامة (م 20 دستور 1989)
- حق الشفعة (م 794 من القانون المدني وم 52 من قانون 90-25)
4 - حماية الأراضي الفلاحية من الإعتداءات
رغم التحذيرات العديدة الخاصة بحماية الأراضي الفلاحية، مساحات هامة تم القضاء عليها أو لصالح العمران (من أجل المنفعة العامة ...)هذا الاعتداء جاء مخالفا للقانون (تحويل أي أرض فلاحية خصبة إلى صنف الأراضي القابلة للتعمير يكون بموجب م 36 من ق 90-25 ).
5-حق الدولة في استرجاع الأراضي الفلاحية الخاضعة لأحكام قانون 87-19 والمدمجة في قطاع عمراني
تبعا لنص المادة 53 من قانون المالية لسنة 1998.
مرسوم تنفيذي رقم 03-313 المؤرخ في 16.09.2003
6- إهمال الأراضـي الفلاحيـة
نظرا للأهمية الاقتصادية والوظيفة الاجتماعية للأراضي الفلاحية يشكل عدم استغلالها فعلا تعسفيا في استعمال الحق استغلالها واجبا على كل مالك حقوق عينية عقارية أو حائزها أنظر المادة 9 و18 و 21 و المرسوم رقم 90-51 لا سيما المادة 04 منه و التي تحدد نوع المخالفات التي يترتب عنها إسقاط حق الإنتفاع الدائم .
7 - إشكالية قانـون 87-19
منح هذا القانون للمنتجين الفلاحيين حقين:
- حق انتفاع دائم على مجمل الأراضي المكونة للمستثمرة؛
- حق امتلاك جميع الممتلكات الأخرى ما عدا الأرض.
الأرض تبقى ملكا للدولة يقي للدولة حق الرقبة و لأعضاء المستثمرة حق الإنتفاع الذي يورث خلافا للقواعد العامة أين ينتهي حق الانتفاع حتما بوفاة المنتفع الحقوق العينية العقارية الممنوحة على الشيوع وبالتساوي قابلة للنقل والتنازل والحجز و لكن بشروط
8- الإخلال بمبادئ قانون 87-19 (نتيجة وضعية المستغلين المتميزة بعدم الاستقرار...)، منها :
- الأراضي مهملة، والبناءات غير مستغلة أو حولت إلى نشاط آخر غير فلاحي ..
- المشاكل الداخلية بين أعضاء المستثمرات أدت إلى تقسيم المستثمرة أو كرائها ..
- تحويل الأراضي الخصبة إلى صنف الأراضي القابلة للتعمير...
- غياب الإدارة في الميدان، تراكم
القضايا أمام المحاكم من أجل إلغاء حق الاستفادة أو الإيجارات التي أقدم  أعضاء المستثمرة على إبرامها مع الخواص الذين يملكون أموال من أجل تطوير الأرض و ظهور منازعات من أجل التعويض على أساس المادة 141 قانون المدني هذه الوضعية أدت إلى التفكير في أحكام جديدة تنظم وتسير الأراضي التابعة لأملاك الخاصة للدولة وهو فعلا ما وقع بحيث صدر قانون ر من التقنين المدني 08-16 المتضمن التوجيه الفلاحي أنظر الجريدة الرسمية رقم 46 لسنة 2008 .
9- إشكالية الأراضي السهبيـة:
قانون الثورة الزراعية 71-73 وقانون الرعي 75-43 أدخل الأراضي السهبية (أراضي الكومين والعرش) ضمن الأملاك الوطنية،يعتبر الشاغلون الأصليون لهذه الأراضي أنها ملكا لهم، و أن الدولة بموجب قانون الثورة الزراعية وقانون الرعي نزعتها منهم.
غير أن قانون 90-25 (م 85) المعدل والمتمم، أبقى هذه الأراضي للدولة، وأخضع لأحكام قانون 87-19، المستفيدون في عين المكان، الحائزون عقدا صحيحا بمقتضى أمر71-73 وأحكام قانون 87-19 أرجعت المادة 64 (في النص الأصلي ق 90-25) تحديد كيفيات منح حقوق التمتع الدائم (الانتفاع الدائم) فرديا أو جماعيا في الأراضي الرعوية والحليفة إلى قانون خاص.
أما المادة 65 فيه، فقد نصت على إمكانية تحويل حق التمتع الدائم إلى حق ملكية طبقا لقانون 83-18.
10- إشكالية الأراضي الغابية :
أراضي تابعة للأملاك العامة للدولة (قانون 84-12) : إعادة تصنيفها بموجب نص تنظيمي.
إشكالية الأراضي الغابية التابعة للخواص (300 ألف هكتار) و أحكام قانون 84-12 و قانون 90-25...

ثالثا : إحصائيات العقار الحصيلة لسنة 2007 :
- المساحة المستعملة في الفلاحة : 47 مليون هكتار.
- الأراضي السهبية : 32 مليون هكتار.
- الغابات : 4 مليون هكتار.
- الحلفاء : 3 مليون هكتار.
- المساحة الفلاحية الصالحة : 8.2 مليون هكتار .
الأراضي الخاصة : 5.4 مليون هكتار .
أراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة : 2.8 مليون هكتار.

الخلاصة :
يجب أن نكون النظرة إلى العقار بشكل أنه يحقق ثروة اقتصادية ، وأنه يتعين المحافظة على البيئة و نجاعة الاستغلال من كل شخص سواء طبيعي أو معنوي يتدخل في استغلال العقاري المشاكل التي يتخبط فيها العقار في الجزائر سببه عدم وجود سياسية واضحة و لكثرة النصوص القانونية وصعوبة تطبيقها نظرا لموروث التاريخي فمثلا :
- صدور قانون ر من التقنين المدني 02/07 غير أنه لم يطبق لحد الساعة .
- عدم إتمام المسح العام رغم الأموال الطائلة التي منح البنك الدولي و التقنيات المتوفرة .
- عدم فهم المواطن لهذه العملية نتيجة نقص الحمالات التوعية وإعلام .
- عدم وجود فهرس عقاري يعكس الوضعية
الحقيقة للعقارات سواء التي مسحت أو التي لم تمسح ، فقد يعمد أصحاب الدفاتر العقارية إلى القسمة و تغير النطاق المساحي للوحدة العقارية دون تحين مصفوفة المسح و فهرس المسح و كذا الفهرس العقاري

قاعدة الرسمية كشرط من شروط نقل الملكية أو إيداع و الشهر .
أولا - مدلول القاعدة :
- إن  الأصل في العقود الرضائية و هذا المبدأ هو الذي كان يطبق في ظل القانون المدني القديم في الجزائر، فكانت التصرفات و إن وردت على عقار تعد صحيحة حتى و لو لم تحرر في الشكل الرسمي، لكن تغير هذا المنظور مع مرور الزمن ، و تقدم فكرة العناية بالعقار، فنص المشرع على الشكلية في قانون المالية 1965، تم في قانون التوثيق 70-91 و كذا كل القوانين الصادرة بعده، إذ جعل من هذه الرسمية ركن للانعقاد و بانعدامها تنعدم التصرفات.
- وقد تدخل المشرع الجزائري منذ الاستقلال في الكثير من النصوص لتنظيم الملكية العقارية ابتداء من تعريفها على ضوء المادة 674 من القانون المدني التي تنص على أن:"الملكية هي حق التمتع و التصرف في الأشياء بشترط أن لا يستعمل استعمالا تحرمه القوانين و الأنظمة".
فمن هذا التعريف يتضح أن عناصر الملكية  ثلاثة و هي الاستعمال و الاستغلال و التصرف و ذلك وفقا للقوانين و الأنظمة المعمول بها ، و هو ما أكدته المادة 27 من قانون التوجيه العقاري. تم بين المشرع أسباب الملكية في المواد من 773 إلى 834 من القانون المدني التي يتبين منها بأن الملكية العقارية تنتقل عن طريق التصرفات القانونية سواء كانت من جانب واحد كالوصية أو من جانبين كالبيع و المبادلة، و قد تكون عن طريق واقعة مادية كالرفاة والالتصاق، الاستيلاء و الحيازة، أو واقعة مركبة من واقعة مادية و تصرف قانوني كالشفعة، غير أنه في الكثير من الأحيان قد يحتاج الإنسان لطريق آخرلإشباع رغبته في نقل الملكية العقارية إليه فيستلزم عليه الأمر اللجوء إلى القضاء لاستصدار حكم قضائي ليكون بمثابة سند ناقل للملكية العقارية.
و ما ينبغي الإشارة إليه أن كل هذه الأسباب التي تؤدي إلى كسب الملكية العقارية استوجب المشرع الجزائري صياغتها في محرر رسمي مستوفي لكل الشروط المتطلبة قانونا، حتى يؤدي الوظيفة المناط به من نقل الملكية بعد إجراءات الشهر العقاري أيا كانت الجهة المصدرة له، و من ثم فدراستنا لهذه الجزئية تتمحور حول مسألتين أساسيتين تتعلق بالقيمة القانونية لهذه الرسمية المتطلبة قانونا، و كذا أنواع المحررات الرسمية التي تنقل الملكية العقارية الذي سنتناوله في نقطتين تاليتين :
1- الرسمية كركن للانعقاد
لقد سبق وأن ذكرنا أنّ التشريع الجزائري  في مجال الملكية العقارية، عرف عدّة مراحل، إذ كان مبدأ الرضائية هوالقاعدة العامة في التعاقد، ذلك انّه يكفي فيها توافق الإرادتين على طبيعتها و سببها و محلها، لكن سرعان ما بدأ المشرع يفرض شكلا معينا في بعض التصرفات عندما ترد على العقار، و هذا أولا بموجب قانون المالية لسنة 1965 تحت رقم 64/61 المؤرخ في 31/12/1964 الذي أوجب الشكل الرسمي في بعض التصرفات بعوض دون أن يوجب هذه الشكلية تحت طائلة البطلان، إذ وضعت لحماية المتعاقد الذي يتمسك بوجوب الإثبات بهذه الطريقة، زيادة على الأغراض المالية البحتة التي كان يهدف إليها كوجوب دفع الثمن إجباريا بين يدي الموثق.
و لم يتضح موقف المشرع الجزائري إلاّ بعد صدور الأمر 70-91 المؤرخ في 15-12-1970 المتضمن قانون التوثيق المطبق ابتداءا من يوم  01-01-1971، الذي أوجب الرسمية في التعاقد الوارد على العقار، ولم يعد بذلك للعقد العرفي أية حجية، و أوجب إفراغ جميع التصرفات الواردة على العقار في القالب الرسمي تحت طائلة البطلان فقد نصّت المادة 12 منه " زيادة على العقود التي يأمر القانون بإخضاعها إلى الشكل الرسمي، فإنّ العقود التي تتضمن نقل عقارات أو حقوق عقارية أو محلات تجارية أو صناعية أو عقود إيجار زراعية أو تجارية....يجب تحت طائلة البطلان أن تحرر هذه العقود في الشكل الرسمي مع دفع الثمن لدى الضابط العمومي الذي حرر العقد"، فهذه المادة أضفت حماية خاصة على كل التصرفات الواردة على العقار، فلا  يكفي توافر الرضا و المحل و السبب و أهلية إبرام العقود بل لابد من اتباع شكل معين يتمثل في الرسمية التي هي ركن للانعقاد و لصحة العقد،كما أن المشرع استعمل في الصيغة الفرنسية للنص كلمة impérativement التي تدل صراحة على الطابع الإلزامي للرسمية، و لكن ما يعاب عليه، أنّه و إن كان قد نظّم ذلك في قانون التوثيق الصادر في 1970 إلاّ أنّه لم يخصص لها نصّا صريحا في القانون المدني الصادر بموجب الأمر 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر 1975، ما عدا النافذة الصغيرة التي فتحها بشأن هذا المجال بموجب المادة 71 من ق م و التي تخص الوعد بالبيع الوارد على العقار إذ تلزم الأطراف احترام  الإجراءات الشكلية المقررة قانونا، و من خلال هذه المادة، فإّنه أحالناعلى مواد سابقة و منها المادة 12 من قانون التوثيق رقم 70-91، وكذلك الحال بالنسبة للمادة 793 من القانون المدني التي توجب احترام الشكلية، لاسيما الإجراءات المتعلقة بالشهر العقاري حتى تنتقل الملكية العقارية.
و إن كان القانون المدني لم ينص صراحة في  بداية الأمر على لزوم إبرام العقود المتضمنة التصرفات الواردة على العقار في الشكل الرسمي إلاّ أنّ هذه الإحالات على القوانين المعمول بها كافية للقول بأنّ المشرع قد جعل من الرسمية شرطا أساسيا لانعقاد تلك التصرفات.
و قد تأكدت هذه القاعدة خاصة بعد صدورالأمر75-74 المؤرخ في 12-11-1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري، لاسيما المرسوم التطبيقي له رقم 76-63 المؤرخ في 25-03-1976 والمتعلق بتأسيس السجل العقاري. إذ نص في المادة 61 منه ((بأنّه يقدم على الشكل الرسمي كل عقد يكون موضوع إشهار)).
و أمام عدم تخصيص نص خاص لإبرام العقودالواردة على العقارات في الشكل الرسمي في القانون المدني فإنّ ذلك قد شكّل  أحد الأسباب التي أدّت إلى تناقض قرارات الجهات القضائية بخصوص هذه المسألة و سرعان ما أدرك المشرع هذا الفراغ القانوني فأدرج المادة 12 السالفة الذكر بكاملها في المادة 324 مكرر1 من القانون 88-14 المؤرخ في 03-05-1988 المعدل و المتمم للقانون المدني أين أكدت صراحة على الرسمية كركن للانعقاد في كل عقد من شأنه نقل أو تعديل أو إنشاء أو زوال حق الملكية العقارية وعلى كلّ ما يرد على الحقوق العينية الأصلية و التبعية، وذلك عن طريق إثبات هذه التصرفات في محرر ينجزه موظف عام، أو ضابط عمومي  أو شخص مكلف بخدمة عامة ورتبت البطلان المطلق كجزاء على تخلفها.
و تجسدت هذه الشكلية أيضا بصدور قانون التوجيه العقاري رقم 90-25 المؤرخ في 18-11-1980الذي كرّس الملكية  العقارية الخاصة بعد أن ألغى كل القيود الواردة على المعاملات العقارية لاسيما ما كان مفروضا منها بموجب قانون الاحتياطات العقارية رقم 76-24 في مجال العقار الحضري وكذا قانون الثورة الزراعية، وأكد على قاعدة الرسمية من جديد بموجب المادة 29 منه التي نصّت ((يثبت الملكية الخاصة للأملاك العقارية و الحقوق العينية عقد رسمي يخضع لقواعد الإشهار العقاري)) .

فالرسمية تعتبر وسيلة لترقية المعاملات القانونية و ضمانة قوية لاستقراها نظرا لما تنطوي عليه من مزايا كثيرة يمكن حصرها في ما يلي:
- إن الرسمية تقتضي تدخل الموظف العام، أو ضابط عمومي أو شخص مكلف بخدمة عامة كلّ في حدود اختصاصه، وهذا ما يزيد من القيمة القانونية للمحرر و حجيته و يجعل البيانات التي تتضمنها المحررات الرسمية قوية و قاطعة.
- إن الرسمية تضمن إشهارا للمحررات المودعة بالمحافظة العقارية في الآجال القانونية المحددة لها.
- إسنادعملية تحرير مختلف المحررات الرسمية و الخاضعة للحفظ العقاري إلى موظف عام أو ضابط عمومي أو شخص مكلف بخدمة عامة يعد بمثابة حماية تامة للأطراف
المتعاقدة و الغير، سيما مع علمهم بمدى خطورة التصرف المقدمين عليه، وكذا الأحكام التشريعية و التنظيمية التي تحكمه.
- قاعدة  الرسمية تلزم بعض محرري العقود استلام أصول جميع العقود و الوثائق من اجل الإيداع والاحتفاظ في نفس الوقت بنسخ أصلية مثلما يمليه قانون التوثيق في هذا الشأن على سبيل المثال.
- قاعدة الرسمية تمكن الدولة من بسط مراقبتها على السوق العقارية قصد التقليل من المضاربة و تمكين الخزينة من تحصيل مدا خيل مالية.
كما أنّ قاعدة الرسمية تضع بين يدي البائع و المشتري سندا قابلا للتنفيذ و لإجراء الشهر دون الحاجة إلى الحكم بتنفيذه.
لكن ما يلفت الانتباه، أنّه بالرغم من  التأكيد على الرسمية بموجب الأمر 70-91 المتضمن قانون التوثيق، فإنّ المشرع الجزائري سن بعض النصوص التشريعية التي يمكن اعتبارها خروجا عن القاعدة المفروضة بنص المادة 12 من القانون السابق، وخاصة ما جاء به في المرسوم 73-32 المؤرخ في 05 جانفي 1973 المتعلق بإثبات حق الملكية العقارية  الخاصة لاسيما ما يتعلق بإثبات انعدام الشكلية التي تعد استثناءا على القاعدة العامة، أما الاستثناء الثاني فقد ورد في القانون 86-07 المؤرخ في 04-03-1986 المتضمن الترقية العقارية.

04-02-2013 02:38 صباحا
مشاهدة مشاركة منفردة [1]
look/images/icons/i1.gif محاضرات في القانون العقاري
نشاط مميز شكرا جزيلا لك

04-02-2013 04:05 صباحا
مشاهدة مشاركة منفردة [2]
سنهوري
rating
معلومات الكاتب ▼
تاريخ الإنضمام : 31-07-2012
رقم العضوية : 34
المشاركات : 350
الدولة : الجزائر
الجنس : ذكر
الدعوات : 4
قوة السمعة : 120
المستوي : ليسانس
الوظــيفة : كاتب
 offline 
look/images/icons/i1.gif محاضرات في القانون العقاري
شكرا جزيلا علي الموضوع

27-11-2017 10:42 مساء
مشاهدة مشاركة منفردة [3]
مليسى
rating
معلومات الكاتب ▼
تاريخ الإنضمام : 17-11-2015
رقم العضوية : 2253
المشاركات : 4
الجنس : أنثى
تاريخ الميلاد : 6-2-1975
قوة السمعة : 10
المستوي : ماستر
الوظــيفة : طالب
 offline 
look/images/icons/i1.gif محاضرات في القانون العقاري
شكرا جزيلا

13-06-2020 01:49 مساء
مشاهدة مشاركة منفردة [4]
lalla
rating
معلومات الكاتب ▼
تاريخ الإنضمام : 28-01-2012
رقم العضوية : 3
المشاركات : 325
الجنس : أنثى
الدعوات : 6
قوة السمعة : 160
المستوي : ليسانس
الوظــيفة : متربص
 offline 
look/images/icons/i1.gif محاضرات في القانون العقاري
شكرا لك علي المساهمة

04-11-2021 11:32 مساء
مشاهدة مشاركة منفردة [5]
Harrir Abdelghani
rating
معلومات الكاتب ▼
تاريخ الإنضمام : 14-01-2012
رقم العضوية : 1
المشاركات : 779
الدولة : الجــــزائر
الجنس : ذكر
الدعوات : 12
قوة السمعة : 570
موقعي : زيارة موقعي
المستوي : آخر
الوظــيفة : كاتب
 offline 
look/images/icons/i1.gif محاضرات في القانون العقاري
محاضرات في القانون العقاري شكرا لك علي المساهمة




الكلمات الدلالية
محاضرات ، القانون ، العقاري ،


 







الساعة الآن 06:10 صباحا