شرح التعويض الاستحقاقي في الجزائر
- التعويض الاستحقاقي تعرضت له المادة 176 من ق ت ج و هو التعويض الذي يأخذه المستأجر نتيجة رفض المؤجر تجديد الايجار و يجب أن يكون مساويا للضرر الذي ألحق بالمستأجر .
- إنطلاقا من نص المادة 176 من القانون التجاري فإنه في ظل الأمر 75/59 فالمؤجر إذا رغب في إنهاء علاقة الإيجار دون قيام حالة من حالات المادة 177 ق ت فإنه ينبغي عليه أن يسدد للمستأجر المخلي التعويض الإستحقاقي والذي يتضمن على وجه الخصوص القيمة التجارية للمحل التجاري يضاف إليها مصاريف النقل وإعادة التركيب وحقوق التحويل المنصوص عليها بالمادة 176 ق ت،
- غير أنه في ظل القانون 05-02 فان المادة 187 مكرر فقرة 02 قد ألغت التعويض الإستحقاقي بالنسبة للعقود المبرمة في ظل هذا القانون هذا كأصل عام والاستثناء أن يتفق الأطراف صراحة في عقد الإيجار عليه .

غير أنه في حالة الاتفاق على تعويض استحقاقي فهل يطبق القاضي مضمون المادة 176 ويحدد مبلغ التعويض وفقا للفقرة الثانية أي يكون مساوية للقيمة التجارية للمحل التجاري مضاف إليها مصاريف النقل وإعادة التركيب والتحويل .

-إن القيمة التجارية للمحل التجاري أو قيمة المحل التجاري في السوق تختلف بينما كان في ظل الأمر 59/75 والقانون 05/02 لأن المستأجر عندما يخلي المحل التجاري يفترض أنه يحتفظ بالعناصر المعنوية للمحل التجاري ولا يفقد كأصل عام إلا عنصر الحق في الإيجار وأن هذا العنصر قد تم إلغاؤه في ظل القانون 05-02 وعليه فإن الاتفاق على تعويض استحقاقي في العقد يجب أن ينصب عن الضرر اللاحق بالمستأجر من جراء نقل المحل التجاري وتأثر عناصره المعنوية خاصة عنصر الإتصال بالزبائن والشهرة التجارية بالإضافة إلى المصاريف التي قد يسددها المستأجر في عملية النقل .

- كما أن المشرع لم يلغى الحق في الإيجار إلا بسبب ضخامة مبالغ التعويض الإستحقاقي التي كانت تقضى بها المحاكم و التي جعلت من أصحاب العقارات يعرضون عن تأجير عقاراتهم و تركها مغلقة دون الإستفادة منها ، و إذا أقدموا على تأجيرها فإنهم يتحايلون على القانون بتأجيرها لمدة تقل عن 24 شهرا حتى لا يلزموا بدفع التعويض الإستحقاقي مما كان يسبب عدم إستقرار التجار و يعطل النشاط الإقتصادي و التجاري في البلاد.

- و عليه فإنه يجب على الخبير الذي يعهد إليه بتقدير قيمة التعويض الإستحقاقي أن يراعي جانب التعديل الجديد وإلغاء حق الإيجار وأن يعتمد على مقاييس موضوعية عند تحدد قيمة الضرر اللاحق بالمستأجر من جراء عدم التجديد .

- وأن القاضي عندما يعرض عليه تقرير الخبرة يراعي عند إعتماده ألا يكون إعمال الشرط التعاقدي بدفع التعويض الإستحقاقي مرهقا للمؤجر مقارنة بالفائدة التي يحصل عليها من تنفيذ العقد فلا يجوز أن يستغرق الشرط كل العائدات التي جناها المؤجر من إبرام عقد الإيجار لأنه بصدد تنفيذ شرط تعاقدي في العقد وليس بصدد إعمال قواعد قانونية آمرة كما كان الأمر سابقا في ظل الأمر 75/59 .

هناك مسألة ثانية أنه في ظل الأمر 59/75 فإن المستأجر لا يستحق التعويض الإستحقاقي إلا إذا استغل المحل التجاري لمدة سنتين (02) متتاليتين بعقد إيجار مكتوب .

ففي حالة عقد إيجار مبرم لمدة أقل من سنتين في ظل القانون 05-02 مع ورود شرط تعاقدي فيه بأن يسدد المؤجر للمستأجر تعويض استحقاقي إن أراد إنهاء الإيجار فإنه من حق المستأجر أن يحكم له القاضي بتعويض استحقاقي حتى ولو كانت مدة الإستغلال أقل من سنتين (02) لأنه إعمال للشرط التعاقدي وليس تطبيقا للمادة 172 لكن يراعي القاضي فقط مدة الإستغلال عند تقدير التعويض كما سبق بيانه في الفقرة السابقة، هذا ما لم يتفق الأطراف في العقد صراحة على مبلغ معين كتعويض استحقاقي عندما يريد المؤجر إنهاء علاقة الإيجار ففي هذه الحالة فإن القاضي يقضي به مباشرة دون أن يناقش مدى كفايته للقيمة التجارية للمحل التجاري ولا أن يلزم بتعيين خبيرا لتقدير مدى هذه الكفاية لأن القاضي ملزم بما ورد في العقد من شرط صريح معبر عن إرادة الأطراف أثناء التعاقدي ولا يحق له الخروج عنه بالتفسير أو التأويل طبقا للمادة 1/111 ق م ج .