أهلا وسهلا بك زائرنا الكريم في المحاكم والمجالس القضائية ، لكي تتمكن من المشاركة ومشاهدة جميع أقسام المنتدى وكافة الميزات ، يجب عليك إنشاء حساب جديد بالتسجيل بالضغط هنا أو تسجيل الدخول اضغط هنا إذا كنت عضواً .


الرئيسية
القسم البيداغوجي
السنة الثانية حقوق نضـــــــــــام ( L M D )
القــــانون المدني
عقد الإيجار في القانون المدني الجزائري



عقد الإيجار في القانون المدني الجزائري

شرح عقد الإيجار في القانون المدني الجزائري تعريف عقد الإيجار في قانون 07-05 أطراف عقد الإيجار خصائص عقد الإيجار شروط صحة ..



23-02-2021 11:01 صباحا
النورس
rating
معلومات الكاتب ▼
تاريخ الإنضمام : 07-05-2013
رقم العضوية : 477
المشاركات : 170
الجنس : ذكر
الدعوات : 6
قوة السمعة : 30
المستوي : ليسانس
الوظــيفة : طالب
 offline 

شرح عقد الإيجار في القانون المدني الجزائري
تعريف عقد الإيجار في قانون 07-05
أطراف عقد الإيجار
خصائص عقد الإيجار
شروط صحة عقد الايجار
أركان عقد الإيجار
التمييز بين حق المستأجر وحق المنتفع
الأشخاص الذين يحق لهم الإيجار

عيوب الرضا في عقد الإيجار


 
تعريف عقد الإيجار في قانون 07-05
عرف المشرع الجزائري عقد الإيجار في المادة 467 من القانون المدني الجزائري المعدلة بقانون 07-05 بتاريخ 13-05-2007 على أنه :
"عقد يُمكّن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع بشيء لمدة محددة مقابل بدل إيجار معلوم." ويكون الثمن في الأصل مالا، إلا أنه يجوز أن يكون هذا البدل تقديم عمل.
ويستفاد من هذا التعريف أن عناصر الإيجار هي التمكين من الانتفاع والأجرة والمدة. و يلاحظ أن هذا التعريف من التجديدات التي جاء بها المشرع في القانون 07-05 بحيث تم تعديل المادة القديمة التي كانت تنص على أنه : "ينعقد الإيجار بمقتضى عقد بين المؤجر والمستأجر."
حيث كانت هذه المادة تهتم بانعقاد عقد الإيجار إضافة إلى أنها جمعت بين التعريف وحق البقاء للزوجة المطلقة الحاضنة. ويلاحظ أيضا أن هذه المادة المعدلة ما كان ينصب موضوعها على السكنات أو الأماكن المعدة للسكن. بحيث أن عقد الإيجار ينصب على عدة مواضيع أو محلات مثلا السكنات والأراضي الفلاحية والمحلات المخصصة للمهن.
ونجد أن المادة الجديدة جعلت من الالتزام بالتمكين من الانتفاع شرطا أساسيا بحيث يعتبر التزام ايجابي ومن باب الأولى. فيجب على المؤجر تسليم العين المؤجرة لتمكين المستأجر من الانتفاع بها.


أطراف عقد الإيجار
لقعد الإيجار طرفان , هما المؤجر والمستأجر .
المـــــــــؤجر
قد يكون المؤجر مالكاً للشيء , وقد يكون منتفعاً به , وقد يكون من له الحق في إجارته .
أولاً : مالك الشيء :
يكون لمالك الشيء أن يؤجره , لأنه يكون له أن يتصرف في ملكه بكل أشكال التصرف من بيع وهبة وغير ذلك , فيكون له من باب أولى أن يؤجره .
ولكن يشترط لصحة تأجير مالك الشيء هذا الشيء أن تتوافر فيه الأهلية المطلوبة للتأجير , والتي سنراها عند البحث في أهلية المؤجر .
ثانياً : المنتفع بالشيء :
يكون للمنتفع بالشيء أن يؤجره , لأنه يستطيع بوصفه منتفعاً به أن يلتزم بتمكين غيره من الانتفاع , ولا يلزم عقد الإيجار خلاف عقد البيع المؤجر بنقل ملكية الشيء المؤجر إلى المستأجر وإنما يلزمه فقط بتمكين المستأجر من الانتفاع به .
وقد يكون المنتفع بالشيء مالكاً لحق الانتفاع به , وقد يكون مستأجراً له , وقد يكون دائناًَ مرتهناًَ رهناً حيازياً له .
1- مالك حق الانتفاع بالشيء :
يعدّ حق الانتفاع بالشيء من الحقوق العينية الأصلية التي تخول صاحبها استعمال شيء يخص الغير واستغلاله , ويكون للمنتفع بالتالي أن يؤجر الشيء المنتفع به , لأن إيجار الشيء يعدّ الطريقة المثلى لاستغلاله .
ويزول حق الانتفاع حتماً بموت المنتفع , وينتهي بالتالي الإيجار الصادر من المنتفع حتماً بموته لزوال حق الانتفاع بالموت , ولكن لا ينتهي الإيجار وإنما يبقى قائماً على الرغم من موت المنتفع إذا كان مالك الرقبة قد أقره مقدماً أو عند موت المنتفع , و ذلك في السنوات المتبقية من مدة الإيجار فقط .
ولا ينتهي الإيجار وإنما يبقى قائماً في هذه الحالة بين المستأجر ومالك الرقبة الذي يستعيد الملكية التامة بموت المنتفع , لا بين المستأجر و ورثة المنتفع .
ولا يجوز للمنتفع أن يؤجر الشيء المنتفع به لمدة تزيد على مدة الانتفاع , لأن حق الانتفاع يعد حقاً مؤقتاً بطبيعته .
فينتهي الإيجار حتماً بانتهاء مدة حق الانتفاع إذا أجر المنتفع الشيء لمدة تزيد على مدة حق الانتفاع .
ولكن لا ينتهي الإيجار وإنما يبقى قائماً على الرغم من انتهاء مدة الانتفاع إذا كان مالك الرقبة قد أقره مقدماً أو عند إبرامه فيما زاد على مدة حق الانتفاع .
وتؤكد هذا الحكم العبارة الأولى من المادة 528 من القانون المدني .
ولا ينتهي الإيجار وإنما يبقى قائماً على الرغم من انتهاء مدة حق الانتفاع , في هذه الحالة , بين المستأجر ومالك الرقبة الذي يستعيد الملكية التامة بانتهاء حق الانتفاع , لا بين المستأجر والمنتفع .
ولا يحكم على المستأجر بالإخلاء فوراً , وإنما يجب على المالك أن ينبهه بالإخلاء في المواعيد المبينة في المادة 531 من القانون المدني والتي سيأتي بيانها , إذا انتهى عقد الإيجار بموت المنتفع قبل انقضاء مدته , أو إذا انقضت مدة حق الانتفاع عندما تزيد مدة الإيجار على مدة الانتفاع ولا يقر مالك الرقبة الإيجار .
ولا يجوز إنهاء الإيجار قبل نقل المحصولات , إذا كانت العين المؤجرة أرضاً زراعية وانتهى عقد الإيجار بموت المنتفع قبل انقضاء مدته , أو إذا انقضت مدة حق الانتفاع عندما تزيد مدة الإيجار على مدة الانتفاع , ولا يقر مالك الرقبة الإيجار .
ولا يجوز إنهاء الإيجار قبل نقل المحصولات , في هذه الحالة , ولو اقتضى هذا النقل وقتاً أطول من الميعاد المقرر للتنبيه بالإخلاء .
وتؤكد هذا الحكم العبارة الأخيرة من المادة 528 من القانون المدني .
2- مستأجر الشيء :
يكون لمستأجر الشيء أن يؤجره تأجيراً سنوياً , لأنه يكون له حق شخصي ثابت يستمده من عقد الإيجار , ويكون له بالتالي , أن يتصرف في هذا الحق بموجب عقد الإيجار بكل أشكال التصرف من بيع وهبة وغير ذلك , ويعدّ هذا تنازلاً من جانبه عن الإيجار , ويكون له من باب أولى أن يؤجره ثانوياً . وسنرى تفصيل ذلك عند البحث في التنازل عن الإيجار والإيجار الثانوي .
3- الدائن المرتهن للشيء رهناً حيازياً :
يلتزم الدائن المرتهن للشيء رهناً حيازياً بأن يستثمره , ويجب عليه أن يخصم ما يحصل عليه من هذا الاستغلال من المبلغ المضمون بالرهن .
ويترتب على ذلك أنه يكون للدائن المرتهن رهناً حيازياً أن يؤجره , لأن الإيجار يعدّ الطريقة المثلى للاستغلال .
ولا يتقيد الدائن المرتهن للشـيء رهناً حيازياً بتأجيره لمدة لا تتجاوز ثلاث سنوات , لأن الدائن المرتهن للشـيء رهناً حيازياً يؤجره بوصفه يستغل الشيء المرهون , شأنه في ذلك شأن المنتفع , لا بوصفه نائباً عن المدين الراهن .
ولكن لا ينفذ عقد الإيجار في حق المدين الراهن إلا في حدود ثلاث سنوات إذا انقضى الرهن الحيازي قبل انقضاء عقد الإيجار .
ثالثاً : من له الحق في إدارة الشيء ( النائب عن المالك ) :
يكون لمن له الحق في إدارة الشيء أن يؤجره , لأن عقد الإيجار يعدّ من عقود الإدارة , كما بينا , ولأن الإيجار يعدّ الطريقة المثلى للإدارة .
ويثبت الحق في إدارة الشيء , من حيث الأصل , لمن يملك الشيء , ولكن قد يثبت هذا الحق لغير المالك , فيكون هذا نائباً عن المالك في استعمال هذا الحق .
وقد يكون النائب عن المالك نائباً اتفاقياً كالوكيل , وقد يكون نائباً قضائياً كالوصي والقيم , وقد يكون نائباً قانونيا كالولي .
ولا يملك هؤلاء جميعاً الشيء , ولا يكون لهم إلا حق إدارته , ويطرح , بالتالي , السؤال لمعرفة مدى سلطتهم في تأجير هذا الشيء ؟
للإجابة يمكن القول إن العبارة الأولى من المادة 527 من القانون المدني أتت بمبدأ عام مفاده أنه :
” لا يجوز لمن يملك حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة , فإذا عقد الإيجار لمدة أطول
من ذلك , أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات ” .
ونصت العبارة الأخيرة من المادة 527 المذكورة أيضاً على أنه : ” كل هذا ما لم يوجد نص يقضي بغيره ” .
ويتبين من هذين النصين أنه قد يستطيع بعض من لهم الحق في إدارة الشيء تأجير الشيء دون إذن لمدة تزيد على ثلاث سنوات , وقد لا يستطيع بعضهم تأجيره لمدة تزيد على أقل من ثلاث سنوات .
وسنستعرض بإيجاز سلطة التأجير المعطاة لبعض من لا يملكون الشيء , وليس لهم إلا الحق في إدارته , وهم الوكيل والولي والوصي والقيم .
1- الوكيل :
يقصد بالوكيل هنا الوكيل وكالة عامة , و الوكالة الواردة بألفاظ عامة لا تخصيص فيها لنوع العمل القانوني الحاصل فيه التوكيل , لا تخول الوكيل صفة إلا في أعمال الإدارة , ويعدّ من أعمال الإدارة الإيجار إذا لم تزد مدته على ثلاث سنوات … ” .
وبناءً على ذلك يكون للوكيل وكالة عامة أن يؤجر الشيء لمدة لا تزيد على ثلاث سنوات , ولا يلتزم الموكل بالإيجار إلا لمدة ثلاث سنوات , إذا أجر الوكيل وكالة عامة الشيء لمدة تزيد على الثلاث سنوات .
2- الولي :
يكون للولي أن يؤجر مال القاصر لأية مدة كانت , ولو زادت على ثلاث سنوات , لأنه يكون له التصرف في مال القاصر , فيكون له من باب أولى إدارة هذا المال .
ولا يعدّ الولي ممن ليس له إلا حق إدارة مال القاصر , فلا يعدّ بالتالي ممن يدخل في نطاق المادة 527 من القانون المدني فلا يتناوله نصها .
وتتقيد سلطة الولي في تأجير مال القاصر بقيد واحد , ورد في قانون الأحوال الشخصية , فقد ورد في هذا القانون أن : ” للقاضي أن يأذن للقاصر بعد بلوغه الخامسة عشرة بتسليم جانب من أمواله لإدارتها , وأنه لا يجوز للقاصر المأذون بغير موافقة القاضي عقد الإجارة لمدة تزيد عن سنة ” .
ويفهم من هذا أنه لا يكون للولي أن يؤجر أموال القاصر المأذون ولو لسنة , ولا يكون له إلا أن يأذن للقاصر المأذون في التأجير لمدة تزيد على سنة ولو جاوزت ثلاث سنوات .
3- الوصي والقيم :
لا يكون للوصي والقيم إلا حق إدارة أموال القاصر أو المحجور عليه .
ورأينا أن المادة 527 من القانون المدني تنص على أنه : لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة .
وجاء في قانون الأحوال الشخصية أنه : ” لا يجوز للوصي دون إذن من المحكمة إيجار عقار القاصر لمدة أكثر من ثلاث سنوات في الأراضي الزراعية وأكثر من سنة في المباني , أو إيجار عقار القاصر لمدة تمتد إلى سنة بعد بلوغه سن الرشد ” .
ويتبين من نص المادة 527 من القانون المدني أنه يكون للوصي أو للقيم بغير إذن المحكمة تأجير أموال القاصر , عقاراً أو منقولاً , لمدة لا تتجاوز ثلاث سنوات .
ويتبين من قانون الأحوال الشخصية أنه لا يكون للوصي أو للقيم بغير إذن المحكمة , تأجير عقار القاصر لمدة تتجاوز ثلاث سنوات في الأراضي الزراعية وتتجاوز سنة في المباني , ولا يكون لهما في الحالتين تأجير عقار القاصر لمدة أكثر من سنة بعد بلوغه سن الرشد , أو بعد فك الحجر عن المحجور عليه .
ويتبين من جمع أحكام المادة 527 من القانون المدني وأحكام الأحوال الشخصية أنه :
ـ لا يكون للوصي أو للقيم , بغير إذن المحكمة , تأجير منقولات القاصر أو المحجور عليه لمدة تجاوز ثلاث سنوات .
ـ ولا يكون لهما , بغير إذن المحكمة , تأجير الأراضي الزراعية العائدة للقاصر أو للمحجور عليه لمدة تجاوز ثلاث سنوات , أو لمدة تمتد أكثر من سنة بعد بلوغ سن الرشد أو رفع الحجر عن المحجور عليه .
ـ ولا يكون لهما , بغير إذن المحكمة , تأجير مباني القاصر أو المحجور عليه لمدة تزيد على سنة .
وإذا أذن القاضي للقاصر الذي بلغ الخامسة عشرة من عمره أو للمحجور عليه في تسلم أمواله وإدارتها :
ـ فلا يكون للوصي أو للقيم تأجير أمواله , ويكون له الإذن للقاصر أو للمحجور عليه في تأجير الأراضي الزراعية والمنقولات لمدة تزيد على سنة ولا تجاوز ثلاث سنوات .
ـ ولا يكون له أن يأذن للقاصر أو للمحجور عليه في تأجير المباني لمدة تزيد على سنة , ويعود الإذن للمحكمة صاحبة الحق فيه , لأنه لا يكون للوصي أو للقيم التأجير هنا لمدة تتجاوز سنة , فهو في ذلك كالصغير والمحجور عليه .

المســــــــتأجر
المستأجر هو الملتزم بدفع الأجرة , ويستأجر المستأجر شيئاً لا يملكه أو شيئاً يملكه .
أولاً : المستأجر هو الملتزم بدفع الأجرة :
يلتزم المستأجر بدفع الأجرة للمؤجر في مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة , وبناءً على ذلك يمكن أن يكون مستأجراً كل من يستطيع أن يلتزم بدفع الأجرة للمؤجر .
ويستطيع الشخص أن يلتزم بدفع الأجرة , عندما تتوافر فيه الأهلية الواجبة لذلك , وسيأتي بيان هذه الأهلية عند البحث في أهلية المستأجر بوصفها شرطاً من شروط صحة التراضي في عقد الإيجار .
ثانياً : المستأجر يستأجر شيئاً يملكه أو شيئاً لا يملكه :
يستأجر الشخص عادة شيئاً لا يملكه , ولكن قد يحصل أن يستأجر الشخص شيئاً يملكه .
1- المستأجر يستأجر شيئاً لا يملكه :
لا يملك المستأجر عادة الشيء الذي يستأجره , لأن الشخص لا يحتاج أن يستأجر الشيء إذا ملكه , إذ يكون له أن ينتفع به بوصفه مالكاً له .
2- المستأجر قد يستأجر شيئاً يملكه :
قد يستأجر الشخص شيئاً يملكه , ويكون ذلك عندما يتجرد المالك عن حق الانتفاع بملكه لمدة معينة , فيكون له عندئذ أن يستأجره لينتفع به بوصفه مستأجراً لا بوصفه مالكاً .
وبناءً على ذلك :
- يستطيع مالك رقبة الشيء أن يستأجر هذا الشيء من مالك حق الانتفاع به ,
- ويسـتطيع المدين الراهن لشيء رهن حيازة أن يستأجر هذا الشيء من الدائن المرتهن ,
- ويستطيع المؤجر أن يستأجر العين المؤجرة من مستأجرها ,
- ويستطيع الشريك أن يستأجر من شريكه حصته المفرزة في العين الشائعة التي قسمت بينهما قسمة مهايأة .

خصائص عقد الإيجار
لا ينعقد في شكل خاص كأصل عام، ما لم يوجد نص خاص يقيد هذا المبدأ، وقد نجد بعض الاستثناءات التي تلزم إبرام عقد الإيجار كتابة. مثلا م.507 مكرر 1 من قانون 07-05 التي تخضع الإيجارات ذات الاستعمال السكني المبرمة من قبل المؤسسات العمومية المختصة إلى الأحكام الخاصة بها. مما نستنتج أن قوانينها الأساسية تشترط كتابة عقد الإيجار. مثلا عقود الإيجار الصادرة عن ديوان شركة التسيير العقاري. وكذلك بالنسبة لإيجارات الأراضي الفلاحية الخاصة بالمستثمرة الفلاحية، فهي تخضع إلى مبدأ الكتابة عادة الأولى.
ولا ننسى في هذا الصدد المرسوم التشريعي رقم 93-01 المؤرخ في 01/03/1993 المتعلق بالنشاط العقاري المعدل والمتمم بقانون 07-05 حيث أن المادة 21 منه تشترط وجوبا العلاقة ما بين المستأجر والمؤجر في عقد الإيجار طبقا للنموذج الكتابي الذي حدده المرسوم التنفيذي رقم 74-69 بتاريخ 19/04/1974 المتضمن المصادقة على نموذج عقد الإيجار المتعلق بالنشاط العقاري . كذلك يجب الإشارة إلى أن نظرية عقد الإيجار في القانون المدني لا تنطبق على الإيجارات التجارية كأصل عام، باعتبار أن الإيجارات التجارية يجب أن تكون مكتوبة تحت طائلة البطلان ابتدءا من سنة 2005.
1. عقد الإيجار هو عقد رضائي.
2. عقد الإيجار من عقود المعاوضة:حيث يأخذ كل من المؤجر والمستأجر مقابلا لما يعطيه.
3. عقد الإيجار من العقود الملزمة لجانبين: فالمؤجر يلتزم من تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة والمستأجر يلتزم بدفع الأجرة.
4. عقد الإيجار عقد من عقود المدة: فالزمن عنصر جوهري فيه، لأن الانتفاع يبرر بمرور الوقت، وهو يختلف عن العقود الفورية التي لا يلعب فيها الزمن دورا جوهريا، لأن الأجرة تحسب على أساس مدة الانتفاع.
5.عقد الإيجار من العقود الواردة على الانتفاع بالشيء: وهو يشبه عقد العارية ويختلف عن عقد البيع والمقايضة والهبة والشركة والقرض، إذ هي عقود واردة على الملكية.
6. عقد الإيجار يقتصر على إنشاء التزامات شخصية: فهو لا ينشأ حقا عينيا للمستأجر على العين المؤجرة، ويترتب على ذلك اعتبار الإيجار من أعمال الإدارة كقاعدة عامة وليس من أعمال التصرف.
تمييز عقد الإيجار عن غيره من العقود الأخرى.
و المقصود بذلك هو تكييف العقد المعروض بإعطائه الوصف الصحيح في القانون لأن التكييف لا يتوقف على ما يذكره المتعاقدان في هذا الشأن، بل على ما يعطيه القانون باتفاقهما من وصف باعتبار ذلك مسألة قانونية.
و التكييف مسألة أولية يعتمد عليها القضاء ويجب ضبطها قبل معرفة أثر العقد.
الإيجار والبيع
الإيجار قد يلتبس بالبيع بحيث قد يتشابها وخاصة في بعض أنواع العقود وعندما يتعلق الأمر ببيع المنفعة وهي الثمار المستقبلية، فقد تدق الصعوبة في التكييف بين اعتبار العقد بيعا للثمار أو إيجارا للأرض. وإذا حاولنا أن نرجع إلى ما إذا كان العقد إيجار أو بيع فيجب التمييز بين المحصول والثمار. فالمحصولات هي التي ستخرج وستؤدي إلى انتقاص من أصل الشيء، كاقتطاع أشجار من الأرض أو اقتطاع أحجار من المحاجر. والعقد الوارد على هذه المحصولات يعتبر بيعا وليس إيجارا للأرض سواء كان المقابل فيه مبلغا معينا أو محسوبا على أساس الثمن.
وأما الثمار وهي التي تنتجها الأرض بصفة دورية مستمرة دون أن تنقص من أصلها كالثمار الزراعية فان هذا الأمر يثير الصعوبة في اعتبار العقد بيعا للثمار أو إيجارا للأرض. فحكم القضاء الفرنسي بأنه يعد عقد بيع ثمار الأشجار ولو سماه المتعاقدان إيجارا طالما ن المالك احتفظ لنفسه بالحق في استعمال الأرض محل العقد. وكذلك إذا كان عن زراعة الأرض على المالك كان العقد بيعا وأما إذا كان على الطرف الآخر كان عقد إيجار.
عقد الإيجار والبيع الإيجاري
عقود البيع الإيجاري هي عقود ترد على منقولات أو عقارات ومفادها أنها عقود إيجار وأن المقابل الذي يدفع بالتقسيط هو الأجرة، ولكن يوجد شرط يقرر أنه في نهاية الإيجار ودفع جميع الأقساط فان المستأجر يحتفظ بالشيء وعلى سبيل الملكية ويعتبر هذا الشرط وعد بالبيع.
يرى الفقهاء أن هذه العقود هي في الحقيقة عقود بيع. إلا أن مصلحة البائع يوصفها بأنها إيجار لضمان حصوله على الثمن وقد أثارت هذه العقود مشكلة في تكييفها وقد اعتبرها البعض إيجارا متضمنا وعدا بالبيع.
واعتبرها البعض الآخر إيجارا معلقا على شرط فاسخ وبيعا معلقا على شرط واقف والشرط في الحالتين هو دفع كل الأقساط.
عقد الإيجار وعقد الاعتماد الإيجاري (الإيجار التمويلي)
يعد الاعتماد الإيجاري صورة من صور التكوين العيني التي تمكن المشرع أو المؤسسة الاقتصادية من الحصول على الأصول الرأسمالية المنقولة وغير المنقولة إذ بدلا من شراء المشروع بشراء المعدات اللازمة لتشغيله يلجأ إلى أحرى الشركات المتخصصة المعتمدة قانونا بشرط أن تكون شركة مساهمة أي شركة أموال ويستوي أن تكون شخص معنوي خاص أو عام في مزاولة نشاط التأجير التمويلي ليبرم معها عقد تلتزم بشراء المعدات التي يحددها المشروع وذلك من اجل تأجيرها له للمدة المتفق عليها مقابل أجرة يلتزم المشروع بدفعها إضافة إلى نسبة من الأرباح الصافية خلال مدة استعمال هذه المعدات ويمنح المستأجر حق امتياز في نهاية مدة الإيجار من شراء المال محل العقد بثمن مخفض يخصم منه المبالغ التي دفعها المستأجر خلال مدة الإيجار.
وتسري على العلاقة ما بين الشركة الممولة والمشروع أحكام عقد الإيجار بما لا يتعارض مع الطبيعة الخاصة بعقد الاعتماد الإيجاري حيث صدر هذا النظام في الجزائر في 1996.
عقد الإيجار وعقد العارية
الأصل أن يرد كل من العقدين على الانتفاع بشيء و مع ذلك فالفارق الأساسي بينهما أن الإيجار انتفاع بمقابل وأما العارية فهي الانتفاع بدون مقابل أو بدون عوض. و يعرف المشرع الجزائري عقد العارية على أنه: "عقد يلتزم بمقتضاه المعير أن يسلم المستعير شيئا غير قابل للاستهلاك ليستعمله بلا عوض لمدة معينة أو في غرض معين على أن يرده بعد الاستعمال." (م.538 ق.م.).
ومع ذلك قد تثور الصعوبة عندما يكون عقد عارية بدون مقابل بشكل أجرة مستترة، كأن يقوم شخص بإيجار مسكن تحت غطاء إعارة. فهل هذا العقد عقد عارية أم عقد إيجار؟
إذا رجعنا إلى القانون الجزائري في فصل الإيجار، نجد أن إثبات عقد الإيجار يكون بحد أدنى بوصولات الأجرة التي يسلمها المؤجر إلى المستأجر (قبل التعديل) و إلا اعتبرت عارية مع وجوب إثبات ذلك من قبل المعير في حالة شغل المستعير المسكن، حتى لا يتمسك بحق البقاء قبل التعديل أما في التعديل وطبقا للمادة 467 مكرر فان إثبات عقد الإيجار يكون كتابة تحت طائلة البطلان.
عقد الإيجار و عقد الوديعة
عقد الوديعة هو عقد يلتزم بمقتضاه شخص أن يتسلم شيئا منقولا من شخص آخر على أن يتولى حفظ هذا لاشيء لمدة معينة وعلى أن يرده عينا (م.590 ق.م.). وقد يلتبس عقد الإيجار بعقد الوديعة بعدة تطبيقات، فمثلا لو افترضنا أن شخص قام بوضع سيارته في مرآب ، فهل هو عقد وديعة أم إيجار؟
يرى الفقه أن الأمر يتوقف على مدى التزام صاحب المرآب بالحفظ، فان كان يتعهد بحفظ السيارة كان عقد وديعة، وأما إذا كان يتعهد بوضع السيارة في المرآب دون أن يتحمل بجانبه مسؤولية المحافظة عليها، كان عقد إيجار.
التمييز بين حق المستأجر وحق المنتفع
يتشابه الإيجار مع الانتفاع في أن كل منهما يرد على الانتفاع بشيء مملوك للغير ولمدة محددة إلا أن هناك فرق بينهما يبرز في كون أن حق المستأجر هو حق شخصي من قِبل المؤجر وليس حق عيني على العين المؤجرة على خلاف حق الانتفاع الذي يعطي حقا عينيا لصاحبه باعتباره تجزئة لملكية الشيء الوارد عليه.
إن حق الانتفاع ينتهي حتما بوفاة المنتفع، أما حق المستأجر كأصل عام ينتقل إلى ورثته ما لم يكن هناك نص أو اتفاق يجعل من حق الإيجار على اعتبار شخصي للمستأجر نفسه. (في ظل تعديل 2007 تم إلغاء المادة التي كانت تجيز حق بقاء الورثة بعد وفاة المستأجر وهو المورِث). بحيث أضاف المشرع مادة تمنع انتقال الإيجار إلى الورثة (م.369 مكرر2). إن حق الانتفاع يكون مصدره أي سبب من أسباب كسب الملكية ما عدا الميراث، وأما الإيجار فليس له مصدر سوى العقد وكذلك الانتفاع يكون بمقابل أو بدون مقابل، أما الإيجار فهو دائما بمقابل.

شروط صحة عقد الايجار
يشترط لصحة التراضي في عقد الإيجار ما يشترط لصحة التراضي في أي عقد آخر من شروط , وهي توافر الأهلية الواجبة وسلامة الرضا من عيوب الإرادة .
الأهلية في عقد الإيجار
تختلف الأهلية الواجبة لصحة التراضي في عقد الإيجار من طرف إلى آخر في هذا العقد , ويجب أن تتوافر الأهلية المطلوبة لدى أي من طرفي عقد الإيجار , وقت انعقاد هذا العقد .
ـ تحديد أهلية أطراف عقد الإيجار :
تختلف أهلية التأجير لدى المؤجر في عقد الإيجار عن أهلية الاستئجار لدى المستأجر في هذا العقد .
أولاً – أهلية التأجير لدى المؤجر :
يعدّ التأجير , كما رأينا , من أعمال الإدارة لا من أعمال التصرف , ويترتب على ذلك أن الأهلية المطلوبة للتأجير لدى المؤجر هي أهلية الإدارة لا أهلية التصرف .
ويمرّ الإنسان من ولادته إلى وفاته بثلاثة أدوار طبيعية , وتختلف أهلية الإدارة لدى الإنسان في كل دور من هذه الأدوار الثلاثة , وتختلف بالتالي أهليته للتأجير في كل منها .
وقد يصل الإنسان إلى الدور الثالث من أدوار حياته , ولكنه يصاب بعارض من
عوارض الأهلية , فتتأثر أهلية الإدارة لديه , وتتأثر بالتالي أهليته للإيجار الصادر منه .
1 – أهلية التأجير لدى الإنسان في أداوره الثلاثة :
يمر الإنسان من ولادته إلى وفاته بثلاثة أدوار طبيعية , هي دور عدم التمييز ودور التمييز ودور الرشد , وتختلف أهلية الإدارة لدى الصبي غير المميز عنها لدى الصبي المميز , وتختلف أهلية الإدارة لدى الصبي غير المميز والصبي المميز عنها لدى البالغ الراشد , وتختلف أهلية كل منهم للتأجير .
أ- أهلية التأجير لدى الصبي غير المميز :
يعدّ الصغير دون السابعة من عمره , عديم التمييز , ولا يكون عديم التمييز أهلاً لمباشرة حقوقه المدنية , فلا تثبت له لا أهلية التصرف ولا أهلية الإدارة .
ولا يكون بالتالي لعديم التمييز أن يؤجر ماله , ويعدّ التأجير الصادر عنه باطلاً بطلاناَ مطلقاً .
ب- أهلية التأجير لدى الصبي المميز :
يعدّ الصبي الذي يبلغ سن السابعة ولم يبلغ سن الرشد مميزاً , وتكون تصرفات الصبي المميز صحيحة , متى كانت نافعة نفعاً محضاً كما لو قبل هبة , وقد تكون باطلة متى كانت ضارة ضرراً محضاً كما لو وهب شيئاً من ماله , وتكون قابلة للإبطال لمصلحته متى كانت دائرة بين النفع والضرر .
ويعدّ التأجير من التصرفات الدائرة بين النفع والضرر , ولا يكون للصبي المميز بالتالي أن يؤجر ماله , ويكون بالتالي التأجير الذي يصدر عنه , قابلاً للإبطال لمصلحته .
ولكن قد تتوافر في الصبي المميز أهلية إدارة محدودة , ويكون التأجير الصادر عن الصبي المميز الذي توافرت فيه أهلية إدارة محدودة , صحيحاً في حدود هذه الأهلية .
وتتوافر أهلية الإدارة المحدودة في الصبي المميز إذا بلغ الثالثة عشرة من عمره وكان يكسب من عمله , أو إذا بلغ الخامسة عشرة من عمره وأذن له في تسلم أمواله .
– أهلية التأجير لدى القاصر الذي بلغ الثالثة عشرة من عمره ويكسب من علمه :
يتبين من نصوص قانون الأحوال الشخصية أنه يكون للقاصر الذي بلغ الثالثة عشرة من عمره ويكسب من عمله أن يدير المال الذي يكسبه .
وبناءً على ذلك يكون للقاصر الذي بلغ الثالثة عشرة من عمره , ويكسب من عمله , أن يؤجر هذا الكسب , ويكون له تأجيره لمدة لا تتجاوز ثلاث سنوات .
– أهلية التأجير لدى القاصر الذي بلغ الخامسة عشرة ويؤذن له في تسلم أمواله :
يتبين من نصوص القانون المدني ونصوص قانون الأحوال الشخصية أن القانون يتيح للقاصر الذي بلغ الخامسة عشرة أن يتسلم أمواله .
ويكون للقاصر الذي بلغ الخامسة عشرة من عمره وأذن له في تسلم أمواله حق إدارة هذه الأموال دون حق التصرف فيها .
ويعد الإيجار من أعمال الإدارة , كما رأينا , ويكون بالتالي , للقاصر الذي بلغ الخامسة عشرة من عمره , وأذن له في تسلم أمواله , أن يؤجر هذه الأموال , ولكن لمدة لا تزيد على السنة , فإذا زادت مدة التأجير على سنة , يجب على القاصر المأذون أن يحصل على إذن خاص من المحكمة , ويعدّ القاصر المأذون كامل الأهلية فيما أذن له فيه وفي التقاضي فيه .
ج- أهلية التأجير لدى البالغ الراشد :
يستنتج من النصوص الواردة في القانون المدني وقانون الأحوال الشخصية أن أهلية التصرف تثبت لكل من بلغ سن الرشد متمتعاً بقواه العقلية , وغير مصاب بعارض من عوارض الأهلية .
وتثبت أهلية الإدارة من باب أولى لكل من تثبت له أهلية التصرف , ويكون لمن تثبت له أهلية الإدارة أن يؤجر ماله لأية مدة كانت , ولو تجاوزت ثلاث سنوات , وهي المدة التي لا يستطيع أن يؤجر لأكثر منها من يكون له حق إدارة مال الغير .
2 – أهلية التأجير لدى الإنسان المصاب بعارض من عوارض الأهلية :
قد يصل الإنسان إلى الدور الثالث من أدوار حياته وهو دور الرشد , ولكنه يصاب بجنون أو عته أو غفلة أو سفه , وتتأثر أهلية الإدارة لدى المجنون والمعتوه والمغفل والسفيه , وتتأثر بالتالي أهلية كل منهم للتأجير .
أ- أهلية التأجير لدى المجنون والمعتوه :
يعدّ المجنون أو المعتوه كالصغير غير المميز , ويكون بالتالي عديم التمييز , ولا يكون عديم التمييز كما رأينا , أهلاً لمباشرة حقوقه المدنية , ولا تثبت لعديم التمييز لا أهلية التصرف ولا أهلية الإدارة , ولا يجوز له بالتالي أن يؤجر ماله , ويعدّ الإيجار الصادر عن عديم التمييز باطلاً بطلاناً مطلقاً .
ب- أهلية التأجير لدى ذي الغفلة والسفيه :
يتبين من نصوص القانون المدني أن التأجير الذي يصدر من ذي الغفلة والسفيه المحجور عليهما , بعد شهر قرار الحجر , يكون قابلاً للإبطال لمصلحتهما .
وتسري على ذي الغفلة والسفيه المأذون لهما في أن يتسلما أموالهما وإدارتها أحكام القاصر الذي بلغ الخامسة عشرة ويؤذن له في تسلم أمواله , ويكون بالتالي , التأجير الصادر من ذي الغفلة والسـفيه والمأذون لهما في أن يتسلما أموالهما وإدارتها , صحيحاً , ولكن لمدة لا تزيد على سنة .
ويكون التأجير الذي يصدر من ذي الغفلة والسـفيه قبل شهر قرار الحجر صحيحاً في الأصل , لأن انتقاص الأهلية لا يثبت إلا بالحجر , ولا يسري قرار الحجر في حق المستأجر إلا بشهره , فيكون بالتالي صحيحاً التأجير قبل شهر قرار الحجر , كما سبق القول .
ولكن قد يتوقع ذا الغفلة أو السفيه الحجر عليه , فيسعى إلى تبديد أمواله بالتصرف فيها إلى من يتواطأ معه على ذلك , أو قد يستغل الغير الغفلة أو السفه فيحصل من ذي الغفلة أو السفيه على تصرفات يبتز بها أمواله , ويكون تصرف ذا الغفلة أو السفيه , في حالة التواطؤ وفي حالة الاستغلال , باطلاً إذا كان التصرف من أعمال التبرع , ويكون قابلاً للإبطال إذا كان من أعمال التصرف أو من أعمال الإدارة .
ويكون , بالتالي , التأجير الذي يصدر من ذي الغفلة أو السفيه قبل شهر قرار الحجر , ولكنه ناتج عن تواطؤ أو استغلال , قابلاً للإبطال لمصلحة ذي الغفلة أو السفيه .
ثانياً – أهلية الاستئجار لدى المستأجر :
قد يكون الاستئجار من أعمال الإدارة , وقد يكون من أعمال التصرف .
فيعدّ الاستئجار من أعمال الإدارة :
أ ـ إذا قام به المستأجر ليدير شأناً من شؤونه , كما لو استأجر شخص شقة ليسكنها , فهو بهذا الاستئجار يدير شأناً من شؤونه وهو السكنى .
ب ـ إذا قام به المستأجر بوصفه عملاً تابعاً اقتضته ضرورات الإدارة , كما لو استأجر محامٍ مكتباً ليباشر فيه مهنة المحاماة , فهو بهذا الاستئجار يقوم بعمل من أعمال الإدارة اقتضته الضرورة في إدارة شؤونه .
ويعدّ الاستئجار من أعمال التصرف , إذا قام به المستأجر بوصفه عملاً مستقلاً لا تابعاً لعمل آخر , وقصد به استغلال المال بقصد المضاربة , كما لو استأجر شخص مصنعاً ليستغل ماله , فهو بهذا الاستئجار لا يقوم بعمل من أعمال الإدارة , وإنما يقوم بعمل من أعمال الاستغلال ويتصرف في ماله بقصد المضاربة , شأنه في ذلك شأن من يشتري سلعة بقصد الاتجار بها .
ويتطلب الاستئجار إذا كان من أعمال الإدارة , أهلية الإدارة في المستأجر دون أهلية التصرف , ويتطلب الاستئجار إذا كان من أعمال التصرف , أهلية التصرف في المستأجر ولا تكفي أهلية الإدارة .
ويمر الإنسان من ولادته إلى وفاته بثلاثة أدوار طبيعية , وتختلف أهلية التصرف وأهلية الإدارة لدى الإنسان في كل دور من هذه الأدوار الثلاثة , وتختلف بالتالي أهليته للاستئجار في كل منها , وقد يصل الإنسان إلى الدور الثالث من أدوار حياته , ولكنه يصاب بعارض من عوارض الأهلية , فتتأثر أهلية التصرف وأهلية الإدارة لديه , وتتأثر بالتالي أهليته للاستئجار الصادر منه .
أهلية الاستئجار
1 – أهلية الاستئجار لدى الإنسان في أدواره الثلاثة :
يمر الإنسان من ولادته إلى وفاته بثلاثة أدوار طبيعية هي دور عدم التمييز ودور
التمييز ودور الرشد , وتختلف أهلية التصرف وأهلية الإدارة لدى الصبي غير المميز عنها لدى الصبي المميز , وتختلف أهلية التصرف وأهلية الإدارة لدى كل من الصبي غير المميز والصبي المميز عنها لدى البالغ الراشد , وتختلف بالتالي أهلية كل منهم للاستئجار .
أ- أهلية الاستئجار لدى الصبي غير المميز :
يعدّ الصغير دون السابعة من عمره عديم التمييز , ولا يتمتع عديم التمييز لا بأهلية التصرف ولا بأهلية الإدارة .
ولا يكون لعديم التمييز بالتالي أن يتعاقد , ولا يكون له , بالتالي , أن يستأجر ولو كان الاستئجار من أعمال الإدارة .
ب- أهلية الاستئجار لدى الصبي المميز :
تعدّ تصرفات الصبي المميز صحيحة إذا كانت نافعة نفعاً محضاً , وتعدّ باطلة إذا كانت ضارة ضرراً محضاً , وتعدّ قابلة للإبطال لمصلحته إذا كانت دائرة بين النفع والضرر .
ويعدّ الاستئجار من التصرفات الدائرة بين النفع والضرر , ويكون بالتالي , الاستئجار الصادر من الصبي المميز قابلاً للإبطال لمصلحته .
وتتوافر أهلية الإدارة لدى الصبي المميز إذا بلغ الثالثة عشرة من عمره وكان يكسب من عمله الخاص , أو إذا كان قد بلغ الخامسة عشرة من عمره وأذن له في تسلم أمواله , ويكون بالتالي , صحيحاً الاستئجار الصادر من الصبي المميز إذا بلغ الثالثة عشرة من عمره , ويكسب من عمله الخاص , أو إذا بلغ الخامسة عشرة من عمره وأذن له في تسلم أمواله .
– أهلية الاستئجار لدى القاصر الذي بلغ الثالثة عشرة ويكسب من عمله :
يتبين من نصوص قانون الأحوال الشخصية , أنه يكون للقاصر الذي بلغ الثالثة عشرة من عمره ويكسب من عمله , أن يدير ما يكسبه , ويكون له بالتالي , أن يستأجر بهذا الكسب ما يشاء من الأموال .
ويكون للقاصر الذي بلغ الثالثة عشرة ويكسب من علمه , أن يستأجر بهذا الكسب ما يشاء من الأموال , لأية مدة كانت , إذا كان الاستئجار من أعمال الإدارة لا من أعمال التصرف .
– أهلية الاستئجار لدى القاصر الذي بلغ الخامسة عشرة من عمره وأذن له في تسلم أمواله وإدارتها :
رأينا انه قد يؤذن للقاصر الذي بلغ الخامسـة عشرة من عمره بتسلم أمواله وإدارتها , ويكون للقاصر الذي بلغ الخامسة عشرة من عمره , ويؤذن له في تسلم أمواله وإدارتها , أن يجري فيها أعمال الإدارة , ويكون له , بالتالي , أن يستأجر بهذه الأموال في الحدود التي يكون فيها الاستئجار من أعمال الإدارة لا من أعمال التصرف .
ويكون للقاصر الذي بلغ الخامسة عشرة من عمره ويؤذن له في تسلم أمواله وإدارتها , أن يستأجر بهذه الأموال في الحدود التي يكون فيها الاستئجار من أعمال الإدارة لا من أعمال التصرف , لأية مدة كانت , ما دام الاسـتئجار من أعمال الإدارة .
وبناءً على ذلك يكون للقاصر الذي بلغ الخامسة عشرة من عمره ويؤذن له بتسلم أمواله وإدارتها , أن يستأجر بهذه الأموال شقة سكنية ليسكنها , لأن الاستئجار في هذه الحالة يكون من أعمال الإدارة لا من أعمال التصرف , وهو يتمتع بحق إجراء أعمال الإدارة .
ولكن لا يكون للقاصر الذي بلغ الخامسة عشرة من عمره , ويؤذن له بتسلم أمواله وإدارتها , أن يستأجر بهذه الأموال مصنعاً يستغل فيه ماله , لأن الاستئجار في هذه الحالة يكون من أعمال التصرف لا من أعمال الإدارة , وهو لا يتمتع بحق إجراء أعمال التصرف .
ج- أهلية الاستئجار لدى البالغ الراشد :
يكون لكل من بلغ سـن الرشد متمتعاً بقواه العقلية وغير مصاب بعارض من عوارض الأهلية , أن يستأجر , سواءً أكان الاستئجار من أعمال الإدارة أم كان من أعمال التصرف , لأن من بلغ سن الرشد متمتعاً بقواه العقلية وغير مصاب بعارض من عوارض الأهلية , يتمتع بأهلية التصرف ويتمتع من باب أولى بأهلية الإدارة .
ويكون لكل من بلغ سـن الرشد متمتعاً بقواه العقلية وغير مصاب بعارض من عوارض الأهلية , أن يستأجر لأية مدة كانت .
2- أهلية الاستئجار لدى الإنسان المصاب بعارض من عوارض الأهلية :
قد يصل الإنسان إلى الدور الثالث من أدوار حياته وهو دور الرشد , ولكنه يصاب بجنون أو عته أو غفلة أو سفه , وتتأثر أهلية التصرف وأهلية الإدارة لدى المجنون والمعتوه والمغفل والسفيه , وتتأثر بالتالي أهلية كل منهم للاستئجار .
أ– أهلية الاستئجار لدى المجنون والمعتوه :
يعدّ المجنون والمعتوه , كالصغير غير المميز , ويكون بالتالي عديم التمييز , ولا يتمتع عديم التمييز لا بأهلية التصرف ولا بأهلية الإدارة .
ومن ثم فلا يحق لعديم التمييز أن يتعاقد , ولا يحق له , بالتالي , أن يستأجر , ولو كان الاستئجار من أعمال الإدارة .
ب – أهلية الاستئجار لدى ذي الغفلة والسفيه :
يكون الاستئجار الصادر من ذي الغفلة والسفيه المحجور عليهما , بعد شهر قرار الحجر , قابلاً للإبطال لمصلحتهما .
ولكن يكون لذي الغفلة والسفيه المحجور عليهما بعد شهر قرار الحجر , إذا أذن لهما في تسلم أموالهما وإدارتها , أن يستأجرا في الحدود التي يستأجر فيها القاصر الذي بلغ الخامسة عشرة ويؤذن له في تسلم أمواله وإدارتها …
فيكون لهما إذاً أن يستأجرا ما دام الاستئجار من أعمال الإدارة لا من أعمال التصرف , ويكون لهما الاستئجار لأية مدة كانت .
ويكون الاسـتئجار الصادر من ذي الغفلة أو السفيه قبل شهر قرار الحجر صحيحاً في الأصل , ولكن يكون الاستئجار الصادر من ذي الغفلة أو السفيه قبل شهر قرار الحجر والناتج عن تواطؤ أو استغلال , قابلاً للإبطال لمصلحة ذي الغفلة أو السفيه على الوجه الذي بيناه فيما تقدم .
– وقت توافر أهلية أطراف عقد الإيجار :
يشترط , لصحة التراضي في عقد الإيجار أن تتوافر الأهلية المطلوبة لدى كل من المؤجر والمستأجر , وقت انعقاد العقد .
ويبقى عقد الإيجار صحيحاً إذا توافرت الأهلية المطلوبة لصحة التراضي في عقد الإيجار لدى كل من المؤجر والمستأجر وقت انعقاد العقد , ولو زالت هذه الأهلية عن
أحدهما أو عن كليهما قبل بدء مدة الإيجار , أو بعد بدئها وأثناءها , أو بعد امتدادها .

أركان عقد الإيجار
يتحقق التراضي في عقد الإيجار كما هو الحال في سائر العقود الرضائية وذلك بارتباط الإيجاب بالقبول وتطابقه، ويشترط أن يحصل التراضي على العناصر الجوهرية في عقد الإيجار، وهي: طبيعة العقد، طبيعة العين المؤجرة، والأجرة وكذلك مدة الانتفاع. ولا ننسى أن التعبير الإرادي يتم كتابة.
يخضع الإيجار للقواعد العامة في الأهلية إذ يشترط في انعقاده واكتماله أهلية طرفي العقد وذلك بإتمام 19 سنة كاملة في القانون الجزائري. فإذا كان أحد الطرفين عديم التمييز أي أقل من 13 سنة أو من في حكمه كالمعتوه والمجنون كان العقد باطلا بطلانا مطلق. وأما إذا كان أحد الطرفين مميزا وهو من أكمل 13 سنة كاملة أو من كان في حكمه كالسفيه وذا الغفلة فان العقد يكون موقوفا على إيجازة الولي أو الوصي في الحدود التي يجوز فيها لهما التصرف أو إجازة القاصر بعد اكتمال أهليته وذلك لأن الإيجار بين التصرفات الدائرة بين النفع والضرر. ولكن هل يجوز للولي أو الوصي إيجار شيء مملوك لعديم الأهلية أو ناقصها أو للمحجور عليه؟
يجب أن نشير إلى أنه إذا كانت أعماله من أعمال الإدارة وهذا هو الوضع العام، فيجوز له ذلك بشرط أن لا تتجاوز مدة الإيجار 3 سنوات (م.468 ق.م.) إلا أن هذه القاعدة يمكن أن لا تطبق وبالتالي يجوز تجاوز المدة إذا كان النص القانوني ينص على خلاف ذلك.

الأشخاص الذين يحق لهم الإيجار
إن نفاذ عقد الإيجار يستلزم أن يكون المؤجر مالكا حق التصرف فيما يؤجره طبقا لعناصر الملكية ويجوز للمستأجر بعد الحصول على الإذن الكتابي أن يؤجر العين المؤجرة باطنيا، وهذا ما أكدته المادة 505 ق.م. وكذلك من الأشخاص الذين لديهم أعمال أو سلطة أعمال الإدارة يجوز لهم إيجار الأشياء لمدة لا تتجاوز 3 سنوات مثل الوكيل بوكالة بلفظ عام وليست خاصة وكذلك يجوز للدائن المرتهن رهن حيازي أن يؤجر الشيء المرهون وذلك بإذن من المدين الراهن وما تحصل عليه من ثمار بحسب من أصل الدين والنفقات المحافظة على الشيء المرهون. وكذلك في الحراسة القضائية وعندما تختاره المحكمة للمحافظة على مال موضوع النزاع وإدارته، يجوز لهذا الحارس بإذن من المحكمة إبرام عقد الإيجار حيث لا يجوز أن يكون الإيجار أكثر من 3 سنوات كأصل عام.
وأخيرا فانه أيضا للوكيل التصرف القضائي أو وكيل التفليسة له حق في إدارة أموال التاجر المفلس ويجوز له إبرام عقد إيجار لمدة لا تتجاوز 3 سنوات، وذلك بإذن من القاضي التجاري المنتدب باعتبار أن وكيل التفليسة نائبا عن المدين المفلس وعن جماعة الدائنين.
يقصد به في عقد الإيجار العملية القانونية المراد تحقيقها منه، وتتجسد هذه العملية في تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مقابل بدل الإيجار أو الأجرة، إذ يقوم على عنصرين هما: المنفعة والأجرة. ويضاف لهما عنصر ثالث والمتمثل في الشرط الزمني للانتفاع أو المدة التي يقاس بها مقدار المنفعة والأجرة باعتبار أن عقد الإيجار من عقود المدة.
أ- المنفعة
موضوع عقد الإيجار هو المنفعة حيث يتحقق تسليمها بتسليم محلها لأن محل عقد الإيجار هو الحق الوارد على العين المؤجرة وليس على ذات العين. ويجوز أن يرد الإيجار على الحقوق المعنوية ما دامت قابلة للانتفاع بها، وأن هذا الحق قابل للتنازل عنه وعليه، ولا مانع من ورود الإيجار على الحقوق الفكرية والصناعية والتجارية كحق المؤلف وحق المخترع وحق العلامة التجارية والحقوق المجاورة كحق المؤلف ويستفاد هذا الحكم من نص م.467 المعدلة من القانون المدني التي تنص صراحة على أن موضوع الإيجار هو الانتفاع بشيء.
شروط المنفعة
يشترط في المحل وفقا للقواعد العامة أن يكون موجودا أو قابلا للوجود أو يكون معينا أو قابلا للتعيين وأن يكون قابلا للتعامل فيه.
يجب أن تكون المنفعة ممكنة .
بالرجوع إلى نص م.467 ق.م. المعدلة التي تقضي أن الإيجار عقد يمكّن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع وكذلك يشترط لانعقاد الإيجار وصحته أن تكون المنفعة وقت إبرام العقد ممكنة وعليه إذا هلك الشيء محل المنفعة بعد العقد ولكن قبل التسليم فان العقد صحيح ولكن ينفسخ بتعذر شرط المنفعة. وكذلك ينطبق نفس الحكم إذا حصل الهلاك أثناء انتفاع المستأجر بالشيء أي خلال مدة الإيجار (م.461 ق.م.). غير أنه يجوز أن يرد الإيجار على منفعة ممكنة في المستقبل كما لو قام شخص بإيجار منزل قبل بناءه على أن يبدأ سريان العقد ابتداء من إتمام البناء.
يجب أن تكون المنفعة معلومة علما كافيا .
ويعد هذا الشرط تطبيقا للقواعد العامة المتعلقة بشرط تعيين المحل، بحيث يجب أن توصف العين المؤجرة وصفا كافيا وبالنسبة للإيجارات المتعلقة بالأماكن استوجب المشرع الجزائري أن يتم معاينة الأماكن وجاهيا (وجها لوجه) بموجب محضر أو بيان وصفي يلحق بعقد الإيجار (م 476 فقرة 2 ق.م.) إلا أن هذه الفكرة لا تتعلق بالنظام العام حيث أنه إذا تخلف محضر المعاينة أو بيان وصفي، ويتم تسليم العين المؤجرة للمستأجر يفترض أنه تسلمها بعلمه بها ما لم يثبت حكم ذلك (الفقرة الأخيرة من المادة 476 المعدلة في 2007).
يجب أن ترد المنفعة على شيء استعمالي.
بمعنى أن الأشياء الاستهلاكية لا تصلح أن تكون محل عقد الإيجار كالمواد الغذائية أو المواد الأولية وبالتالي يجب أن يكون المحل صالحا للاستعمال من عقارات ومنقولات. ولقد أكد المشرع الجزائري في مادة 476 فقرة 1المعدلة تقضي أن المؤجر يلتزم بتسليم العين المؤجرة للمستأجر في حالة تصلح للاستعمال المعد لها.
يجب أن ترد المنفعة على شيء جائز التعامل به.
بمفهوم المخالفة لا يجوز أن تكون المنفعة التي تخرج عن دائرة التعامل سواء بطبيعتها كالأشياء المشاعة بين الناس كالهواء والشمس، وكذلك الأموال المسروقة وكذلك الأموال العامة للدولة التي لا يجوز التعامل بها مثل الطرقات والجسور.
الأجرة أو بدل الإيجار هو المبلغ المالي الذي يلتزم المستأجر بدفعه في مقابل حصوله على المنفعة. وتقضي مادة467 فقرة 1 ق.م. أن بدل الإيجار قد يكون نقدا أو بتقديم أي عمل آخر، كأن يؤجر شخص أرض مقابل بدل الإيجار في نسبة معينة من المحصول ويجب أن تكون الأجرة حقيقة وجدية بحيث لا تكون مقدارا تافها يقترب من العدم. ويشترط أن تكون الأجرة معلومة وهذا ما قضت به مادة 467 فقرة 2 وبمعنى أن تكون الأجرة متفق عليها بين الطرفين ومعلومة في العقد، فإذا كانت من النقود يكفي في تعيينها ذكر النوع المقدار وإذا كان بدل الإيجار تقديم عمل يجب تقويمه وتقديره في العقد.
تعد المدة من العناصر الجوهرية في عقد الإيجار لأنه من العقود الزمنية التي تتخذ فيه التزامات وحقوق الطرفين تبعا لمدة العقد، ولهذا فقد نصت م.467 المعدلة أنه يجب أن تحدد مدة الإيجار أي يجب أن تكون مدة معلومة وبالتالي استبعد المشرع العقود غير المحددة والعقود الأبدية إذ على أساس هذه المدة يتعين مقدار المنفعة التي يستحقها المستأجر ومقدار الأجرة التي يستحقها المؤجر لم يحددها المشرع الجزائري في التعديل الجديد الحد الأقصى للمدة إلا أنه يستفاد من نص المادة أنه لا يجوز أن يبرم عقد الإيجار لمدة حياة المستأجر وإذا كان الشيء المأجور ملك لقاصر، فلا يجوز أن تزيد مدة الإيجار على 3 سنوات إذا قام بالإيجار وليه أو وصيه.
أما بخصوص بدأ مدة الإيجار فإنها تسري من التاريخ المتفق عليه في العقد، فإذا لم يحدد فمن تاريخ إبرام العقد. وكذلك يجوز اشتراط بدأ الإيجار مستقبلا. وللعلم أن القانون الجديد قد ألغى نظام التجديد الضمني لعقد الإيجار الذي كان يجيز أنه عند انتهاء المدة ولم يقم المؤجر بإجراء التنبيه بالإخلاء ضمن المدة القانونية، فان العقد يتجدد ضمنيا ولمدة غير محدودة وأقر المشرع الجزائري حكما جديدا سهلا من الناحية القانونية حيث بمجرد انتهاء مدة الإيجار ينتهي عقد الإيجار دون الحاجة إلى إجراء التنبيه بالإخلاء. (المادة469 فقرة 1 مكرر 1 قانون المدني).
غير أنه يجوز للمستأجر إنهاء عقد الإيجار قبل انقضاء المدة لأسباب جدية ومؤكدة كارتفاع تكاليف الإيجار أو لظروف تتعلق بانتقاله إلى مكان آخر. ففي هذه الحالة يجب على المستأجر أن يخطر المؤجر بمحرر غير قضائي يتضمن إشعار بإنهاء عقد الإيجار مدة شهرين قبل انتهاء عقد الإيجار.
وقد يحدث أن يتوفى المستأجر قبل انتهاء مدة الإيجار، ففي هذه الحالة لا ينتهي عقد الإيجار بل يستمر العقد إلى حين انتهاء المدة المتفق عليها، ومع ذلك يجوز للخلف العام الذين كانوا يعيشون مع سلفهم مدة 6 أشهر إنهاء العقد إذا أصبح مثقلا عليهم من حيث التكاليف.
إلا أن هذه القاعدة ليست من النظام العام حيث يجوز للمؤجر أن يتفق مع المستأجر أثناء انعقاد العقد أنه في حالة وفاته ينتهي العقد ولو قبل انتهاء المدة (م.469 فقرة 2 مكرر ق.م.) ويجب ممارسة حق انتهاء الإيجار خلال 6 أشهر من يوم وفاة المستأجر. (الفقرة الأخيرة من م.469 مكرر ق.م.).
ب -الكتابة
إذا كان عقد الإيجار في القانون القديم لم تشترط الكتابة لإبرامه حيث جعلها أمر نسبي فقد تكون مشروطة ببعض القوانين الخاصة بالإيجارات السكنية مثلا ديوان الترقية والتسيير العقاري وكذلك إيجار الأراضي الفلاحية وكذلك الإيجارات المتعلقة بالنشاط العقاري، ولكن هذا لا يمنع أن يكون عقد الإيجار كتابة من أجل إثباته.
وبالرجوع إلى نص م.467 مكرر في ظل تعديل 2007 فانه يشترط الكتابة في عقد الإيجار تحت طائلة البطلان، وعليه فان كتابة عقد الإيجار تعتبر شرط لانعقاده صحيحا، إضافة إلى الشروط التي ذكرناها سابقا.
غير أن المشرع لم يبين طبيعة الكتابة إذا كانت رسمية أو غيرها، وعليه يجب الرجوع للقواعد العامة التي تبين أحكام الكتابة لإثبات الالتزام وليس لانعقاده، ويستخلص أن الكتابة تكون رسمية كقاعدة عامة، ومفادها أن العقد يثبت فيه موظف أو ضابط عمومي أو شخص مكلف بالخدمة العامة في حدود سلطاته (م.324 ق.م.) ويجب أن توقع العقود الرسمية من قبل الأطراف والشهود عند الانقضاء ويؤشر الضابط العمومي (الموثق) على ذلك في آخر العقد (مادة 324 فقرة 2 مكرر ق.م.). ويعتبر العقد الرسمي حجة حتى يثبت تزويره.
وقد نتساءل هل يجوز إبرام عقد إيجار عرفيا ؟
بالرجوع إلى نص م. 467 مكرر لم تبين طبيعة الكتابة ولما كان في قواعد الإثبات الكتابة في القواعد العامة تقتضي بحجية العقد ضد الغير، إذا كان تاريخه ثابت، وثبوت التاريخ يكون إما يوم تسجيله أو من يوم ثبوت مضمونه في عقد آخر حرره موظف عام أو من يوم التأشير عليه من طرف ضابط عام مختص.
إن الكتابة العرفية يعتد بها في مواجهة الغير (م.328 ق.م.) أو مواجهة الكتابة فيما بين المتعاقدين يشترط ألا ينكر أحدهم ما هو منسوب إليه. ويستخلص أن الكتابة تكون في الأصل رسمية ويجوز قبول الكتابة العرفية بشرط عدم مخالفتها للقواعد العامة.
وأخيرا فإثبات عقد الإيجار بالوصولات والقرائن التي كانت المحاكم تعتمد عليها في الإيجارات الشفهية أصبحت لا يعتد بها في طل القانون الجديد، لأن الوصولات سيقتصر دورها في إثبات المخالصة في بدل الإيجار، وللإشارة أن شرط الكتابة في عقود الإيجار لا يسري إلا بالنسبة للتصرفات التي انعقدت بعد صدور القانون الجديد.
شروط نفاذ العقد في حق الغير
قد يحصل تزاحم بين الحقين حق المستأجر وحق المتصرف إليه، فمثلا لو قام شخص بتأجير ملكه ثم قام ببيعه لآخر أو وهبة أو قايض عليه أو رتب عليه رهنا حيازيا، فهل يسري عقد الإيجار في حق هذا الشخص سواء كان المشتري أو الموهوب له أو طرف المقايضة أو الدائن المرتهن والاحتجاج عليه.
لقد أجابت المادة 469 مكرر 3 ق.م. على هذا التساؤل: بحيث تقضي أنه إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة إراديا أو جبرا (البيع بالمزاد العلني – البيع رضائي) يكون الإيجار نافذا في حق من انتقلت إليه الملكية، وعليه نستنتج أن صاحب الحق الأسبق (المستأجر) بتاريخ نشوءه هو الذي يتقدم على صاحب الحق الموالي (المتصرف إليه)، وبالتالي يسري عقد الإيجار في حق هذا الغير بمعنى أن المتصرف إليه لا يستطيع مثلا إيجار مسكن أي يطلب المستأجر إخلاءه إلى حين انتهاء مدة الإيجار وبالمقابل يتحصل المتصرف إليه على بدل الإيجار أي أن المتصرف إليه يحل محل المؤجر.
وبما أن عقد الإيجار أصبح من العقود الشكلية في القانون الجزائري بمعنى أن المشرع ألزم إفراغه كتابة فإذا كانت الكتابة رسمية وخاصة التوثيقية لا يطرح أي إشكال لأن العقود الرسمية تكون ثابتو التاريخ لأنها صادرة من الضابط العمومي.
ولكن إذا كان العقد عرفيا فانه لا يكون للسند حجية على الغير من تاريخه إلا منذ أن يكون له تاريخ ثابت وسابق على ثبوت حق الغير وذلك من منع حصول تواطؤ ضد الغير من خلال تقديم تاريخ الإيجار لجعله سابقا على تاريخ نشوء حق الغير.

الأثر القانوني لنفاذ عقد الإيجار من عدمه
من أهم أثر انتقال حقوق المؤجر والتزاماته إلى المالك الجديد هو أن المستأجر يلتزم بدفع الأجرة له (المتصرف إليه)، وليس للمالك السابق. وقد قضت م.469 مكرر 4 أنه لا يجوز للمستأجر أن يحتج على من انتقلت إليه الملكية، بما دفعه مقدما أو معجلا من بدل الإيجار إذا أثبت هذا الأخير (المتصرف إليه) على المالك الجديد أن المستأجر كان يعلم وقت الدفع (دفع بدل الإيجار) بانتقال الملكية أو كان من المفروض حتما أن يعلم ذلك، بمعنى أن المستأجر لا يجوز له الاحتجاج بما دفع مسبقا إذا كان يعلم بانتقال الملكية، وبالتالي فهو ملزم بدفع بدل الإيجار إلى المتصرف إليه (المالك الجديد) وفي حالة عدم إثبات ذلك فلا يكون لمن انتقلت إليه الملكية إلا بالرجوع على المؤجر السابق بدعوى الإثراء بلا سبب. ويتضح من هذا أن المشرع افترض عدم علم المستأجر بانتقال الملكية إلى الغير وألزم من انتقلت إليه الملكية أن يثبت علم المستأجر بذلك والعلم واقعة مادية يجوز إثباتها بكل طرق الإثبات بما في ذلك القرائن.
وإذا عجز المالك الجديد عن إثبات علم المستأجر بانتقال الملكية فان وفاء هذا الأخير للمالك السابق يكون مبرئا لذمته. وأما الأثر القانوني في حالة عدم نفاذ عقد الإيجار في حق الغير وفي حق المتصرف إليه إخراج المستأجر من المؤجرة مثلا كأن يكون عقد الإيجار لاحقا أو معاصرا لعقد البيع.
ويرى الفقه أن عقد الإيجار لا يكون نافذا في حق الغير إذا كان العقد غير ثابت التاريخ إضافة إلى أن يكون المتصرف إليه حسن النية أي أنه لا يعلم بوجود إيجار وقت البيع وأما إذا كان عالما بوجود عقد الإيجار فانه يكون سيء النية ولا يجوز له أن يتمسك بعدم نفاذ الإيجار وهي مسألة موضوعية ترجع للقاضي.
1. الأهلية في الإيجار والاستئجار.
2. المحل.
3. عنصر الأجرة أو بدل الإيجار.
4. المدة.

أحكام عقد الإيجار.
يقصد بأحكام عقد الإيجار آثاره وهي مجموعة الحقوق والالتزامات الناشئة عنه. وعليه سنتطرق إلى التزامات المؤجر ثم التزامات المستأجر وأخيرا طبيعة الحق المستأجر والتصرف فيه (التأجير من الباطن).
إلتزامات المؤجر.
يلتزم المؤجر بعدة التزامات هي الالتزام بتسليم العين المؤجرة والالتزام بصيانة العين المؤجرة والالتزام بضمان عدم التعرض للمستأجر، والالتزام بضمان العيوب الخفية، وكل هذه الالتزامات تؤدي إلى تمكين المستأجر من الانتفاع من العين المؤجرة.
الالتزام بتسليم العين المؤجرة.
يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة التي تم الاتفاق عليها ولا يجوز له تسليم شيء آخر حتى وان كان أفضل إلا إذا وافق المستأجر عليها و يلتزم كذلك المؤجر بتسليم ملحقات العين المؤجرة بمعنى مستلزماتها وهي كل ----- بصفة دائمة لاستعمال العين المؤجرة طبقا لما تقضي به طبيعة الأشياء والعدة وقصد المتعاقدين ويتم تحديد هذه الملحقات في الاتفاق بين المتعاقدين مثلا إذا كانت أرض زراعية موضوع عقد الإيجار فان من ملحقاتها مصاريف المياه وحقوق الارتفاق، أما إذا كان موضوع الإيجار سكن في عمارة فيجب على المؤجر أن يسلم الملحقات وهي الأجزاء المعدة للاستعمال السكني من باب رئيسي والسطح والسلم.
وقد ألزمت م.476 ق.م. المؤجر بأن يسلم العين المؤجرة للمستأجر في حالة تصلح للاستعمال المعدة لها تبعا لاتفاق الطرفين. واشترط المشرع أن معاينة الأماكن تخضع لإجراء وجاهيا بمعنى حضور الطرفين المؤجر والمستأجر يفرغ في محضر أو بيان وصفي يفترض أن يمضي عليه الطرفين بحيث يلحق هذا المحضر بعقد الإيجار.
وإذا تسلم العين المؤجرة دون هذا الإجراء فان الفقرة الأخيرة من المادة المذكورة سلفا تفترض أن المؤجر سيسلم العين المؤجرة في حالة حسنة. إلا أن هذه القرينة بسيطة يمكن إثبات عكسها. وتقضي م.477 ق.م. أنه في حالة تسليم العين المؤجرة من قبل المؤجر في حالة لا تكون فيها صالحة للاستعمال ومختلفة عن الغرض المقصود من الشيء المؤجر حسب اتفاق أطراف العقد أو يختلف عن طبيعة الشيء فانه يجوز للمستأجر أن يطلب فسخ عقد الإيجار أو إنقاص بدل الإيجار (وذلك حسب السلطة التقديرية للقاضي). وبقدر ما نقص من الاستعمال مع التعويض عن الضرر في الحالتين إذا اقتضى الأمر، فهي مسألة موضوعية للقاضي الناظر في النزاع المطروح أمامه حول عدم التزام المؤجر تسليم العين المؤجرة صالحة للاستعمال.
كيفية التسليم وزمانه ومكانه ونفقاته.
لقد أحال المشرع الالتزام بالتسليم بعقد الإيجار إلى أحكام الالتزام بتسليم المبيع. (م.478 ق.م.). وعليه فان التسليم إما أن يكون حقيقيا وذلك بوضع العين المؤجرة تحت تصرف المستأجر بحيث يستطيع حيازتها دون عائق مثل تسليم مفاتيح المنزل المستأجر أو إخلاؤه للمستأجر السابق ومنقولاته (تسليم حقيقي). وقد يكون التسليم حكميا إذ يكتفي أن يكون بتصرف قانوني كأن يبقى المستأجر حائزا للعين المؤجرة ولكن بصفة أخرى كمستأجر من الباطن أو المستأجر الفرعي. أو يكون مستعيرا للشيء مثلا، لو اشترطنا أن هناك عقد إيجار ما بين مؤجر (أ) ومستأجر (ب) وقام هذا الأخير بتأجير العين المؤجرة إلى(ج) هناك عقدين إيجار، وانتهى عقد الإيجار ل (ب) وقام المؤجر الأصلي بتأجير العين المؤجرة إلى (ج) فنقول أنه قد تسلم له العين المؤجرة تسليما حكميا لأنه كان موجود بها من قبل بصفته مستأجر فرعي.
ويفهم من م.476 في فقرتها الأخيرة أن التسليم يتم بحصول المستأجر على محضر جرد أو بيان وصفي، ويعتبر التسليم قد تم بتوقيع المستأجر على محضر الاستلام. وفي حالة امتناع أحد الأطراف عن هذا الإجراء يلجأ طرف آخر إلى القاضي ليصدر أمرا بتعيين خبير يتم محضر الجرد أو الوصفي أمامه وأما عن نفقات عمل المحضر فانه يكون على عاتق المؤجر لأن التسليم هو التزام في ذمته أو على عاتقه.
وأما عن زمن التسليم فانه طبقا للقواعد العامة يخضع إلى اتفاق المتعاقدين، فإذا تخلف الاتفاق فيرجع إلى العرف ويجري العرف على أن يكون وقت التسليم للسكنات في أول الشهر التالي لتوقيع العقد. أما بالنسبة لتسليم الأراضي الزراعية فيكون في أول السنة الزراعية التي تبدأ عادة في بداية سبتمبر من كل سنة. فإذا تخلف الاتفاق أو العرف فان التسليم يكون واجبا بعد انعقاد العقد مباشرة. وإذا تأخر تسليم العين المؤجرة لا يلتزم المستأجر بدفعه بدل الإيجار عن مدة التأخير، لأن بدل الإيجار تقابل المنفعة.
ويجوز للمؤجر الامتناع عن التسليم إذا كانت الأجرة واجبة الدفع مقدما أو معجلا (تسبيق) ولم يقم المستأجر بدفعها، ويعتبر امتناع المؤجر عن التسليم تطبيقا للقواعد العامة في حبس الشيء وكذلك الدفع بعدم التنفيذ.
وأما عن مكان التسليم فالأصل في تحديده يعود إلى اتفاق المتعاقدين، وإذا تخلف الاتفاق فان كان الشيء معينا بالذات فان تسليمه يكون في مكان وجود موطن إبرام العقد. فمثلا إذا كانت العين المؤجرة عقارا فيخضع التسليم إلى مكان وجوده. وأما إذا كان منقولا يفترض وجوده في موطن مالكه وهو المؤجر أو في موطنه الخاص وهو مكان وجود مركز أعماله إذا تعلق الإيجار بهذه الأعمال.
و أما عن نفقات التسليم، تكون على المدين ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بخلاف ذلك والمدين في عقد الإيجار هو المؤجر وهو المدين بالتسليم. و من هذه النفقات إرسال مفاتيح السكن أو نفقات إزالة العوائق بالعين المؤجرة، ومنع التعرض كرفع دعوى إخلاء المستأجر السابق للعين المؤجرة. و لكن نفقات التسلم وهي غير نفقات التسليم لا يتحملها المؤجر بل المستأجر مثل نفقات انتقال المستأجر إلى مكان التسليم لأن التسلم واجب على المستأجر.
إلتزام المؤجر بالصيانة
تقضي مادة 479 فقرة 1ق.م. على أن المؤجر ملزم بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي سلمت بها وأن يقوم بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات الخاصة بالمستأجر والترميمات الضرورية إما أن تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة أو ضرورية للانتفاع بها على الوجه المقصود من العقد ويلحق بها التكاليف المقررة على العين المؤجرة، مثل الرسوم والضرائب التي لا يلتزم المؤجر بالترميمات التأجيرية التي هي خاصة بالمستأجر ويقصد بالترميمات البسيطة هي التي لا تلازم الانتفاع فيكون من العدل أن يتحملها المستأجر مثل إصلاح النوافذ والأبواب والأقفال... الخ. وفي حالة وقوع نزاع بين طرفين حول الترميمات فان قاضي الموضوع هو الذي يحدد ما إذا كان الإصلاح غير بسيط فيدخل في الترميمات الضرورية التي يتحملها المؤجر أو إصلاح بسيط فيدخل في الترميمات التأجيرية التي يتحملها المستأجر.
ولا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من مباشرة الترميمات الضرورية كتصدع الجدران وتنظيف الآبار أو تفريغ قنوات صرف المياه... كذلك فتحمل المؤجر الرسوم والضرائب وغيرها من التكاليف المثقلة بالعين المؤجرة (الفقرة الأخيرة من م.479 ق.م.). إذ هذه ليست من الترميمات وإنما مصاريف ملحقة بها لأن المشرع أدخل هذا الحكم في المادة التي تتطرق إلى إلتزام المؤجر بالترميمات الضرورية (م.479 ق.م.). غير أنه في حالة الضرورة والاستعجال يجوز للمستأجر أن يقوم بالترميمات الضرورية على حساب المؤجر. (الفقرة الأخيرة من م.480 ق.م.).
الجزاء المقرر للالتزام بالصيانة.
بالرجوع إلى نص م.480 ق.م. فان الجزاء المقرر لالتزام المؤجر بالصيانة هو التنفيذ العيني طبقا للقواعد العامة، بحيث يجبر المؤجر على القيام بالترميم للعين المؤجرة. وأما عن كيفية الوصول إلى التنفيذ العيني فالحكم في الإيجار لا يختلف عن الحكم المقرر في القواعد العامة بشأن الالتزام بالعمل. فإذا لم يقرر المدين بتنفيذ التزامه جاز للدائن (المستأجر) أن يطلب ترخيصا من القضاء بتنفيذ الالتزام على نفقة المدين (المؤجر) إذا كان هذا التنفيذ ممكنا. و أما في حالة الاستعجال فيجوز للمستأجر أن ينفذ الالتزام على نفقة المدين دون ترخيص من القضاء.
وأما إذا كان التنفيذ العيني غير ممكنا أو كان ممكنا ولم يطلبه المستأجر، فان من حق المستأجر طلب الحكم له بالتعويض بسبب الضرر الذي يصيبه من نقص الانتفاع في العين المؤجرة. والصورة المثالية للتعويض هي إنقاص بدل الإيجار بقدر ما طرأ من نقص في المنفعة. ولكن يجوز إضافة إلى إنقاص بدل الإيجار الحكم بتعويضات أخرى عمّا أصاب المستأجر من ضرر إذا كان المؤجر هو المتسبب بهذا الضرر. وبالمقابل إذا كان خطأ نقص الانتفاع راجع إلى المستأجر فان للمؤجر أن يرجع إلى المستأجر ------------ وأما إذا كان النقص راجع إلى سبب أجنبي فان للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة دون تعويضه عن الأضرار وله أن يطلب فسخ عقد الإيجار وهذه المسألة تقديرية للقاضي في الاستجابة لهذا الطلب.
وتشترط م.480 أنه يجب على المستأجر قبل رفع الأمر بإنقاص بدل الإيجار أو طلب الفسخ أن يقوم بإعذار المؤجر بمحرر غير قضائي كما ينذره بضرورة إجراء الترميمات التي طرأت على العين المؤجرة.

شكل عقد الإيجار :
يعدّ عقد الإيجار من عقود التراضي , لا من العقود الشكلية , فلا يشترط لانعقاده شكل خاص كورقة رسمية أو ورقة عرفية .
ولا تعدّ خاصية الرضائية في عقد الإيجار خاصية مطلقة له , فقد يتفق المؤجر والمستأجر على شكل معين للإيجار , فقد يتفقان على أن يكتب بالإيجار ورقة رسمية أو ورقة عرفية , ويقصدان باتفاقهما مجرد مشروع إيجار على أن لا يتم الإيجار إلا عند كتابة الورقة الرسمية أو العرفية , فلا ينعقد الإيجار في هذه الحالة إلا باستيفاء الشكلية المطلوبة ولا يكفي مجرد الرضا لانعقاده .

إثبات عقد الإيجار :
يخضع عقد الإيجار في إثباته للقواعد العامة في إثبات التصرفات القانونية , وتعدّ قيمة الإيجار بمقدار البدل السنوي , أي الأجرة السنوية .
وبناءً على ذلك , إذا زاد البدل السـنوي على خمسمائة ليرة سورية , أو كان غير محدد القيمة , فلا تجوز الشهادة في إثبات عقد الإيجار , ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك .
وإذا لم يزد بدل الإيجار السنوي عن خمسمائة ليرة سـورية أو زاد عنها وكان الإيجار تجارياً , فيجوز إثبات عقد الإيجار بالشهادة .

عيوب الرضا في عقد الإيجار
يشترط , لصحة التراضي في عقد الإيجار , أن يكون رضا المؤجر ورضا المستأجر خاليين من عيوب الإرادة , وهي الغلط والتدليس والإكراه والغبن الاستغلالي .
ويكون عقد الإيجار قابلاً للإبطال لمصلحة من شاب إرادته العيب , إذا شاب رضا المؤجر أو رضا المستأجر عيب من هذه العيوب .
ويكون عقد الإيجار قابلاً للإبطال أو قابلاً للإنقاص في الغبن الاستغلالي وفقاً للقواعد المقررة في الغبن الاستغلالي .
ولا يعدّ كل ذلك إلا تطبيق للقواعد العامة في عيوب الإرادة في العقد , لأن عقد الإيجار شأنه في عيوب الرضا شأن سائر العقود .
ولا يوجد جديد يقال في عقد الإيجار بصدد عيوب الإرادة , فيتبع بشأنها القواعد المقررة في النظرية العامة في العقد فيما يتعلق بعيوب الإرادة .
ويكون للغبن الاستغلالي في تطبيقه على عقد الإيجار , أحكام خاصة في هذا العقد , فلا تصح إجارة العين الموقوفة بالغبن الفاحش , إلا إذا كان المؤجر هو المستحق الوحيد الذي له ولاية التصرف في الوقف , فتجوز إجارته بالغبن الفاحش في حق نفسه لا في حق من يليه من المستحقين ( المادة 598 من القانون المدني ) .




الكلمات الدلالية
الإيجار ، القانون ، المدني ، الجزائري ،


 







الساعة الآن 12:02 مساء