أهلا وسهلا بك زائرنا الكريم في المحاكم والمجالس القضائية ، لكي تتمكن من المشاركة ومشاهدة جميع أقسام المنتدى وكافة الميزات ، يجب عليك إنشاء حساب جديد بالتسجيل بالضغط هنا أو تسجيل الدخول اضغط هنا إذا كنت عضواً .


الرئيسية
القسم البيداغوجي
السنة الثانية حقوق نضـــــــــــام ( L M D )
القــــانون المدني
حقوق المؤجر في الجزائر



حقوق المؤجر في الجزائر

شرح حقوق المؤجر في القانون المدني 07-05 إن حقوق المؤجر علي المستأجر هي التزام المستأجر بدفع بدل الايجار التزام المستأجر ..



24-02-2021 02:58 صباحا
رحاب
rating
معلومات الكاتب ▼
تاريخ الإنضمام : 15-06-2013
رقم العضوية : 793
المشاركات : 34
الجنس : أنثى
الدعوات : 1
قوة السمعة : 10
المستوي : ماستر
الوظــيفة : طالب
 offline 

شرح حقوق المؤجر في القانون المدني 07-05
إن حقوق المؤجر علي المستأجر هي
التزام المستأجر بدفع بدل الايجار
التزام المستأجر بعدم اجراء تغيير على العين المؤجرة
التزام المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة
التزام المستأجر برد العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الايجار
التزام المستأجر بعد م اسكان الغير


تعريف المؤجر

المؤجر هو أحد الطرفين في عقد التأجيرحيث هو الذي يمتلك العقار ويوفره  للمستأجر لفترة محددة. يمكن أن يكون المؤجر فردًا وكيانًا قانونيًا. في معظم الحالات ، يمكن أن يكون البائع والمؤجر للعقار واحدًا ونفس الشخص. عندما يستأجر المؤجر ممتلكات غير منقولة ، يكون لديه حقوق محدودة على الأصول المؤجرة. سيكون للمؤجر إذن محدود للدخول لأغراض إصلاح وصيانة محددة فقط. ومع ذلك ، له الحق في إنهاء عقد الإيجار في حالة وجود أي استخدام غير قانوني للممتلكات أو أضرار متعمدة. عادة ما يتم دفع الضريبة على الممتلكات والتكاليف القانونية الأخرى من قبل المؤجر التي لم يتم سدادها قبل الاتفاق على أن يقوم المستأجر بتسويتها. ومع ذلك ، في معظم الحالات ، يكون المستأجر مسؤولاً عن دفع رسوم المرافق إذا كان مبلغ الإيجار لا يغطي الأداة المدفوعة مقدمًا.

1- إلتزام المستأجر بدفع بدل الايجار
اي يجب عليه الوفاء ببدل الايجار في المواعيد المتفق عليها
المادة : 119 من القانون المدني ( فسخ قضائي )
في العقود الملزمة للجانبين ( عقد الايجار ) اذا لم يوف احد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الاخر اعذاره ان يطالب بتنفيذ العقد او فسخه مع التعويض في الحالتين اذا اقتضى الحال
المادة : 120 من القانون المدني ( فسخ اتفاقي )
يجوز الاتفاق على ان يعتبر العقد مفسوخا بحكم القانون عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه بمجرد تحقيق الشروط المتفق عليها وبدون حاجة الى الحكم القضائي
قرار : 198934 المؤرخ 11/ 04 / 2000 م,ق 2001 عدد : 01 ص:181
المبدأ : اذا اخل المستأجر بالتزاماته فيما يخص تسديد الايجار يحق للمؤجر ان يطلب فسخ الايجار دون توجيه تنبيه بالإخلاء لان النزاع لا يتعلق باسترداد العين المؤجرة
ـ يجب على المستأجر ان يقوم بدفع ثمن الايجار في المواعيد المتفق عليها فان لم يكن هناك اتفاق وجب الوفاء بالأجرة في المواعيد المعمول بها في الجهة ومن ثم فان القضاء بما يخالف هذا المبدأ يعد حطأ في تطبيق القانون
ـ يلتزم المستأجر بدفع بدل الايجار عن كل مدة الايجار ولو لم ينتفع بالعين طول المدة اذا كان عدم الانتفاع راجع اليه
ــ عقد الايجار يخضع لقانون حرية التعاقد
مثلا : تجد في عض العقود الايجارية الموقعة بين الطرفين العبارة التالية : في حالة لم يدفع المستأجر بدلات الايجار في تاريخ استحقاقها يعتبر العقد مفسوخا حكما على مسؤوليته دون حاجة لإنذار او اي معاملة قضائية في هذه الحالة يتعين على المؤجر تقديم ما يفيد توجيه انذار للمستأجر بدفع بدلات الايجار المستحقة عليه في اجل محدد وذلك بموجب انذار محرر ومجه للمستأجر عن طريق المحضر القضائي.

2- التزام المستأجر بعدم اجراء تغيير على العين المؤجرة
لا يجوز للمستأجر ان يحدث بالعين المؤجرة اي تغيير بدون ان يحصل على اذن مكتوب المادة : 492 من القانون المدني
القرار رقم 36962 المؤرخ 29/ 06 / 1985 م.ق 1989 عدد 3 ص: 105
المبدأ : متى كان من المقرر قانونا انه لا يجوز للمستأجر ان يحدث بالعين المؤجرة تغييرا بدون اذن المؤجر الا اذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه اي ضرر للمؤجر
فاذا اخل بالتزامه جاز للمؤجر ان يلزمه برد العين الى الحالة التي كانت عليها وبالتعويض ان اقتضى الحال ذلك , فان القضاء بما يخالف احكام هذا المبدأ يعد خرقا للقانون
استثناء : يجوز للمستأجر احداث تغييرات في العين المؤجرة اذا حصل على اذن كتابي من المؤجر وهنا يتعين على المؤجر تعويضه على المصاريف النافعة التي انفقها المستأجر
تغييرات في العين المؤجرة زادت من قيمتها ، وجب على المؤجر عند انتهاء الايجار ان يرد للمستأجر المصاريف التي انفقها او قيمة ما زاد في العين المؤجرة ما لم يوجد اتفاق يقضي بخلاف ذلك
اذا اساء استعمال العين المؤجرة بان احدث فيها تخريبا غير ناشئ عن الاستعمال العادي او استعمله على وجه مضر يتنافى وشروط العقد دون موافقة المؤجر الصريحة يسقط حقه في تمديد ويفسخ عقد الايجار ويحكم على المستأجر اخلاء العين المؤجرة.
مثلا :
يقدم المستأجر على اجراء تغييرات داخلية كتوسعة البيوت او زيادة بيوت او الغاء الشرفة وضمها الى بيت الضيافة بمعنى احداث انشاءات جديدة لم يكن يحتويها البناء او العين المؤجرة اصلا
ان هذا التجاوز من المستأجر ودون موافقة صريحة من المؤجر يلزمه القانون بإعادة تصحيحه عندما يسلم العين المؤجرة الى المؤجر عند انتهاء المدة المعينة

3- التزام المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة
تنص المادة 495 قانون المدني يجب على المستأجر ان يعتني بالعين المؤجرة وان يحافظ عليها مثلما يبذله الرجل العادي
فالمستأجر ملزم بالمحافظة على العين المؤجرة ليردها كما تسلمها
والمحافظة تتم بإخبار المؤجر بكل امر يستوجب تدخله لإجراء الترميمات التأجيريةــ
نقصد بالترميمات التأجيرية هي الترميمات البسيطة لإبقاء العين المؤجرة صالحة للاستعمال مثل اصلاح مفاتيح الابواب واستبدال زجاج النوافذ والقنوات الخ ..............واذا لم يقم جاز للمؤجر مطالبته بالتنفيذ العيني ويمكن للمؤجر بترخيص من القضاء ان يقوم بهذه الترميمات على نفقة المستأجر عملا بالمادة 170 قانون المدني
فجب على المستأجر اخطار المؤجر بكل ما يهدد سلامة العين ، وفي اقرب وقت ممكن ويكون المستأجر ملزم بالتعويض عن الضرر الذي يصيب المؤجر نتيجة التقصير في اخطاره
وفي حالة عدم تنفيذ المؤجر لالتزامه بالصيانة وبعد اعذاره بموجب محرر غير قانوني يجوز للمستأجر المطالبة بفسخ العقد او انقاص بدل الايجار مع التعويض.

4- التزام المستأجر برد العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الايجار
يجب على المستأجر ان يرد العين المؤجرة على الحالة التي كانت عليه وقت تسلمها ويحرر محضرا وصفيا بذلك
المستأجر ملزم بعد انتهاء مدة الايجار بأي سبب من الاسباب ان يرد العين المؤجرة بالحالة التي كانت عليها وقت تسلمها
فاذا بقي فيها المستأجر بعد انتهاء مدة الايجار ودون اذن صريح من المؤجر يد محتل للعين المؤجرة بغير مصوغ قانوني ويصبح ملزم بتعويض المؤجر عن القيمة الايجارية للعين وعن الضرر الذي لحقه جراء مكوث المستأجر فيها
المادة : 508 قانون المدني تنص ينتهي الايجار بانتهاء المدة المعينة في العقد من دون حاجة الى تنبيه بالإخلاء الا في حالة طلب المستأجر الانهاء لسبب عائلي او مهني وكذلك في حالة طلب ورثة المستأجر لإنهاء الايجار حيث يتعين عليهم اشعار المستأجر ومنحه شهرين كما يجب التنبيه بالخلاء اذا اتفقا الطرفان على وجوب قيام المؤجر به
المادة 509 قانون المدني اذا انتهى عقد الايجار وبقي المستأجر ينتفع بالعين المؤجرة مع علم المؤجر اعتبر الايجار قد تجدد بشروطه الاولى ولكن لمدة غير محددة
ـ فاذا بقي المستأجر في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الايجار وتركه المؤجر واضعا يده عليها ولا سيما اذا لم يطلب منه الاخلاء
فعقد الايجار تجدد ضمنا ويكون خاضع لإحكام المادة 509 من قانون المدني
المادة 510 قانون المدني : تنص لا ينتهي الايجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر غير انه اذا مات المستأجر جاز لورثته ان يطلبوا فسخ عقد الايجار اذا اثبتوا انه بسبب مورث مورثهم اصبحت اعباء العقد اثقل من ان تتحملها مواردهم او اصبح الايجار يجاوز حاجتهم
وفي هذه الحالة يجب ان ترعى مواعيد التنبيه بالخلاء المبينة في المادة 477 ق/ م وان يكون طلب فسخ العقد في ظرف 6 اشهر على اكثر من وقت موت المستأجر.

5- التزام المستأجر بعد م اسكان الغير
الذي يطلق عليه التنازل عن الايجار والايجار من الباطن
لا يجوز للمستأجر ان يتنازل عن حقه في الايجار او يجري ايجارا من الباطن دون موافقة المؤجر كتابيا ما لم يوجد نص قانوني يقضي بخلاف ذلك
المادة 505 من القانون المدني اشترطت الموافقة الكتابية للمؤجر على الايجار من الباطن والتنازل عن الايجار
قرار 32814 بتاريخ 12/ 01/ 1985 م. ق 1990/1
متى كان مقررا قانونا انه لا يجوز للمستأجر ان يتنازل عن الايجار الممنوح له او ان يؤجر كل او بعض ما استأجره ايجار فرعي دون موافقة الصريحة للمؤجر فان القضاء بما يخالف ذلك يعد اساءة في تطبيق القانون
ولما كان من الثابت في قضية الحال ان المجلس القضائي الذي قضى بصحة الايجار الفرعي ( الباطن) للأمكنة المتنازع عليها دون الموافقة الصريحة للمؤجر يكون قد اساء تطبيق القانون ومقتضيات المادة 505 من القانون المدني
قرار 94659 بتاريخ 16/02/ 1992 م. ق
من المقرر قانون انه لا يجوز للمستأجر ان يتنازل عن الايجار او يؤجر ايجارا فرعيا كل ما استأجره و بعضه بدون موافقة صريحة من المؤجر ــ مالك المحل ــ
ولما كان ثابتا من الطاعن الحالي قد تصرف في المحل الى شخص ثالث دون اذن المالكة الاصلية للمحل فانه يكون قد خرق التزاما كان مفروضا ليه كمستأجر الا يتصرف في موضوع الايجار ، ومتى كان ذلك فان قضاة الموضوع قد طبقوا صحيح القانون ويتعين رفض الطعن
القاعدة : لا يجوز للمستأجر ان يتنازل عن حقه في الايجار او يجري ايجارا من الباطن دون اذن مكتوب من المؤجر وفي حالة التنازل عن الايجار يبقى المستأجر ضامنا للمتنازل له في تنفيذ التزاماته .

الاختلاف بين المؤجر و المستأجر
1- يأجر المؤجر العقار ، ليس للاستخدام الخاص به ، ويستأجر المستأجر العقار لاستخدامه الخاص.
2-التحويلات الأصلية للعقار تقع على عاتق المؤجر ، ومع ذلك ، يحصل المستأجر على الملكية للاستخدام المؤقت للدفع المتفق عليه.
3-تقع الملكية على المؤجر بينما تقع الحيازة على المستأجر.
4-في حالة إفلاس المستأجر ، يحق للمؤجر الحصول على مدفوعات أولاً ، في حين أن المستأجر لا يهتم بإفلاس المؤجر.
5-المؤجر هو مالك العقار وليس لديه أي قيود على استخدام ممتلكاته ، المستأجر لديه سيطرة مقيدة على الممتلكات.
6-يحتاج المستأجر إلى تأمين العين المؤجرة بينما يكون المؤجر مسؤولاً عن العين المؤجرة بعد انتعاء عقد الايجار.
7-اعتبار المؤجر هو الحصول على مبلغ الدفع كتعويض أو إيجار. في حين أن المستأجر هدفه هو الحصول على الاستخدام المؤقت والتمتع بشيء إما كليًا أو جزئيا
8-يمكن للمستأجر اختيار إلغاء العقد في حالة تدمير الممتلكات بسبب الحريق أو الفيضان أو العاصفة أو أي حدث آخر غير معروف.
9-يمكن للمؤجر أن يسترجع العقار من المستأجر ويمكنه تأجيره مرة أخرى ، في المقابل لا يُسمح للمستأجر بالسماح لشخص آخر باستخدام العقار لغرض آخر غير الغرض الذي تم تأجيره من أجله.




الكلمات الدلالية
حقوق ، المؤجر ، الجزائر ،


 







الساعة الآن 03:15 مساء