بحث أنظمة الشهر العقاري
وفق القانون الجزائري
ماهية المحافظة العقارية و تنظيمها الهيكلي
مهام المحافظة العقارية و دورها في إتمام إجراءات الشهر العقاري

مقدمة :
لاشك بأن المجال العقاري ، مجال بالغ الأهمية بالأخص في بلادنا ، وذلك نظرا للاعتبارات التاريخية ، السياسية و الاجتماعية و الاقتصادية ، ومن أجل العقار قام الاستعمار بتجريد الجزائريين من أملاكهم وأراضيهم الخاصة ، الأراضي الخصبة منها ، بغية تنفيذ سياسته الاستيطانية و نهب الخيرات التي يحويها.
على غرار باقي تشريعات العالم ، صدرت في بلادنا عدة قوانين تتعلق بالعقار تحيط بشتى المجالات تتضمن عوما تحديث قواعد استعماله و استغلاله و التصرف فيه ، و إثبات الحقوق العينية الواردة عليه و كيفية حمايته من الاعتداءات كل ذلك من أجل تمكين الدولة من أحكام مراقبتها على السوق العقارية بهدف منع المضاربة الغير شرعية التي من شأنها تعميم الفوضى في المعاملات و تسمح بانتقال الحق العيني العقاري من يد إلى أخرى دون مراقبة الدولة مما يغلق تعدد و تعقد المنازعات العقارية. و خاصة و أن الكثير من الأشخاص يتجنب احترام الإجراءات القانونية المقررة للتهرب من الرسوم الجبائية. وهو ما يقلل بشأنه من مداخيل مالية كبيرة لفائدة الخزينة العمومية بهدف النفع العام ، كان لابد إذا ان يصدر قانون لتنظيم الملكية العقارية و ما يرد عليها من حقوق عينية ، و الحفاظ على استقرارها و إعطاء ضمانا أكثر للتصرفات المبرمة بين الأشخاص المتضمنة نقل الملكية أو إنشاء أو تعديل أو تصريح أو انقضاء الحق العيني العقاري ، حتى تكون حجة على الكافة لمجرد تسجيلها بإدارة الشهر العقاري.
أول و أهم نص تطرق إلى مسألة وجوب إخضاع التصرفات العقارية إلى عملية الإظهار العقاري أورده المشرع بالمادة 793 من الأمر رقم 75/58 المؤرخ في 26/09/1975 المتضمن التقنيين المدني ومقتضى هذا النص ان كل المعاملات العقارية تكون غير نافذة حتى فيما بين الأطراف المتعاقدة إلا بمراعاة إجراءات الشهر العقاري. وعلى الرغم من القوانين التي صدرت قبل صدور هذا الأمر المواد التي تضمنتها غير كافية لتنظيم الملكية العقارية و لم تكتمل هذه النصوص إلا بالتصدي لأحكام الأمر رقم 75 /74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العمة و تأسيس السجل العقاري وذلك لأن العديد من المنازعات التي تحكمها مواد التقنين المدني يتوقف حسمها على أحكام هذا الأمر و تعمل المحافزة العقارية على ضمان تطبيق هذه القواعد القانونية باعتبارها هيئة تكفل ضمانا قانونيا ذو نوعية عالية فهي رباط وثيق لسلسلة من المسؤوليات التي تؤمن سلامة المعاملات العينية العقارية و الحقوق العينية الأخرى.
و يأتي لهذا التأمين بتطبيق نظام قانوني تكفله مجموعة من الإجراءات و التشكيلات التي يقع تنفيذها على عاتق إدارة الرهون ، هذا النظام الذي يضمن الموجودة على العقارات بغية حماية الملكية العقارية و الحقوق العينية الأخرى ، كحق الارتفاق أو حق الانتفاع ، و إعلام الجمهور سواءا بنقل حق الملكية أو إنشاء حق عين أو أعباء تثقل هذا الحق ، يطلق عليه اسم الإشهار العقاري. أي النظامين أفضل إتباعه لعملية الشهر في الجزائر ؟.
و سنتناول في بحثنا هذا إن شاء الله و بشيء من التفصيل الجانب التطبيقي للشهر العقاري و ذلك للتطرق إلى أهم مصالح و أقسام و كذا مهام الهيئة أو الإدارة المكلفة بضمان تطبيق هذه العملية و جعلنا المحافظة العقارية لدائرة حامة بوزيان وجهتنا ، و سنحاول في هذا التقرير إلقاء الضوء على ها الموضوع بحيث تناولنا نظام الشهر العقاري بنوعيه أي نظام الشهر الشخصي و نظام الشهر العيني والهدف الأساسي من اختيارنا لدراسة هذا الموضوع هو معرفة أي النظامين أفضل لإتباع في عملية الشهر.
و قد قسمنا دراستنا إلى محورين حيث تناولنا في محورنا الأول الجانب التطبيقي الذي عرفنا فيه المحافظة العقارية التي أجرينا فيها تربصنا و المحور الثاني تناولنا فيه الجانب النظري من تعريف أنظمة الشهر إلى غاية موقف المشرع الجزائري من النظامين.
المحور الأول : ماهية المحافظة العقارية و تنظيمها الهيكلي :
اختلفت تشريعات العالم في تحديد الجهة المكلفة بعملية الإشهار العقاري أما المشرع الجزائري ، قد اعتبر المحافظ العقاري المحور الأساسي في نظام الشهر و تعتبر المحافظة التي يديرها ، الدعامة الأساسية في ضبط و استقرار الملكية العقارية التي يديرها الدعامة الأساسية في ضبط و حماية و حماية الحقوق و بعث الائتمان العقاري.
أولا / مفهوم المحافظة العقارية :
مصدر حافظ ، تقسيم إداري يتولاه المحافظ و هي فوق القائم مقام و تعرف بأنها تقسيم إداري في البلاد يتولى شؤونه القائم مقام ، و هذا الأخير يعتبر موظفا إداريا و هو دون المحافظ في المنصب جمع قائم مقامون يقوم الوالي و يمكن تعريف المحافظة العقارية : " هيئة إدارية عمومية تزاول مهامها تحت وصاية وزير المالية يسيرها محافظ عقاري ." أحدثت بموجب المادة 20 من الأمر رقم 75/74 من أجل أداء الوظائف الأساسية التالية :
-تأسيس السجل العقاري .
-مسك مجموعة البطاقات العقارية .
-تسليم الدفاتر العقارية .
-يشهر المحررات الرسمية الخاضعة للشهر العقاري التي ترمي إلى إنشاء أو تعديل أو نقل أو تصريح آو انقضاء حق عيني عقاري ، بالإضافة إلى شهر التصرفات الواردة على بعض المنقولات و بعض العقود الإدارية التي تتناول حقوقا شخصية .
و بصفتنا أجرينا تربصا في فرع المحافظة العقارية التي مقرها ببلدية حامة بوزيان التي تأسست عام 1995 و التي يكمن نشاطها ابتداء من يوم الإيداع إلى غاية تسليم الدفتر العقاري و حسب ما لاحظناها من خلال إجرائنا للتربص في هذه المحافظة هو وجود العديد من المواطنين أصحاب المصالح و هذا لوجود الخدمة الجيدة و الجد في العمل و حسن الاستقبال من طرف الموظفين
التنظيم الهيكلي للمحافظة العقارية :
المحافظة العقارية
المحافظ العقاري
قسم الإجراء الأول للإشهار
قسم الإيداع
و المحاسبة
قسم البطاقات العقارية و تسليم المعلومات
ثانيا/ أقسام المحافظة العقارية :
طبقا للمادة 3 من القرار المؤرخ في 04 جوان 1991 المتضمن تحديد التحديد التنظيم الداخلي لكل من المفشية و المحافظة العقارية فإن هذه لأخيرة تتكون من ثلاث أقسام رئيسية :
أ/ قسم الإيداع .
ب/ قسم البطاقات العقارية و تسليم المعلومات .
جـ / قسم الإجراء الأول للإشهار .
أ / قسم الإيداع و المحاسبة :
يقوم المحافظ العقاري باستقبال كل العقود التوثيقية و البيانات الوصفية للتقسيم و يعمل على فحصها قصد الـتأكد من صحتها قبل إشهارها و لقد جاءت المادة 90 من المرسوم رقم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري " ينبغي على الموظفين و كتاب الضبط و السلطات الإدارية أن يعملوا على إشهار جميع العقود و القرارات الإدارية و الخاصة بالإشهار المحرر من قبلهم أو بمساعدتهم و ذلك ضمن الآجال المحددة في المادة 99 بكيفية مستقلة عن إرادة الأطراف ."
و قد حددت المادة 99 من نفس المرسوم آجال إتمام عملية الشهر العقاري حيث نصت على ان العقود التوثيقية و كذلك العقود المحررة من طرف السلطات الإدارية يجب أن تشهر اعتبارا من تاريخها .
ويسلم عند إيداعها وصل استلام ( أنظر الملحق رقم 1 ).
معنى ذلك ان كل هيئة تولت تحرير العقد يتعين علها أن تعمل على شهره في الآجال المطلوبة و أن أي تقصير أو إهمال أو سهو يقع منهم يعرضها إلى دفع غرامة مدنية طبقا للقوانين سارية المفعول و المحددة بـ 1000دج كعقوبة تأخيرية و يتم تحصيل الغرامة من نفس تحصيل وقت تحصيل رسوم الإيداع و بالموازاة مع عملية الإيداع يتولى الموظف في نفس الوقت تقييد الحسابات بتحصيل الأتاوى و المداخيل الناجمة عن إشهار الرهون وتسليم المعلومات العقارية أو تسليم النسخ من العقود لطالبيها ، و الرسوم المطبقة على الوثائق الموعدة.ويتولى أيضا تسجيل جميع العمليات الحسابية وتقييدها في سجلات خاصة كدفتر الشيكات البنكية ودفتر الشيكات للحساب البريدي الجاري وكذا دفتر الصندوق عند التسديد نقدا، كل هذا التسجيل في سجل الإيداع مع تقيد آخر يكون في قسمين : وصل التسديد يسلم للموثق والقسم الثاني يبقى للإثبات كما يحتوي السجل العام للتحصيل على الحسابات التالية :
- الحساب رقم 201006 وهو حساب منتوجات أملاك الدولة والحفظ العقاري والذي يحتوي بدووره على خطين .
·الخط رقم 39 / 06 : الخاص بالرسم على الإشهار العقاري.
·الخط رقم 40 / 06 : الخاص باستخراج و تسليم المعلومات .
- الحساب رقم 430034 و هو الخاص بالحسابات قيد الانتظار والمتعلق بالتسبيقات التي يقوم المحررون بدفعها قصد إشهار عقود أخرى .
- الحساب رقم 10-520 و الخاص بحركة الأموال و هو حساب تسوية ما بين محاسب المحافظة وقابض الخزينة .
ب / قسم البطاقات العقارية و تسليم المعلومات :
- إنشاء البطاقات العقارية :
* عند وجود المسح العام للأراضي : عندما يودع العقد و يتم قبوله بعد التأكد من توف شروط الشهر فيه ، يقوم الموظف المكلف بإنشاء بطاقة عقارية شخصية باسم صاحب العقد ، هذه البطاقة تفرغ فيها جميع المعلومات المتعلقة بالعقار و صاحبه كالاسم و اللقب ، تاريخ و مكان الازدياد ، رقم البطاقة و المعلومات الخاصة بإجراءات الإشهار كرقم المجلد و تاريخ الإشهار ... و يعمل المحافظ العقاري على ترتيبها أبجديا . [1]
* عند وجود المسح العام للأراضي ( الأمر 75/74 المؤسس لنظام الشهر العقاري ) :
في حالة وجود المسح يقوم الموظف المكلف بإنشاء بطاقة عقارية عينية طبقا للأمر المذكور أعلاه ، وهنا يكون ارتباط البطاقة بالعقار لا بالشخص ، فالبطاقة العينية تتبع العقار مهما تعاقب عليه الملاك (أنظر الملحق رقم 02 ).
و يقوم الموظف بتسجيل المعلومات الواردة في العقد استنادا لجميع الوثائق المرفقة كالمخططات و وثائق المسح بحيث يوجد عدة أنواع من البطاقات نذكر من بينها :
- البطاقة الأبجدية :
و قد أقيمت من أجل تسهيل البحث عن الملكية العقارية ، و تتضمن البطاقة الأبجدية ذات اللون الأبيض قسم علوي يضم كافة البيانات الخاصة بهوية صاحب الحق و قسم سفلى يضم جدولا يشار فيه إلى العناصر المتعلقة بتعيين العقار .( أنظر الملحق رقم 03 )
* مجموعة البطاقات الحضرية الخاصة بالمناطق العمرانية :
1- البطاقة العقارية العامة : عندما تقوم البلدية بتخصيص منطقة ما بشهر ذلك العقد و تفتح بطاقة عقارية عامة وهي ذات لون وردي تفرغ فيها جميع المعلومات المتعلقة بذلك التخصيص و تتمثل في موقع التخصيص و حدوده وهذا التخصيص مقسم من طرف البلدية إلى عدة أقسام ، و تسجل أرقام هامة للحصص على البطاقة العامة للعقار. ( أنظر الملحق رقم 04 )
2- البطاقة العقارية الفردية fiche D’immeuble : تفتح لكل عقار فردي بطاقة عقارية فردية ، و في حالة انتقال الملكية إلى شخص آخر بسجل اسم المالك الجديد على نفس البطاقة و هكذا. ( أنظر الملحق 05 و 06)
3- البطاقة العقارية للملكية المشتركة : تفتح لكل عقار على سبيل الملكية المشتركة بطاقة عقارية عامة و كل شقة في هذا العقار تفتح لها بطاقة عقارية خاصة خضراء اللون.
*بطاقة قطع الأراضي الواقعة في المناطق الريفية ( Fiche parcellaires) : و تنشأ في حالة وجود المسح العام للأراضي الريفية ضمن مجموعات متميزة حسب كل بلدية وفقا للترتيب التصاعدي لأرقام أقسام مخطط مسح الأراضي.
- الدفتر العقاري :
إن الدفتر العقاري قانونية تبين حقوق المالك على عقار معين كما تبين الأعباء التي تثقله. و يتضمن هذا الدفتر نفس تأشيرات البطاقة العينية هذا ما جاء في نص المادة 18 من الأمر 75/74 .
وبمقتضى المادة 16 من المرسوم 76/63 المؤرخ في 25 مارس 1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري. فإنه يسلم الدفتر العقاري إلى المالك حسب المالك صاحب الحق بعد أن يؤشر عليه بكيفية واضحة و مقروءة. و يستمد المحافظ العقاري بصحة التأثير عن طريق توقيعه و وضع خاتم المحافظة و من هنا يتضح لنا ان كل إنشاء لبطاقة عينية يؤدي إلى إعداد دفتر عقاري و كذا كل تأشيرة جديدة على البطاقة العينية ينجم عنها تأشيرة مماثلة على الدفتر العقاري.
- البحوث و تسليم المعلومات :
بعد الانتهاء من عملية إنشاء البطاقات و التأشير عليها و ترتيبها في مجموعة البطاقات العقارية و ترتب وثائق إجراء الإشهار عن طريق الترقيم التصاعدي في مجلدات مرفقة هي الأخرى. وذلك وفقا لأرقام سجل الإيداع ، ثم تحفظ لدى المحافظة العقارية و عندما يريد أي شخص صاحب مصلحة طالب المعلومات على أي وثيقة يريدها لابد ان يحضر معلومات كافية عن العقار كالقسم و المجموعة و الحصة إذا كان ممسوح أو هوية صاحب الحق الأخير كاملة إذا كان العقار غير ممسوح و تبدأ عملية البحث في مجموعة البطاقات العقارية في النظام الحديث و تقبلها في النظام القديم. مجلدات تحمل أسماء الملاك مرتبة أبجديا تحيل على مجلدات العقود المحفوظة و هذا ما يبين أخرى حسابات الملاك و التصرفات التي قاموا بها وهذه الأخيرة تحيل على مجلدات العقود المحفوظة وهذا ما يبين عيوب النظام القديم في تعقيد إجراءات البحث .
و تسلم المعلومات مقابل أثاوي يسددها المعني مسبقا هذه الأثاوي تودع لدى صندوق المحافظة العقارية.
- طبيعة المعلومات المسلمة و الأثاوي المطبقة عليها :
عن المحافظ العقاري ملزم بإعطاء كل من يطلب نسخا أو مستخرجات عن الوثائق المودعة بمكتبه تنفيذا لما تنص عليه المادة 92 من المرسوم 76/63 ويسلم عند الاقتضاء شهادة تثبت عدم وجود الوثائق التي طلبت نسخا منها أو مستخرجات عنها و يتم إعطاء المعلومات في أجل أقصاه شهر بناء على طلب كتابي يتضمن :
-اسم ولقب و أصل صحاب الملكية.
-مكان وجود العقار موضوع البحث ( الولاية ، البلدية ، الدوائر )
-شهادة تتعلق بالقيود و الاشهارات السابقة أو التأشيرات المدونة على هامش نقل العقود أو الاشهارات 40.000 دج
عن ملخص العقود المنقولة أو المشهرة 50.000 دج ، يحصل زيادة عن ذلك حق بحث ثابت قدره 10.000 دج عن كل طلب لمعلومات تدفع المبالغ عن ذلك. حق بحث ثابت قدره 201.000 دج "عائدات و مداخيل أملاك الدولة "الخط 40.
تطبيقا لأحكام هذا القرار حددت هذه المبالغ كما يلي :
1-نسخ أو المستخرجات.
2-عن كل نسخة من عقد منقول أو مشهر 50.000 دج .
3- عن كل نسخة من جدول قيد رهن أو امتياز أو التجديد 10.000 دج.
4- عن كل نسخة من بطاقات ( أو البطاقة ) 20.000 دج.
5- عن كل مستخرج من مخالصة أو شهادة ، شطب أو استبدال 10.000 دج
6-عن كل مستخرج من دفتر عقاري ضاع أو اتلف 50.000 دج. أنظر الملحق رقم (07). قدره 110 دج أو 50 دج على الترتيب.
وتتم عملية المحاسبة لدى صندوق المحافظة كل نهاية شهر و ترسل إلى خزينة الدولة لدى حساب خاص بالمداخيل 201.006 د ج.
ج- قسم الإجراء الأول للإشهار :
ويسمى كذلك بقسم تسجيل العقارات المحددة ضمن عملية مسح الأراضي :
هذا القسم يهتم بترقيم العقارات خاضعة لعملية المسح وذلك لمسكه لجميع وثائق المسح و المخططات المتعلقة بالعقار موضوع الإشهار بالمحافظة العقارية ، بحيث ان المخطط المساحي المتكون من أقسام مرقمة ، و كل قسم مقسم غلى قطع مساحية تمثل ملكية كل فرد.
بالإضافة إلى الوثائق و المخططات هناك سجل مساحي ( مصفوفة) ترتب فيه أسماء الملاك أبجديا ويخص بكل مالك رقم حساب كون ان المصفوفة تتكون جميع المعلومات ذات الصلة بالملاك وعقاراتهم تحت رقم الحساب المخصص لكل واحد منهم حيث نجد : [2]
-اسم و لقب المالك.
-تاريخ و مكان الازدياد.
-عنوانه.
-نوع و طبيعة العقار و تعيينه كما يهتم هذا القسم بما يلي :
- الإسهام في التسويات القانونية للعقارات لأجل تعميم عملية مسح الأراضي.
- الشروع في تنفيذ إشهار عيني للوثائق المودعة الواردة على عقارات ممسوحة.
- متابعة المنازعات الناجمة عن عملية ترقيم العقارات الممسوحة.
- تنفيذ العمليات المتعلقة بانسجام و تطابق الدفتر العقاري مع المسح العام . (1) ( أنظر الملحق رقم08)
ثالثا / دور المحافظة العقارية في الحفاظ على حقوق الملكية الأصلية و التبعية :
الأصلية و التبعية حسب ما جاء في المادة الأولى من المرسوم 76/63 تحدثت على إنشاء محافظة عقارية لدى كل إدارة فرعية لأملاك الدولة في الولاية يديرها محافظ عقاري ، فمن يكون هذا الأخير ؟ و ما هو الدور الذي يلعبه في المجتمع ؟
- المحافظ العقاري و دوره في المحافظة العقارية :
أ/ تعريف المحافظ العقاري :
هو شخص طبيعي موظف تابع لوزارة الاقتصاد يعين من قبل الإدارة المركزية بعد اقتراح المدير الولائي و تخضع قراراته إلى الطعون لدى الغرفة الإدارية إذا كان رفضه للعقود بسبب حجج مطابقة للقانون كما انه يؤدي اليمين أمام المجلس القضائي المختص.
ب / دور المحافظ العقاري : من قراءة أحكام المادة الثالثة من المرسوم 76/63 المذكور يتضح لنا دور المحافظ العقاري وهو :
-إعداد ومسك مجموعة البطاقات العقارية
- إعطاء المعلومات الموجودة في وثائقهم والمتعلقة بالعقارات المذكورة إلى الجمهور .
- زيادة على دوره في تسيير المحافظة العقارية والتنسيق بين أقسامها وسف نتعرض لهذه المهام بشيء من التفصيل والترتيب وذلك للدور الذي يلعبه المحافظ العقاري .
المحافظ العقاري و إشهار الإجراء الأول : بعد إيداع وثائق مسح الأراضي لدى المحافظة العقارية وذلك من اجل تحديد حقوق الملكية و الحقوق العينية الأخرى و شهرها في السجل العقاري يثبت هذا الإيداع عن طريق محضر تسليم يحرره المحافظ العقاري و يحقق في موافقة الجدول مع مسح الأراضي .
و يفحص صحة السندات و عقود الملكية المرفقة بها ،كما يطلب على أثر هذا الفحص و بموجب إشهار شخصي من المرتهنين رهنا رسميا و من أصحاب الحقوق العينية الآخرين بان يقدموا في اجل 30 يوما طلباتهم من اجل التسجيل أو إعترضاتهم على الإشهار و تكون طلبات التسجيل بمثابة إشهار لصاحب العقار .
و للمحافظ السلطة في مصالحة أطراف إذا كان هناك نزاع و يحرر محضر بذلك و إذا كانت المصالحة عديمة الجدوى ينظر فيها أمام المحكمة المختصة إقليميا .
- المحافظ العقاري و مسك مجموعة البطاقات :
من اختصاص المحافظ العقاري مسك مجموعة بطاقات بانتظام ، و جعلها يومية بحيث يؤثر على البطاقات بجميع أنواعها و يراقب محتواها و يعاين الأخطاء التي وقع فيها أعوان المحافظة و يصححها إما بمبادرة منه أو بناء على طلب حائز السجل العقاري و ينبغي عليه ان لديه سجل الإيداع ليسجل فيه يوما بيوم و حسب ترتيب العددي و قد ذكر هذا القسم الأول من أقسام المحافظة العقارية .
هذا السجل يفصل كل يوم من قبل المحافظ .
- إعطاء المعلومات :
يجب على المحافظ العقاري أن يعطي إلى كلمن يطلب نسخا أو مستخرجات من الوثائق المودعة بمكتبه طبقا للقانون و عند الاقتضاء تسلم شهادة تثبت عدم وجود الوثائق التي طلبة نسخا منها أو مستخرجات عنها و ينبغي عليه أيضا بناء على طلب و في اجل شهر ان يسلم نسخا أو مستخرجات عن بطاقات العقارات أو شهادات بعدم وجود أي بطاقة التي طلب عنها نسخ أو مستخرجات و يستطيع المحافظ رفض طلب إعطاء المعلومات إلا أنه و قبل ان يرجع إحدى نسخ الطلب يضع تأشيرة مؤرخة و موقعة تشير إلى سبب الرفض و يبلغ قراره إلى الملتمس بموجب رسالة موصى عليها مع إشهار بإسلام و ذلك في اجل أقصاه 15 يوما ابتداءا من تاريخ إيداع الطلب .
- فحص العقود :
حسب ما جاء في الأمر 75 / 74 المذكور فإن المحافظ يحقق في هوية الأطراف وأهليتهم و كذلك في صحة الأوراق المطلوبة من اجل الإشهار . [3]
كما نصت المادة 105 من المرسوم 76/63 ف1 المحافظ العقاري مخول له بمجرد ، فحص العقود المودعة لديه قصد إشهارها ، التحقق من ان موضوع العقد شرعي و غير منافي ذلك للأخلاق و النظام العام ، فإن تضمن العقد موضوع أو تصرف يتعارض مع المبادئ العامة و القوانين السارية المفعول فللمحافظ صلاحية رفض هذا النوع من العقود قصد الإشهار تسجل في سجل الإيداع ثم تنشأ لها البطاقات العقارية و في الأخير تمضي النسخ الأصلية من قبل المحافظ مع ختم المحافظة ثم تعاد إلى الجهة التي حررتها . [4]
- مراقبة المحافظ :
من اختصاص المحافظ أن يرفض الإيداع و إحضار الدفتر العقاري أو مستخرج مسح أراضي في حالة تغير حدود الملكية و وثائق القياس كما يرفع الإيداع كذلك و بصفة عامة عندما تكون أي وثيقة واجب تسليمها إلى المحافظ إلا أن الواقع يملي عليه إعلام صاحب العقد في أقرب الآجال و يفتح أجل شهرين لمحرر العقد حتى يتمكن من خلالها استعمال حقه في الطعن ضد قرار المحافظ العقاري و عندما يلاحظ المحافظ خطأ بسبب رفض الإيداع يفتح ملفا يحمل تاريخ تسليم العقد لدى المحافظة العقارية قصد الإشهار و كل الملفات ترتب في ملف خاص يسمى لف رفض الإيداع و ينقسم إلى أربعة أنواع :
قضايا في انتظار الرفض .
قضايا مرفوضة للحفظ .
قضايا للرفض النهائي
قضايا متنازع فيها.
و بمجرد تبليغ قرار رفض الإيداع و بدون المحافظ العقاري على ملف الرفض للمواجهة في احتمال للاحتجاج كل الوثائق المطلوبة من أجل إتمام الإجراء و يرافق آجال الطعن فإن لم يمارس الطعن في الآجال المحددة يحفظ الملف في قسم قضايا مرفوضة للحفظ و عكس ذلك فإن وقع الطعن ضد المحافظ فإن الملف يؤخذ من ملف القضايا مرفوضة للحفظ ويرتب حسب الترتيب الزمني لمواعيد الطعون في ملف قضايا متنازع فيها و المحافظ العقاري يخضع لقرارات المحكمة المتعلقة بالطعون ففي حالة ما إذا كان قرار المحكمة يثبت قرار المحافظ فإن الملف يأخذ من قضايا متنازع فيها و يرتب ملف رفض نهائي أما إذا ألغت المحكمة قرار المحافظ فإن هذا الأخير يقبل الإيداع و يؤثر على الملف قضايا متنازع فيها بقرار المحكمة.
كما يستطيع أيضا المحافظ رفض الأجراء بناءا على قانون الشهر العقاري فحصا شاملا للوثائق المودعة يستلزم مقارنتها بالوثائق المشهرة مسبقا في مجموع البطاقات العقارية [5] فإذ تم اكتشاف الخطأ تمنح آجال لمحرر العقد لتصحيح العيب و ذلك وفقا لقانون المنظم (للعميلة التالية) بحيث فتحته أجل 15 يوما من تاريخ تبليغ قرار رفض الأجراء و يفتح ملف رفض الإجراء مثل رفض الإيداع تماما [6].
خصوصيات إشهار الرهون و الامتيازات :
إن الامتيازات و الرهون على العقارات هي تأمينات عينية تخص عقارات لتسديد دين دون رفض يد المدين عليها و يجب تسجيلها في مكتب المحافظة العقارية التي يقع في دائرة اختصاصها العقار و لا يكون لها أثر ضد الغير إلا إذا تم قيدها ، و قد عرف الامتياز بأنه حق أو أولية يأمره القانون بدين معين مراعاة منه لصفته و لا يكون للدائن امتيازات إلا بمقتضى نص قانوني و ذلك وفقا لما جاء في أحكام المادة 982 من القانون المدني.
أما الرهن فهو عقد بمقتضاه يكتسب الدائن العقار المخصص للتسوية دينه حقا عينيا يمكنه من استعادة دينه عن طريق الأفضلية بالنسبة للدائنين المرتبين بعده على قيمة العقار في أي يد كان أو لا يؤسس الرهن إلا وفقا لعقد رسمي أو حكم أو قانون ، من المواد 282 إلى 983 ق م ، بمقتضى صفة أو طبيعة الدين أو إرادة المدين فإن الرهن يعطي للدائنين حق الأفضلية على الدائنين العاديين.
رابعا : علاقة المحافظة العقارية مع الأشخاص :
للمحافظة العقارية علاقة وثيقة من الإدارات و المصالح الأخرى سواء الولائية أو البلدية و طبقا لنظام الإشهار العيني نلاحظ ان علاقة المحافظ العقارية الأكثر اهمية هي مع إدارة مسح الأراضي ثم تليها المصالح الأخرى.
أ‌- علاقة المحافظة العقارية مع إدارة مسح الأراضي :
للمحافظة علاقة وطيدة مع مسح الأراضي العام و ذلك وفقا للأمر 75/74 المذكور و المرسوم 76/63 .
بحيث يبدأ العمل من طرف أعوان مسح الأراضي و ذلك بتحديد معالم العقارات الطبيعية بدءا بالبلدية الموجود بها العقار ، ثم قسم المخطط المساحي فرغم المخطط و المكان المسمى و المحتوى المساحي ، تقيم هذه المعلومات في جداول مرفقة بوثائق المالكين التي تثبت ملكيتهم ، ثم ترسل إلى المحافظة قصد إجراء الإشهار العقاري. [7]
و بدون هذه الجداول يستحيل على المحافظ العقاري البدء في تحديد الحقوق العقارية الخاصة بالعقارات الممسوحة ، و مبدئيا يقوم المحافظ بشهر الحقوق الخاصة بالعقارات معتمدا في ذلك على المعلومات المذكورة في وثائق مسح الأراضي و التطبيق التلقائي لهته الطريقة يمكن أن ينجر عنه ضرر لذوي الحقوق اللذين يحتمل أنهم غائبون أو منعوا من الحضور أثناء عملية المسح كما يمكن أيضا أن يكون سببا في الاستحواذ على الحقوق التابعة للدولة من طرف الخواص و من اجل مراعاة هته التوصيات فإن المرسوم 80/210 المؤرخ 13/09/1980 قد كيف أحكام المادتين 18 و 39 من المرسوم 76/63 المذكور معطيا بذلك الصلاحية للمحافظة العقارية في حالة عدم توفر الجدول المنصوص عليه في المادة 10 من المرسوم السابق أو حجج كافية باللجوء غلى قيد المؤقت للحقوق معتمدا على المعلومات التي تحتوي على وثائق مسح الأراضي [8] .إن هذا القيد يصبح نهائيا بعد استيفاء اجل قدره 5 سنوات ابتداءا من تاريخ محضر تسليم وثائق مسح الأراضي إلى المحافظة العقارية.
زيادة على ذلك يجب ان يكون هناك تطابق بين الوثائق الموجودة في المحافظة العقارية و وثائق مسح الأرضي ان يتم تبادل المعلومات بينهما دوريا لمعرفة كل تغيير قد يظهر على العقار من ناحية البناء أو الحلول و من جهة ثانية تغيير مالك العقار عن طريق التصرف فيه إذا فالعلاقة بينهما دائمة ومتجددة توجه محتوى الوثائق و جعلها مربوطة عند الطرفين لأنه في حالة الموافقة فإن المحافظ العقاري ينهي تنفيذ الإجراء و يبادر إجراء التسوية المنصوص عليه في المادة 107 من المرسوم 76/63 المذكور ترسل المستخرجات إلى مصلحة الأراضي لضبطها ثم تعاد غلى المحافظة على شكل محاضر يحدد نموذجها بموجب قرار تصادق عليه المصلحة المكلفة بضبط مسح الأراضي و تكتب في سجل الإيداع في مجموعة البطاقات العقارية. [9]
الأمر 75/74 المرسوم 76/63 المؤرخ في 26/03/1976 المتضمن الشهر العقاري المرسوم 80/210 المؤرخ في 13/09/1980 المادة 107 منم المرسوم 76/63 المتضمنة إجراءات التسوية .
ب‌-علاقة المحافظة العقارية مع المصالح الأخرى :
زيادة على ما ذكر على المحافظة العقارية و علاقتها بإدارة المسح فإن هناك مصالح أخرى لا تقل أهمية عن هذه الأخيرة و هذه المصالح هي :
1- الموثقين :
بحيث ان جميع أعمالهم تقريبا تعطى لها صفة الرسمية من المحافظة العقارية و نقصد بذلك إشهار العقود لجميع أعمالهم تقريبا لها صفة الرسمية من المحافظة العقارية و نقصد أنواعها المتعلقة بالعقارات بعد فحصها و دراستها.
2- مع الإدارة المكلفة بتحرير العقود :
كمكتب العقود الإدارية لدى إدارة أملاك الدولة أو الولاية أو البلدية أو اي جهة أخرى مختصة بتحرير العقود .
3- مع كتبا الضبط :
و ذلك قصد إشهار أحكام و قرارات المحاكم و المجالس القضائية الحائزة على حجية الشيء المقضي فيه المتضمنة الاعتراف بحق الملكية العقارية و في النزاعات بين الأطراف بصفة نهائية.
4- العلاقة مع إدارة التسجيل و الطابع :
حيث لا يمكن ان يشرع في إجراء الإشهار غن لم يكن العقد سجل لدى إدارة التسجيل و الطابع و ذلك قصد قبض الرسوم المقررة عليه و الحفاظ على مصالح الخزينة العامة للدولة و هذا سبب من أسباب رفض الإيداع.
5-العلاقة مع الجمهور :
و ذلك عن طريق موافقتهم بالوثائق و المعلومات التي يرغبون فيها مبالغ مبلغ مالي يمكن قيمة هذه الوثائق و مصاريف استخراجها .
6- العلاقة مع بعض المؤسسات المالية :
و ذلك بإشهار الرهون و الامتيازات لصالحها و بالتالي الحفاظ على حقوق هذه المؤسسات من التلاعبات التي يقوم بها المدينون قصد عدم تسديد ديونهم و لكن بإشهار الرهون تنشأ ضمانات لصالح المؤسسات المالية تضمن بها حقها في استرجاع أمواله وليس هذا فحسب بل للمحافظة علاقة مع أي شخص سواءطبيطيثبأي شخص سواء طبيعي أو معنوي و له مصلحة فيها مهما كان نوعها و في أي وقت. [10]
المحور الثاني : مهام المحافظة العقارية و دورها في إتمام إجراءات الشهر العقاري :
من الخدمات الضرورية التي تقدمها الدولة إلى المواطنين حفظ حقوق الملكية و ذلك بما تحتوي عليه من منازعات عميقة بين الأشخاص يصعب حلها حتى مع الجهات القضائية المختصة إلا بالرجوع إلى أصل الملكية لدى هيئة الإدارة التابعة لوزارة الاقتصاد تسمى المحافظة العقارية و منه المهمة الأساسية للمحافظة العقارية هي القيام بعمليات الإشهار العقاري لكل العقود و الوثائق الرسمية الناقلة و المؤسسة للحقوق العقارية و حسب المادة 03 من المرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 فإن المحافظة العقارية التي تسهر على تطبيق نظام الشهر العقاري تسير من طرف محافظ عقاري و هو مكلف على وجه الخصوص بالمهام التالية :
- إعداد و مسك مجموعة البطاقات العقارية كاملة.
- إعطاء الإجراءات اللازمة بطلبات الإشهار للعقود المتضمنة الملكيات العقارية و الحقوق العينة الأخرى.
- فحص العقود الخاضعة للإشهار.
- كتابة البيانات على السجلات العقارية الخاصة بالحقوق العينية و التكاليف المؤسسة على العقارات الخاصة للإشهار و جميع الشكليات اللاحقة لهذا الإشهار.
- المحافظة على العقود و جميع الوثائق المتعلقة بالعقارات الخاضعة للإشهار العقاري.
- إعطاء المعلومات الموجودة في وثائقيتهما المتعلقة بالعقارات المذكورة غلى الجمهور.
- العمل على تطهير نظام الملكية العقارية من خلال الإجراءات المتعلقة بعملية الإجراء الأول للشهر التي تعتبر كمرحلة جديدة و نقطة بداية الملكية العقارية في الجزائر و المحافظ العقاري فضلا عن ذلك مكلف بالتنسيق و مراقبة مكاتب المحافظة العقارية التابعة لاختصاصه. [11]
و بالنظر إلى تعدد هذه المهام و تعقد الأعمال في بعض الأحيان لكونها تتطلب الكثير من الدقة والتركيز و العناية فإن المحافظ العقاري بدون شك لا يمكنه الإطلاع عليها بمفره إلا أن الأمر يتطلب وجود أعوان بالمحافظة قصد مساعدته على مباشرة تلك المهام.
- القيام بإجراء الشهر العقاري المطلوب بأعضائه التي تتوفر فيهما الشروط شكلا و مضمونا التي تقتضيها القوانين و التنظيمات المعمول بها.
أولا : أنظمة الشهر العقاري :
لم يخلو أي بلد متطور من نظام للشهر ، وتهتم كل دول العالم بوضع نظام لشهر الحقوق العينية الواردة على العقار حيث انه يمتد إلى جميع العقود الناقلة للملكية وكذلك غلى العقود الغير ناقلة للملكية وذلك للأهمية في ضمان الثقة في المعاملات العقارية و استقرار الملكية و تدعيم الائتمان العقاري و هناك في هذا الشأن نظامان معرفان هما نظام الشهر الشخصي و نظام الشهر العيني أو السجل العقاري .
ثانيا : نظام الشهر الشخصي :
أ‌- تعريف نظام الشهر الشخصي :
نظام الشهر الشخصي من أقدم أنظمة الشهر العقاري ، في هذا النظام ينشا في البلد الواحد سجل عام أو عدة سجلات في مراكز كل إقليم يوجد بها غدارة لشهر العقاري يرصد بها كل التصرفات المنشئة لحقوق عينية عقارية يتم فيه حجر كافة التصرفات الواردة على عقارات باسم الشخص المتصرف في العقار.
يوضع في هذا النظام سجل أو سجلات منظمة بأسماء المتصرفين.
و يعتبر اسم كل شخص محل اعتبار ، بحيث لم يعتد بمواصفات العقار محل التعامل ، من موقع وحدود و مساحة ، و إنما ينظر إلى الهوية الكاملة للأشخاص المالكين أو اللذين تعاملوا فيه.
إذا أراد شخصا ما شراء عقار ، تعين له الاتجاه إلى عينة الشهر العقاري و التأكد عن اسم مالكه ، فإذا وجد اسمه في إحدى السجلات المعدة للشهر ، قائما ، معناه انه لا يزال مالكا للعقار ، وإذا لم يجد فيها اسمه كان ذلك دليلا على خروج العقار من يده بصدور تصرف أو عدة تصرفات منه لغيره الذي سوف يسجل بدوره في سجلات معدة لذلك يحدد فيها الاسم و اللقب و الهوية و أسماء الأصول وهو يتهم بالكامل ، فصاحب المصلحة لا يعرف إلا الشخص الذي تعامل في العقار و لا يمكنه من معرفة كل ما أثقله من حقوق عليها .
استنادا إلى ما سبق قد يتصرف أحد الأشخاص غير المالك الحقيق للعقار للبيع ، و يسجل هذا التصرف باسمه في السجلات المخصصة للشهر و إذا تصرف المالك الحقيقة للعقار بنفس التصرف فيسجل هذا التصرف باسمه و يكون حينئذ لنفس العقار تصرفان مختلفات أو أكثر و في هذا النظام يكثر بيع ملك الغير. في نظام الشهر الشخصي تشهر المحررات التي تحمل المعاملات العقارية كما هي سواء كانت معيبة مزورة ، باطلة ، بحيث لا يتدخل المكلف بإدارة الشهر العقاري بالتحري عن صحتها [12] فدور المحافظ العقاري أو الأمين العقاري دور سلبي ، و ذلك انه لا يتدخل في مراقبة مدى صحة السند العقاري شعارا و مضمونا إذا كانت التصرفات الواقعة على العقارات ظلت صحيحة ، و إن كانت معيبة ظلت كذلك فهو إذا نظام يخلو من الحجية المطلقة لأنه لا يصحح العقود المعيبة أو يكمل النقص الوارد في إحدى بياناته.
من خصائص النظام الشخصي أو نظام الشهر الشخصي ان عملية الإشهار العقاري للسندات العقارية لا تقتصر وظيفته إلا على إعلام الجمهور بما ورد على العقار من حقوق حيث لا أثر للشهر العقاري في إشهار الحق العيني ذلك أن الحق العيني العقاري ينشأ صحيحا بمجرد تمام العقد و مراعاة الشكل الذي يقرره القانون و يظل صحيحا إلا ان يفسخ أو يقرره القانون ، ويظل صحيحا إلا ان يفسخ او يقرر بطلانه.
ب‌-خصائص نظام الشهر الشخصي :
نظام الشهر الشخصي يسود العالم اللاتيني و هو النظام القائم في فرنسا ، بلجيكا و إيطاليا و في الكثير من بلدان العالم و أهم ما يميز هذا النظام الذي أخذت به هذه الدول ما يلي:
1- أنه نظام يتخذ أسماء الأشخاص أساسا للشهر أي أنه طريق للعلانية فقط لا سبب لانتقال الملكية أو الحقوق العينية الأخرى ، فهو لا يظهر عيوب العقد أي أنه بدون قوة إثبات ، فإذا ورد أي عيب على العقد سواء كان باطلا أو قابلا للإبطال أو قابلا للنسخ ، يظل المتصرف إليه مهددا بتعرض كل ذي مصلحة في أن يعترض على هذا التصرف.
2- يقوم على معرفة العقاري و الحق العيني من اسم الشخص صاحب الحق إي أنه نظام يتخذ أسماء الأشخاص أساسا للشهر ، و إذا ورد أي عيب في العقد سواء كان باطلا أو قابلا للإبطال أو الفسخ يظل المتصرف إليه مهددا بتعرض كل ذي مصلحة. هذه الخاصية تعتمد في دورها على أساس يتمثل في قاعدتين. [13]
- القاعدة الأولى: الشخص لا يملك إلا ما ملك :
صاحب المصلحة لا يعرف من سجلاته إلا الشخص الذي تصرف في العقار ، و لا يفيد هذا حتما كل ما وقع على عقار معين من تصرفات ، فقد يتصرف شخص في عقار غير مملوك له فيسجل التصرف باسمه ثم يتصرف المالك الحقيقي في العقار فيسجل التصرف باسم هذا المالك و يكون التصرفان متفرقين في موضعين متباعدين تحت اسمين مختلفين ، و من ثم كان من الممكن أن يتعامل الشخص مع المشتري من المالك إذ يجد التصرف الصادر للمشتري من المالك مسجلا تحت اسم المالك فيكون التعامل سليما كما أنه من الممكن أن يتعامل مع المشتري من غير المالك دون أن يعلم إذا و هذا التصرف الصادر للمشتري من غير المالك مسجلا تحت اسم هذا الأخير فيكون متعامل معيبا .
- القاعدة الثانية : الشخص لا يستطيع أن ينقل إلى غيره حقوق أكثر مما يملك :
التسجيل لا يزيد في الحق و لا في التصرف شيء بل يبقي الحق أو التصرف مهددا بكل الدفوع أو الطعون التي يمكن الاحتجاج بها في مواجهة المتصرف حيث أن التصرفات التي تشتهر في هذا النظام لا يتعدى حاجز عن صحتها. بل تشتهر كما هي ، فإذا كانت صحيحة كتبت صحيحة و إذا كانت معيبة لسبب من أسباب البطلان تشتهر كما هي و لهذا فالشهر وفقا لهذا النظام لا يبطل عقدا صحيحا و لا يصحح عقدا باطلا إي أنه يعلن التصرفات كما هي .
جـ- تقديره :
1- المزايا : إن نظام الشهر الشخصي المتبع في فرنسا و معظم البلدان اللاتينية كبلجيكا و إيطاليا ، يعني هذا أن الدول كثيرة قد تثبت هذا النظام الذي حقق الإعلان عن جميع المعاملات العقارية و أحاط الملكية و الحقوق العينية الأخرى بالضمانات اللازمة لتثبيتها و تعزيز الثقة لصالح كل العيوب التي سنذكرها لاحقا ، يلعب هذا النظام دورا فاعلا في إعلان الغير و شهر الحقوق المترتبة عن العقار لأنه يقتضي إثبات التصرفات القانونية في سجلات يسهل على الناس الإطلاع عليها ، ذلك أن مجرد التسجيل يعتبر قرينة على ملكية العقار من طرف مسجل هذا التصرف رغم أنها تبقى مجرد التسجيل بسيطة و يمكن إثبات عكسها و رغم ما انطوى عليه هذا النظام من نقص فإنه ساهم و إلى حد بعيد في ملئ الفراغ و تحقيقي نوع من الاستقرار اللازم في الملكية العقارية و توطيدها على أسس ثابتة بما يتناسب و أهمية هذه الملكية و خطرها على الاقتصاد القومي حتى و إن كان هذا لا يعني بعض غير محكما فإن الإبقاء عليه خير من الاستغناء عنه لأن الشهر لا يعني عنه أي إجراء آخر . [14]
و لكن هذا لا يعني عدم البحث عن نظام بديل يؤدي دوره على أحسن وجه ويخلو من بعض عيوب نظام الشهر الشخصي و هذا ما أدى إلى ظهور نظام الشهر العيني الذي تعمل به الجزائر حاليا.
2 - العيوب : تتجلى عيوب نظام الشهر الشخص في عدة أمور تتمثل فيما يلي :
- أن مالك العقار من خلال تصرفه لا يمنح ضمانات كافية للمتصرف إليه بثبوت حقه في ملكيته للعقار مما قد يكون مصدرا لعدة منازعات قضائية بشأنه ، و يعرضه في أي وقت إلى زوال الحق الذي أكتسبه و يقلل من درجة الائتمان في المعاملات العقارية .
- أن تحقق الشخص المستفيد " المتصرف إليه من حالة العقار المتعامل فيه ، يقتضي البحث والاستكشاف عن الشخص المالك الحقيقي لهذا العقار من أجل التعرف عن هويته كاملة من اسم و لقب وهوية و اسم والده و هويته و اسم أصوله بالكامل و أسماء المالكين السابقين و غير ذلك ، و هي عملية شاقة و متعبة .
نظرا و لأن هوية الشخص الذي تصرف في العقار محل اعتبار تقرر لصاحب المصلحة الحق في أن يطلب شهادة إثبات لكي يستوثق من ان الشخص الذي يريد التعامل معه هو فعلا مالك العقار و مازال مالكا له من عدمه . [15]
- لا شك ان لعيوب و مساوئ نظام الشهر الشخصي ، أثرا سلبا على التطور الاقتصادي و الاجتماعي للدول ،ذلك أن عدم تحديد العقارات بصورة دقيقة نافية للجهالة بناء على وثائق المسح العام للأراضي يؤدي إلى حدوث تغيير في أسماء المالكين لأسباب مختلفة ، و قد يعود إلى سبب إجراء القسمة العقارية ، اكتساب ملكية العقار بالتقادم ، الميراث ، غير ذلك من التصرفات التي تؤدي لا محالة إلى تحديد مساحات العقارات بصورة تقريبية قد تكون أحيانا وهمية لا تتفق مع المساحات و الحدود الحقيقية في شيء مما قد يخلق عدم الاستقرار الملكية العقارية و ضبطها و انعدام الائتمان في المعاملات العقارية ، الأمر الذي دفع بالعديد من الدول إلى الشروع في نظام جديد للإشهار العقاري قصد تنظيم الملكية العقارية أحسن تنظيم ، وتجعل من هو مقدم على التصرف العقاري سواء بالإنشاء أو التعديل أو النقض عالما بحقيقة منذ إقدامه على التصرف ، و ذلك بمجرد الاطلاع على البطانة العقارية المحدثة بعد إتمام عملية المسح العام للأراضي الممسوحة على مستوى إدارة الشهر العقاري .
ثالثا / نظام الشهر العيني :
إذا كانت معظم الدول المتحضرة قد أخذت بمبدأ الشهر العقاري إلا أنها لم تسلك في تحقيق هذا المبدأ بسبب واحد و قد نتج عن ذلك قيام نظامين للشهر العقاري : نظام يعتمد أسماء أصحاب الحقوق أساسا للشهر و يعرف بنظام الشهر الشخصي و هو ما تطرقنا إليه من قبل و نظام يعتمد على العقار أساسا لهذا الشهر و يعرف بنظام الشهر العيني و الذي نحن بصدد دراسته .
أ / تعريف نظام الشهر العيني :
أول دولة عرفت نظام الشهر العيني هي دولة أستراليا يعود الفضل في نشأة هذا النظام إلى برنامج السيد " طورانس " المتعلق بتنظيم الملكية و مختلف الحقوق المتعلقة بها ، و أطلق عليه اسم قانون طورانس و ذلك عام 1858 م . [16]
و يمسك في هذا النظام سجل عيني يطلق عليه اسم السجل العقاري نظام الشهر العيني ييسر للمستفيد أو المتصرف إليه معرفة حقيقة العقار أو الملاك الذين تعاقبوا عليه ، بحيث لا يتم إجراء الإشهار العقاري إلا بعد التحري عن صحة السند المراد إشهاره ، و مراقبة مدى استفائه لشروطه الشكلية و الموضوعية و هي مهام مخولة التشريع الجزائري للمحافظ العقاري إلا بعد التحري عن صحته السند المراد إشهاره و مراقبة مدى استفائه لشروطه الشكلية و الموضوعية وهي مهام مخولة قانونا في التشريع الجزائري للمحافظ العقاري على مستوى التي يقع بدائرة اختصاصها العقار محل التصرف كما تشير غليه المادة 22 من الأمر رقم 75/74 المؤرخ في 11/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري لتمنح صلاحيات واسعة للمحافظ العقاري بإجراءات للتحقق من مدى توافر الشروط الشكلية و الموضوعية للمحرر المراد إخضاعه غلى عملية الإشهار العقاري.
إذا كان المشرع الجزائري و نظيره الفرنسي أضفيا الطابع الإداري لنظام الشهر العقاري ، كما سوف نبينه فيما بعد ، فإن معظم الدول التي تأخذ به كألمانيا و أستراليا تجعله قائما مع نظام قضائي ، بحيث يستند مهمة تأسيس السجل العقاري و مسكه إلى قاضي من قضاة الجهات القضائية يطلق عليه اسم قاضي السجل العقاري مثلا سوريا يقوم الإشهار على أساس قضائي.
ب /المبادئ التي يقوم عليها الشهر العيني :
يقوم نظام الشهر العيني على مجموعة من المبادئ هي :
* مبدأ التخصيص :
في نظام الشهر العيني لا تشهر التصرفات وفقا لأسماء الأشخاص بل وفقا للعقار ذاته فلكل عقار مكان خاص به في السجل العقاري ويثبت في هذا المكان كل ما يقع على العقار من تصرفات ويثقله من حقوق من حيث تخصص صفحة في دفتر التسجيل لكل عقار وتدون فيها أوصافه وكل الحقوق الواردة عليه و بالتالي يسهل على من يريد إبرام التصرف يتصل بهذا العقار أو يعرف أوصافه والحقوق الواردة عليه ومنه فهو يتخذ من العقار أو الوحدة العقارية أساسا للقيد في الصحائف العينية .
* قوة الثبوت المطلقة (الثقة العامة في السجل العيني) :
تعني كل ما هو مقيد في السجل العيني حقيقة لا جدال فيها فليس لأحد على أن يدعي حق عيني على عقار غير مقيد في السجل العيني إذ بالقيد وحده تنشأ أو تنقل أو تزول الحقوق العينية ومن ثم يصبح القيد هو مصدر الحق بحيث لا يعرف نظام الشهر العيني مالك أو صاحب للحق العيني خلافا للمالك أو صاحب الحق المقيد ولا يجوز لأي شخص أن يدعي حقوق عينية ليست مقيدة في السجل العيني مهما طالت من حيازته لها . [17]
* مبدأ الشرعية :
مفاده أن يتحقق المحافظ العقاري من كل التصرف المراد شهرها بدقة حتى لا تهدر حقوق الناس نظرا للقوة الثبوتية للقيد فيلزم بتفحص كل الوثائق والعقود ويتحقق من صحة الصرف وتوفير أهلية المتصرف وخلو إرادته من العيوب ويتحقق من سند الملكية ومدى مشروعية المحل وجواز التعامل ،وعليه فإن الدول التي أخذت بهذا النظام برمته كلفت قاضي للقيام بإجراءات الشهر وأنشأت صندوق تأمين لتعويض المتضررين من جراء القيد بإهدار القيد المطلق .
* مبدأ القيد المطلق :
ومعناه أن القيد أو الشهر هو مصدر الحقوق العينية العقارية فهو الذي ينشأها يعدلها أو يزيلها وكل حق غير مفيد لا وجود له لا بين الأطراف ولا في مواجهة الغير وكل حق مقيد هو حجة على الكافة ولا يمكن لأحد أمن يحتج لملكية حق عيني لم يشهر مسبقا .
* مبدأ عدم احتساب الحقوق المفيدة بالتقدم :
فادا كان التقادم سبب من أسباب احتساب الملكية في نظام الشهر الشخصي فانه مستبعد في نظام الشهر العيني فلا يمكن لواضع اليد على على عقار مهما طال احتسابه ان يطالب بتملكه إذا كان سند الملكية فيه مشهر لأنه يتعارض مبدأ القوة الثبوتية المطلقة ولان الحيازة في قرينة على الملكية الثابتة بالقيد في هدا النظام.
ج) تقديره :
ا) مزايا الشهر العيني : نظام الشهر العيني يعود بفوائد كبيرة على الكافة :
1_يعتبر الشهر العيني ثورة في نظام الشهر إذ يترتب على تطبيقه تغيير جدري في أنظمة التسجيل القائمة ' [18]
2_اعتمدت عدة دول على نظام الشهر العين كأساس لنظام الملكية العقارية واستقرارها دلك ان الشخص الذي يؤول إليه العقار بعد تسجيله بإدارة الشهر العقاري يكون مطمئنا اطمئنانا كاملا بما تحصل عليه .لان إشهار السند العقاري ملكيته على العقار ثابتة ومستقرة .لايمكن زعزعتها دلك ان حالة العقار مطهرة من كل حق عيني .ومصفاة من كل غش أو تدليس فلا سبيل لمراجعة الحقوق .وكسبيل لمحاولة إقامة الدليل لمناقضة صحة ما هو ثابت بعد الاستعمار العقاري
3-من مزايا نظام الشهر العيني هو ضبط حالة العقار واسم مالكه بصفة صحيحة على أسس وقواعد سليمة متينة تقضي بإسناد الملك العقاري إلى مالكه الحقيقي .وتمكن الدولة من أحكام مراقبتها على السوق العقارية وتحصيل الرسوم وفرض الضرائب على المالكين لفائدة الخزينة العمومية
4-البيانات الواردة بالسجال العقاري المؤسس بعد الإتمام من عملية المسح العام الأراضي تعتبر حجة على ما تصفه وهي الحقيقة التي لا يكتنفها غموض أو شك وعليه من يتقدم إلى إبرام عقد مع صاحب الحق العيني .يكون على يقين مند البداية بأنه هو مالكه الحقيقي وهو على علم بخلو العقار من الديون والتأمينات العينية العالقة به فهو إذا لا يثير مشكلة المالك الحقيقي للعقار المتصرف فيه لتشابه الأسماء مثلا كما هو قائم بنظام الشهر الشخصي لان التسجيل بإدارة الشهر العقاري في نظام الشهر العيني يأخذ معلوماته وبياناته مباشرة وأساسا من العقار ذاته .وبتسجيل ان يثار مشكل التشابه في العقارات بسبب التلاصق أو الجوار تشير إليه المادة 66 من المرسوم رقم 76 _63 المشار إليه أعلاه . [19]
5) لايمكن الادعاء بوجود الحق العيني العقاري إلا مند تاريخ إشهاره لان الادعاءات على المالك كثيرة ومتعددة ينشب عنها عدة نزاعات لدا فان العمل بنظام الشهر العيني هو الكفيل الوحيد الذي يخلص العقار من جميع الشوائب وإسناده إلى صاحبه الحقيقي فالعقار يأخذ موقعا قانونيا بعد الإتمام من عملية مسح الأراضي بحيث يمنح بشأنه دفتر عقاري بعد تأسيس السجل العقاري على مستوى إدارة الشهر العقاري و تمون البطاقة العقارية المعدة ناطقة الطبيعي كما تشير إليه المادة 19 من المرسوم رقم(76_63) ان مجموعة البطاقات العقارية التي حدد ماسكها بموجب المادة 13 من الأمر رقم 75 -14 المؤرخ في 2-11-75 والمتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري تمثل الناطق الطبيعي وكذلك الوضعية الحالية للعقارات
6)لا يخشى ضياع العقار المسموح لا كليا ولا جزئيا دلك انه يلازمه رقم معين مسجل باسم مالكه الحقيقي . ويسلم له دفتر عقاري يعتبر بمثابة حسم الملكية العقارية في نظام الشهر العيني وهدا لسند الإدارة .أي الدفتر العقاري إنما في حقيقة الأمر يحتوي على نفس بيانات البطاقة العقارية وفي هدا المعنى تنص المادة 79 من الأمر رقم 75_74 المشار إليه أعلاه" تسجيل جميع الحقوق الموجودة على عقار ما وقت الإشهار في السجل العقاري وفي الدفتر العقاري الذي يشكل سند الملكية "
في الأخير نخلص إلى القول بان نظام الشهر العيني يعتبر النظام الأمثل الذي يؤمن المالك ما قد يعترضه من مضايقات عند مزاولة حقوقه على عقاره من استعمال واستغلال وتصرف .وهو النظام الأمثل كذلك الذي تطمح إليه الدول التي لا تزال تأخذ بنظام الشهر الشخصي .
يطبق في مصر بدرجة كبيرة نظام الشهر الشخصي .يقول الأستاذ عبد الوهاب عرفة 2 بان نظام السجال العيني يطبق كتجربة ببعض القرى والأقاليم والمحافظات .فيتم شهر الحقوق العينية العقارية وفقا لمواقع الأعيان .
"وليس بحسب أسماء الأشخاص كما هو الحال في نظام السجل الشخصي " في سجل يعرف بالسجل العيني أو صحيفة السجل العيني تقيد فيها كافة التصرفات والحقوق التي ترد على العقار وأصحاب هده الحقوق والقيود والتغيرات التي تطرأ عليها ".
عيوب الشهر العيني :
نظام الشهر العيني ظهر أساسا من أجل تفادي العيوب التي شابت نظام الشهر الشخصي ولكن خصومه ومساندي نظام الشهر الشخصي دافعوا عنه بشدة وذلك بإبراز سلبيات وعيوب هذا النظام فتعتبر قليلة بالنسبة للفوائد الكثيرة التي تترتب عن تجسيمه واقعا ،وهذه السلبيات تكمن في أن الإجراءات الأولية الواجب اتخاذها من أجل إشهار الحقوق العينية العقارية ،تستدعي الكثير من الوقت وتتطلب تكاليف مالية باهظة قصد الوصول إلى عملية المسخ العام للأراضي ،لأنه لا يتصور تطبيق أمثل لهذا النظام ما لم يسبقه تحديد دقيق العقارات ،ذلك أن المسح يناط به إجراء تحقيق ميداني فني على مستوى إقليم كل بلدية من أجل أن يكون الناطق الطبيعي للعقارات الممسوحة وأساسا ميدانيا للسجل العقاري الذي يتم تأسيسه كل دائرة للشهر العقاري كما يتبين من خلال نص المادة 02 من الأمر رقم 75/74 التي نصها: "أن مسح الأراضي العام يحدد ويعرف النطاق الطبيعي للعقارات ويكون أساسا ماديا للسحل العقاري."
نظرا لما تتطلبه عملية إتمام المسح العام للأراضي من نفقات كبيرة على عاتق الخزينة العمومية ،دفع ببعض الدول بالعمل بالنظام الاختياري للشهر العقاري مثل دولة استراليا التي أقر تشريعها بأنه على كل مالك للعقار يرغب في الاستفادة من فوائد هذا النظام ،أي أن نظام الشهر العيني أو ما يسمى أيضا بنظام السجل العقاري أن يطلب اتخاذ إجراءاته ويتحمل تكاليفه [20].
انتقد الدكتور منصور وجيه هذا النظام الأخير قائلا :"أن أول عيب للنظام الاختياري هو تخصيص إدارة خاصة للشهر لكل من النظامين لذلك ونتيجة توجد مصلحتان مختلفتان و فئتان من السجلات والفهارس ويدعو الأمر إلى تكريس سجلات كثيرة بالأرشيف أما العلاج الوحيد لهذه الحالة ،هو التخلي عن مبدأ الاختيار واتخاذ إجراءات إجبارية في المقاطعات التي يجري فيها الازدواج وان أكبر عيب في النظام الاختياري هو أنه يؤدي إلى إهمال إدخال النظام الجديد بناءا على رغبة أولئك الذين لهم مصلحة في الإبقاء على العيوب الموجودة في النظام القديم".
بالرغم من التكاليف الباهظة التي يتطلبه تطبيق الشعر العيني إلا انه لا يمكنه اعتباره عيبا قائما في ذاته ،وإنما على الدولة أن تعمل جاهدة من أجل تسخير القدر اللازم من الأموال للوصول إلى تعميم تطبيقه في مختلف ربوع الوطن حفاظا على استقرار الملكية العقارية باعتباره مرآة تعكس حالة العقار القانونية والمادية هذا فضلا عن أن التحديد الدقيق للعقارات يمكنها إحصاء أصحاب العقارات ويسهل لها عملية فرض الرسوم على ملاكها مما يشكل بدوره عوائد بالغة للخزينة العمومية [21]
ونخلص في الأخير إلى القول بأن تطهير الملكية العقارية وضبطها لا يتم في إطار نظام الشهر الشخصي ،ولا في نظام الشهر الاختياري وإنما بتجسد في ظل نظام الشهر العيني الذي يعطي صورة صادقة وصافية للحق العيني العقاري ويمنحه القوة الثبوتية ، فبالرغم من وجود بعض العيوب السالفة الذكر مثلا ككثرة النفقات وتفتت الملكية فهي لم تقلل من أهميته وضرورة إحلاله محل نظام الشهر الشخصي وأكبر دليل على ذلك أخده من غالبية دول العالم .
رابعا : موقف المشروع الجزائري من النظامين العيني والشخصي :
أوجب المشروع الجزائري مراعاة الإجراءات المتعلقة بالإشهار العقاري في كل التصرفات الواردة على عقار بحيث لا يكون لها أي أثر حتى في ما بين الأطراف المتعاقدة ما لم يتم إشهارها بالمحافظة العقاري وفي هذا المعنى تنص المادة 29 من قانون رقم 25/90 المؤرخ في 18/11/1990 المتضمن قانون التوجيه العقاري بأن كل إثبات للملكية الخاصة للأملاك العقارية والحقوق العينية يتم بموجب عقد رسمي يخضع لقواعد الإشهار العقاري .
أ/ موقف المشروع الجزائري من نظام الشهر العيني :
تبنى المشروع الجزائري نظام الشهر العيني بمقتضى أحكام الأمر رقم 75/74 وبمقتضى مراسيمه التنفيذية الصادرة لتفعيل هذا النظام .
إن الغاية من صدور الأمر 75/74 إنما بهدف الشروع في تعميم عملية المسح العام للأراضي قصد تأسيس نظام جديد للإشهار العقاري يقوم على أساس السجل العقاري فالمادة 02 من هذا الأمر تنص على أن مسح الأراضي هو الذي يعرف النطاق الطبيعي للعقارات ويكون أساسا ماديا للسحل العقاري الذي يحدد الوضعية الحالية القانوني للعقارات وكما يبين كافة الحقوق المتداولة عليه بحيث يشكل لكل عقار بطاقة عقارية خاصة ويبين كافة الحقوق العينية الأصلية والتبعية وفقا لما تنص عليه المادة 13 من نفس الأمر : " يجب على المعنيين بالأمر أن يودعوا لزوما من أجل تأسيس مجموعة البطاقات العقارية لدى المصلحة المكلفة بالسجل العقاري جدولا محررا على (البطاقات العقارية) نسختين حسب الخالة من موثق كاتب عقودا إدارية أو كاتب الضبط وهذا الجدول مرفق بجميع السندات والعقود المثبتة لملكية العقارات أو الحقوق العينية الأخرى المقدمة للإشهار يجب أن تتضمن :
- وصف العقارات العينية بالاستناد إلى مخطط مسح الأراضي. [22]
- هوية أهلية أصحاب الحقوق .
- الأعباء المثقلة بها هذه العقارات
- تحد حقوق الملكية العينية ومختلف الحقوق العينية الأخرى بناءا على وثائق مسح
مسح الأراضي المودعة لدى المحافظة العقارية و شهرها بالسجل العقاري بحيث لا يمكن لأي شخص الادعاء بوجود حق على العقار ما لم يكن السند الذي بيده مشهرا كما يستفاد من نص المادتين 15 و16 من الأمر رقم 75/75 و بعد الانتهاء من عملية مسح الأراضي و ترقيم العقارات الممسوحة من قبل المحافظ العقاري يسلم للمالكين دفترا عقاريا يشكل سند ملكيته .
نظرا لأن عملية المسح العام لأقاليم البلديات عملية شاقة تستدعي وقتا طويلا و الدقة في التحديد المادي للعقارات ، فإن الشهر العيني لا يمكن تحقيقه واقعا إلا على سبيل التدرج مما يتطلب حتما العمل بنظام الشهر الشخصي في المناطق غير الممسوحة.
ب-موقف المشرع الجزائري من نظام الشهر الشخصي :
في انتظار تعميم عملية المسح في أراضي الجمهورية و ذلك بالحصر الدقيق للملكليات فإن المشرع الجزائري وضع قواعد خاصة و شروط تهدف إلى تنظيم عملية الإشهار العاقر و تسييره و الحفاظ على استقرار الحقوق العينية العقارية .
من اجل ذلك تقضي المادة 27 من الأمر 75/74 بتمديد العمل بنظام الشهر الشخصي بحيث أن العقود و القرارت القضائية التي تكون إشهار المحافظة العقارية و التي تخص عقارات أو حقوق عينية ريفية موجودة في بلديات لم يعد فيها بعد مسح الأراضي ، تفهرس بصفة انتقالية في مجموعة بطاقات عقارية مؤقتة تمسك على الشكل الفردي طبقا لكيفيات تحدد بموجب مرسوم . و بمجيء المرسوم التنفيذي رقم 76/63 المتضمن تأسيس السجل العقاري تم تقرير تام انتقالية في الباب السادس تتضمن صراحة تميدي العمل بنظام الشهر الشخصي بحيث يقوم المحفظون العقاريون بمسك بطاقات عقارية للأراضي التي لم يشملها عملية المسح و يتم إشهارها باسم المالكين للعقارات ،
و هو ما تشير اليه المادة 113 :
" خلافا لأحكام المادتين 19 و 26 من هذا المرسوم و إلا أن يتم إعداد مسح عام للأراضي في إقليم كل بلدية فإنه تمسك من قبل المحافظين العقاريين بالنسبة للعقارات الريفية مجموعة بطاقات عقارية مؤقتة وكلما تحصل إذاعات تفهرس مستخرجات الوثائق و التي تم إشهارها حصب ترتيلها في المحفوظات تحت اسم كل مالك و تتضمن مجموعة البطاقات العقارية بطاقات فردية للمالكين طبقا لنموذج يحدد بقرار من وزير المالية.
أما المادة 14 من المرسوم نفسه فتتحدث عن كيفية تنظيم عملية الإشهار العقاري في ظل نظام الشهر الشخصي . بحيث عند عدم وجود مخطط مسح الأراضي فان كل قرار قضائي أو عقد يكون محل إشهار بالمحافظة العقارية يجب أن يبين فيه بالنسبة لكل عقار ريفي :
- نوع العقار .
- موقعه.
- محتوياته.
و فضلا عن ذلك أرقام المخطط المحتفظ به موجود بمصالح مسح الأراضي و في المحافظات العقارية.
مما سبق يتضح بأن المشرع الجزائري اعتمد نظامين في عملية الإشهار العقاري.
النظام الأول هو نظام الشهر الشخصي للسندات العقارية كان يطبق منذ الوجود الاستعماري وهو أقدم انظمة الشهر العقاري.
أما النظام الثاني هو نظام الشهر العيني المؤسس بموجب الأمر 75/74 و مرسومه التنفيذي 76/63 المتضمن تأسيس السجل العقاري الذي يقوم على أساس المسح العام لأقاليم البلديات من اجل التحديد الدقيق لحدود كل عقار و تحديد الملكيات العقارية و أصحابها وفقا لأحكام المرسوم رقم 76/62 المؤرخ في 25/03/1976 المتضمن إعداد مسح الأراضي.
الخاتمة :
انطلاقا من نتائج و معطيات هذا البحث تبين لنا ان نظام الشهر العيني هو النظام الأضل و الأصلح، حيث أننا وجدنا فيه العديد من المزايا و الفوائد الكثيرة بالرغم من وجود بعض السلبيات التي تكمن في ان الإجراءات الأولية للشهر تستدعي الكثير من الوقت و تتطلب تكاليف باهضة قصد الوصول غلى عملية البحث العام ، و لهذا نقترح في مثل هذا الجانب الزيادة في توفير الإمكانيات المادية و البشرية من اجل السرعة في الإجراءات ، و تعريف المجتمع بمدى أهمية أنظمة الشهر العقاري بصفة عامة و نظام الشهر العيني على وجه الخصوص و تكثيف المجهودات من أجل تأدية الوظيفة المنوطة على أكمل وجه.
و خلاصة القول نتمنى ان نكون قد وفقنا إلى حد ما في إنجاز هذا العمل ، و نكون قد أعطينا و لو نظرة صغيرة على أنظمة الشهر العقاري بنوعيه العيني و الشخصي.
و يبقى الإشكال مطروح ( أي النظامين يصلح إتباعه في عملية الشهر العقاري ؟ ) من أجل إسهامات المختصين و الباحثين في هذا المجال.
المراجع :
أولا : النصوص القانونية
1- قانون رقم 15/08 الذي يحدد مدى مطابقة البنايات و انجازها .
2- الأمر 75/58 المؤرخ في 26/09/75 المتضمن التقنين المدني
3- الأمر 75/74 المؤرخ في 12/11/75 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري.
4- المرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/76 المتعلق بتأسيس السجل العقاري.
5- المرسوم 80/210 المؤرخ في 13/09/1980 المتعلق بالشهر العقاري.
6- المرسوم 09/155 المؤرخ في 2 ماي 2009 المتضمن مطابقة البنايات.
ثانيا : الكتب :
أ‌- خلفوني مجيد – نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري – دار هومة – الجزائر 2008 م.
ب‌- زروقي ليلي – حمدي باشا عمر – المنازعات العقارية – دار هومة – الجزائر- الطبعة 2002 م صنف 085/5.
ت‌- مذكرة الميكانيزمات العامة في مجال العقار – لنيل شهادة الدراسات التطبيقية 2004 م -2005 م
ث‌- قندوز سفيان – مذكرة التخرج لنيل شهادة الليسانس – المحافظة العقارية لولاية قسنطينة تنظيم و مهام 2000 م -2001 م.
الهوامش
[1] مذكرة التخرج لنيل شهادة ليسانس العلوم القانونية و الادراية للطالب بندوز سفيان ، عام 2000 -2001 ، ص 42
[2] نفس المرجع ، ص 46.
[3] المادة 22 من الأمر 75/74 المتعلق بتأسيس السجل العقاري و المتضمن المسح العام للأراضي
[4] المادة 105 من المرسوم 76/63 المتعلق بتأسيس السجل العقاري.
[5] المادة 101 من المرسوم 76/63 المتعلق بتأسيس السجل العقاري.
[6] المادة 107 من المرسوم 76/63 المتعلق بتأسيس السجل العقاري.
[7] المرسوم 76/63 المؤرخ في 26/03/1976 المتضمن للهر العقاري.
[8] المرسوم 80/210 المؤرخ في 13/09/1980 المتعلق بالشهر العقاري
[9] المادة 107 من المرسوم 76/63 المتضمن اجراءات التسوية.
[10] مذكرة لنيل شهادة الدراسات الجامعية التطبيقية في الميكانيزمات العامة في المجال العقاري ، عام 2004 – 2005 ، ص 67 . 68 .
[11] تقسم كل محافظة عقارية إلى مكاتب محافظة في كل بلدية ، أنظر المادة 04 من المرسوم 76/63 المتعلق بالسجل العقاري.
[12] مجيد خلفوني ، نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري – دار هومه - ، الطبعة 2008 ، ص 14. 15. 16 .
[13] سفيان قندوز ، المرجع السابق ، ص 27 .28 .
[14] نفس المرجع ، ص 32
[15] مجيد خلفوني ، المرجع السابق ، ص 15 .16 .
[16] نفس المرجع ، ص 17 .18 .
[17] ليلى زروقي حمدي باشا عمر ، المنازعات العقارية – دار هومه الجزائر - ، الطبعة 2002 ، ص 45. 46
[18] عزت عبد القادر ، المرجع العملي في الشهر العقاري و التوثيق – دار الفكر العربي - ، الطبعة الثانية 1992 ، ص 161.
[19] المادة 66 من المرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 تنص على أن : ...... وما يحتوي عليه من مسح الأراضي.
[20] مجيد خلفوني ، المرجع السابق ، ص 21 .
[21] نفس المرجع ، ص 22.
[22] نفس المرجع ، ص 33، 34 ، 35 ، 36 .