مجموعة اجتهادات قضائية حول الوعد بالبيع

رقم القرار: 1036822 تاريخه: 2017/01/12 
الموضوع: وعد بالبيع وعد بالبيع بيع بالإيجار شرط واقف عقد بيع نهائي.
المرجع القانوني: المادة 71 من القانون المدني.
المبدأ: لا يقتصر الوعد بالبيع على البيع فقط بل يشمل كذلك البيع بالإيجار.
يحق للمستفيد في عقد البيع بالإيجار إبرام عقد الوعد بالبيع متى توافرت شروط المادة 71 من القانون المدني. 

الأطراف :
الطاعن: ( أ.ح ) / المطعون ضده : الوكالة الوطنية لتحسين السكن و تطويره بحضور (ج.ف) مدخلة في الخصام.
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ :
الوجه الأول المأخوذ من مخالفة القانون :
حيث أن الطاعنة تعيب على القرار المطعون فيه بدعوى أنها ابرمت عقد الوعد بالبيع على شرط نقل ملكية إليها بعد انقضاء أجل عشر سنوات و لم تتنازل عن البيع بالإيجار و لم يتم منها أي إخلال بشروط العقد و أن قضاة المجلس عندما انتهوا إلى فسخ العقد الرابط بين الطرفين قد خالفوا أحكام المادتين 106 و 107 من القانون المدني مما يعرض القرار المطعون فيه للنقض.
رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ :
عن الوجه الأول المأخوذ من مخالفة القانون :
و حيث أن ما تعيبه الطاعنة على القرار المطعون فيه في محله ذلك أن عقد الوعد بالبيع يرتب التزامات شخصية في ذمة الواعد , و تبقى ملكية العين الموعودة بها على مالكها الأصلي و هو الواعد و يبقى هذا الأخير يملكها إلى حين إبرام العقد النهائي عند حلول الأجل.
و حيث أنه و كما هو ثابت من عقد وعد بالبيع ورد في بند شرط وقفي لتحقيق البيع, أنه يتم تحقيق عقد البيع بعد انتهاء أجل 10 سنوات المنصوص عليه قانونا في ما يخص هذا النوع من المساكن.
و حيث أنه و ما دام تحرير عقد البيع النهائي لا يكون إلا بعد انتهاء أجل عشر سنوات, و تبعا لذلك, يحق للطاعنة إبرام الوعد بالبيع, و تحقيقه بعد انقضاء عشر سنوات, بحيث يجيز القانون للمالك الذي يكتسب العقار عن طريق البيع بالإيجار بعد انقضاء هذا الأجل أن يتصرف فيه, و من ثمة فإن إبرام عقد الوعد بالبيع على أن يتم تحرير عقد البيع النهائي بعد انقضاء عشر سنوات, لا يعد ذلك إخلالا بالالتزام العقدي.
و حيث أن قضاة المجلس عندما انتهوا إلى فسخ عقد البيع بالإيجار لإخلال المترشح قد خالفوا القانون مما يعرض قرارهم للنقض.
و حيث أنه لم يبق من المسائل القانونية ما يمكن الفصل فيها, لذا وجب أن يكونهذا النقض بدون إحالة طبقا للمادة 365 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية. 
منطوق القرار: نقض بدون إحالة.
------------

رقم القرار: 971384 تاريخه: 2016/03/17 
الموضوع: وعد بالبيع عقد ابرامه تحديد الثمن. 
المرجع القانوني: المادة 71 من القانون المدني.
المبدأ: لا يعتبر تحديد الثمن من المسائل الجوهرية التي يجب تعينها عند إبرام عقد الوعد بالبيع.
الأطراف :
الطاعن: ( ز.ز) / المطعون ضده: ( ا. ا ) و من معه.
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ:
الوجه الثالث المأخوذ من قصور الأسباب :
أن قضاة المجلس الغوا الحكم المستأنف باستنادهم إلى عدة أسباب في إلغاء عقد الوعد بالبيع و هل أساس ذلك هو عدم تحديد الثمن أم راجع لتماطل العارضة كما دفع بها المدعى عليهم في الطعن و هو دفع غير مؤسس و أمام هذا الوضع لا يمكن للمحكمة العليا إضفاء رقابتها على تسبيبهم و أكثر من ذلك لم يتصدى المجلس إلى مناقشة دفوع العارضة و الرد عليها قانونا.
رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ :
عن الوجه الثالث المأخوذ من قصور الأسباب و المؤدي للنقض :
حيث يتضح من مراجعة أوراق الملف أن الدعوى التي أقامها المطعون ضدهم ترمي إلى فسخ الوعد بالبيع التوثيقي المحرر من طرف مورثهم بتاريخ 2003/05/27 و المتضمن وعدا بالبيع لحقوق عقارية مشاعة لفائدة الطاعنة .
حيث أن القضاة للفصل في الدعوى أشاروا في قرارهم إلى أن المستأنفين قاموا بتنفيذ جميع التزاماتهم التعاقدية بالخروج من حالة الشيوع إلا أنهم لم يشيروا كيف تم الخروج من حالة الشيوع حتى تتمكن المحكمة العليا من بسط رقابتها لأن الوعد بالبيع يتضمن شرط الخروج من حالة الشيوع و هي المسالة الجوهرية في الوعد بالبيع ، كما ذكروا بأنهم وجهوا للطاعنة إعذارا إلا أنهم لم يشيروا إلى محضر التبليغ و إلى المحضر القضائي الذي قام بذلك لمراقبة شكله و مضمونه ولما لم يفعلوا ذلك فقد أشابوا قرارهم بالقصور في التسبيب.
وفضلا عن ذلك و خلافا لما ذهب إليه القضاة في تسبيب قرارهم ، فان المادة 71 من القانون المدني لا تشير في مضمونها إلى أن تحديد الثمن هو من المسائل الجوهرية التي يجب تعيينها عند إبرام عقد الوعد بالبيع ، و عليه و بناء على ما تقدم من أسباب يتعين اعتبار الوجه المثار مؤسسا و التصريح بالنتيجة بنقض و إبطال القرار محل الطعن . وإحالة الدعوى وأطرافها على نفس المجلس بتشكيلة جديدة للفصل من جديد. 
منطوق القرار: نقض وإحالة أمام نفس المجلس.
----------------

رقم القرار: 1104886 تاريخه: 2018/03/15 
الموضوع: وعد بالبيع مدة الوعد. 
المرجع القانوني: المادة 71 القانون المدني. 
المبدأ: الاتفاق الذي يعد له كلا الطرفان أو أحدهما لإبرام عقد معين لا يكون له أثر إلا إذا عينت جميع الوسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه و المدة التي يجب إبرامه فيها.
الأطراف :
الطاعن: (م. ر) / المطعون ضده: ورثة (ف. ل) و (ع. م)
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ :
الوجه الأول مأخوذ من قصور في التسبيب طبقا للمادة 358 فقرة 10 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية :
بدعوى أن الوعد البيع المبرم بين الطاعن و مورث المطعون ضده تم بتاريخ 24 و25 ماي 2003 و مستوف لكافة الشروط القانونية و هو يتضمن كافة البيانات الجوهرية من أطراف و محل و ثمن و باعتبار أن المشرع لم يشترط أشكالا خاصة سيما الشهر إلا في 2004 بموجب قانون المالية لسنة 2004 أي بعد إبرام التصرف و أن ما ورد في العقد بشرط المدة فإن العقد حرر بناءا على شرط واقف يتمثل في الصيغة القانونية الآتية بعد توافر الشروط القانونية و بالتالي فإن المدة الواجب تحديدها في عقد الوعد بالبيع بخصوص عقد البيع النهائي تحدد إما بتاريخ أو باتفاق ضمني و إما بحصول أمر معين و لما كان العقارات تفتقر أثناء عقد الوعد بالبيع تفتقر إلى شهادة المطابقة الشيء الذي حال دون تحرير عقد بيع نهائي دون اللجوء إلى وعد بالبيع و من ثم فهو اتفاق ضمني فيما تلعق بالمدة و هو ما ذهبت إليه المحكمة العليا في قرارها الصادر بتاريخ 23-05-2001 و من ثم فإن القرار محل الطعن غير مسبب تسبيبا كافيا.
الوجه الثاني مأخوذ من انعدام الأساس القانوني طبقا للمادة 358 فقرة 08 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية :
بدعوى أنه من المقرر قانونا أن الحقوق العينية تنتقل إلى الخلف و قد انتقلت إلى المدعى عليهم بموجب الشهادة التوثيقية و من ثم فإن كل الأعباء و الحقوق المترتبة عنها تنتقل إليهم إلا أنهم تعنتوا برفضهم إتمام إجراءات نقل الملكية دون مبرر مع علمهم أن مورثهم كان يرمي إلى بيع العقار بيع نهائي و استلم ثمن المبيع وقت إبرام العقد و أنه عملا بنص المادة 72 من القانون المدني فإن الحكم يقوم مقام العقد خاصة أن الطاعن حاز العقار وفقا لأحكام المادة 828 من القانون المدني و أن القضاة بموجب القرار محل الطعن قد خالفوا هذا المبدأ. 
رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ:
عن الوجهين معا للتكامل:
حيث يتبين من ملف الدعوى و كذا القرار محل الطعن أن جوهر النزاع الأصلي انصب حول دعوى إتمام إجراءات الوعد بالبيع المبرم بين الطاعن و مورث المطعون ضدهم أمام الموثق بتاريخ 24-05-2003 و المتضمن وعد ببيع محل تجاري يقع بتبسة بالمكان المسمى وادي الناقص.
و حيث من المقرر قانونا طبقا للمادة 02 من القانون المدني أنه لا يسري القانون إلا على ما يقع في المستقبل و لا يكون له أثر رجعي و تطبيقا لذلك فإن قانون المالية لسنة 2004 الذي استوجب شهر الوعد بالبيع بالمحافظة العقارية لا يمكن تطبيقه على الوعد بالبيع محل الدعوى الحالية باعتباره قد أبرم سنة 2003.
لكن حيث من المقرر قانونا أيضا طبقا للمادة 71 من القانون المدني أن الاتفاق الذي يعد له كلا الطرفين أو أحدهما بإبرام عقد معين لا يكون له أثر إلا إذا عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه و المدة التي يجب إبرامه فيها.
و حيث أن المدة الواجب تحديدها في العقد يمكن أن تحدد بالتاريخ أو باتفاق ضمني أو بحصول أمر معين إلا أنه بالرجوع إلى الوعد بالبيع محل الدعوى الحالية فقد تم تحديد موضوع العقد و هو محل تجاري كما قدر فيه الثمن مع الإشارة إلى أن الواعد بالبيع يتعهد بإبرام العقد بعد توافر الشروط القانونية و هي عبارة لا تفيد و لا تعين شرط المدة لا صراحة و لا ضمنيا مع أنها من البيانات الجوهرية و بإغفالها لا ينعقد العقد و يقع باطلا و لا يترتب عليه أي أثر قانوني.
حيث و نظرا لما تقدم و إن كان شهر عقد الوعد بالبيع غير ضروري نظرا لسنة إبرامه إلا أنه جاء خاليا من شرط المدة وفقا لما انتهت إليه محكمة الدرجة الأولى من ثم فهو مخالف لنص المادة 71 من القانون المدني و يتعين معه تطبيقا لنص المادة 376 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية يتعين استبدال السبب القانوني الخاطئ الذي تضمنه القرار محل الطعن بالسبب القانوني الصحيح و يصبح الوجهين المثارين غير سديدين. 
منطوق القرار: قبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا.
----------------

رقم القرار:  1160425 تاريخه 2017/11/16.
الموضوع: وعد بالبيع مدة الوعد. 
المرجع القانوني: المادة71 من القانون المدني. 
المبدأ: لا يكون للاتفاق, الذي يعد به كلا المتعاقدين أو أحدهما, بإبرام عقد معين في المستقبل, أثر, إلا إذا عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه والمدة التي يجب إبرامه فيها. 
الأطراف :
الطاعن: (م . ا) / المطعون ضده: ( ز . ح).
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ :
الوجه الأول مأخوذ من تجاوز السلطة :
ذلك أن العقد يتم بمجرد تبادل الطرفين التعبير عن إرادتهما ، وهو شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين ، ومن ثمة لا يجوز للقضاة أن يفسروا إرادة الأطراف الصريحة بما يتنافى معها ، والثابت أن موضوع الطلب إتمام إجراءات الوعد بالبيع الذي تم بالرضا والموافقة ، وأيضا أن موضوع طلب إتمام إجراءات الوعد بالبيع ناتج الحكم المؤرخ في 01 .02 .2006 بإعادة الأطراف إلى الحالة التي كانوا عليها قبل التعاقد، إلا أن قضاة المجلس صرحوا بعدم صحة الوعد بالبيع، دون أن يبحثوا عن الحقيقة والكشف عن نية الأطراف التي كانت أثناء الوعد بالبيع.
الوجه الثاني مأخوذ من انعدام الأساس القانوني للقرار :
ذلك أن قضاة المجلس قرروا عدم صحة الوعد بالبيع لعدم توفره على شرط المدة، لكن مادام الوعد بالبيع المؤرخ في 06 .08 .2000 يتوفر على أركان العقد، والشكلية القانونية ، فإن المدة تتحدد إما بتاريخ محدد ، أو باتفاق ضمني، أو بحصول أمر معين ، والثابت أن الوعد بالبيع محدد المدة بتحرير العقد النهائي ، لأن الطاعن دفع الثمن ، واستلم المبيع ، وانتقلت إليه الحيازة, وأن الشرط الواقف أو الاتفاق الضمني يأخذ شرط المدة.
رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ :
عن الوجهين الأول ، والثاني للتشابه :
لكن حيث يتضح من خلال مراجعة القرار محل الطعن والوثائق المرفقة له يتبين أن قضاة الموضوع ذهبوا إلى أن الوعد بالبيع المراد تثبيته غير صحيح لتخلف ذكر شرط المدة فيه عملا بالمادة 71 من القانون المدني ، وهم بذلك على صواب، وفضلا عن ذلك فإنه قد سبق أن أفرغ عقد الوعد بالبيع في العقد النهائي بالبيع، وأفرغت معه إرادة الواعد في العقد المؤرخ في 30 .03 .2002 المشهر في 14 .05 .2002 ، وعليه فإن الوجهين غير سديدين.
منطوق القرار: قبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا
----------

رقم القرار: 910499 تاريخه: 2015/04/16.
الموضوع: وعد بالبيع مدة الوعد أجل معقول تقادم الالتزام.
المرجع القانوني: أمر رقم: 75/ 58 (قانون مدني)، المادتان: 71 و 308، جريدة رسمية عدد : 78.
المبدأ : يجب تحديد المدة، في عقد الوعد بالبيع، بأجل معقول، لا يتجاوز مدة التقادم الطويل (15) سنة.
الأطراف:
الطاعن: ورثة (م.ع) / المطعون ضده: (ب.ع)
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ :
الوجه الثالث مأخوذ من انعدام الأساس القانوني :
وحاصله أن قضاة المجلس خالفوا المادة 71 من القانون المدني التي تنص على أن الاتفاق لا يكون له أثر إلا إذا عينت جميع المسائل الجوهرية في العقد المراد إبرامه و المدة المحددة و أن العقد الذي لم يتضمن هذه المسائل الجوهرية يعد باطلا و أن قضاة المجلس لم يأخذوا بعين الاعتبار ذلك.
رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ :
عن الوجه الثالث المأخوذ من انعدام الأساس القانوني :
والذي يعيب فيه المدعين في الطعن على قضاة المجلس مخالفة المادة 71 من القانون المدني و التي تنص على أن الاتفاق لا يكون له أثر إلا إذا روعيت جميع المسائل الجوهرية في العقد المراد إبرامه و المدة المحددة و العقد الذي لم يتضمن هذه المسائل يعد باطلا.
حيث بمراجعة ملف الطعن و القرار المطعون فيه يتضح أن الدعوى المرفوعة إلى القضاء من المدعى عليه في الطعن بتاريخ 2012/01/24 ترمي إلى إلزام المدعين في الطعن إلى إتمام إجراءات البيع أمام الموثق حول القطعة الأرضية محل الوعد بالبيع الذي أبرمه مورثتهم بتاريخ 1993/07/10 تحت رقم 1073/90 و مع القول بحلول الحكم محل العقد في حالة الامتناع.
وحيث بمراجعة القرار المطعون فيه فإن قضاة المجلس و لتأسيس قضاءهم ذكروا أن العقد صحيح و يتبين منه أن الواعد يلتزم بإكمال الشرط الموقف و هو استخراج أصل الملكية مسجل و مشهر و إيداعه لدى الموثق لإتمام البيع النهائي.
لكن حيث بمراجعة المادة 01/71 من القانون المدني فإنها تنص على أن الاتفاق الذي يعدله كلا المتعاقدين أو أحدهما بإبرام عقد معين في المستقبل لا يكون له أثر إلا إذا عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه و المدة التي يجب إبرامه فيها.
وحيث بمراجعة القرار المطعون فيه لا يظهر أنه ناقش المدة التي أبرم فيها عقد الوعد بالبيع و التي يجب أن تكون محددة بآجال معقولة لا تتجاوز مدة التقادم القانوني 15 سنة طبقا للمادة 308 من القانون المدني و لما لم يفعلوا أشابوا قرارهم المطعون فيه بانعدام الأساس القانوني و بدون مناقشة و الإجابة على الأوجه الأخرى نقض و إبطال القرار المطعون فيه.
وحيث أنه طبقا للمادة 364 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية إحالة القضية على الجهة القضائية التي أصدرت القرار بتشكيلة جديدة للفصل فيها طبقا للقانون.
منطوق القرار: نقض وإحالة أمام نفس المجلس.
--------------

رقم القرار: 963364 تاريخه : 2016/02/11.
الموضوع: وعد بالبيع مسائل جوهرية مدة الوعد.
المرجع القانوني: المادة71 من القانون المدني.
المبدأ: لا يكون للاتفاق, الذي يعد به كلا المتعاقدين أو أحدهما, بإبرام عقد معين في المستقبل, أثر, إلا إذا عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه والمدة التي يجب إبرامه فيها.
الأطراف :
الطاعن: (ب . ز) / المطعون ضده: ( ع . ب).
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ:
الوجه الثاني المأخوذ من مخالفة القانون :
حيث أن المادة 71 من القانون المدني أوجبت تحديد مدة إبرام العقد غير أن العقد لم يتضمن المدة، غير أن القضاة اعتبروا الوعد بالبيع صحيح رغم أنه مخالف للقانون و عليه نقض القرار.
رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ :
عن الوجه الثاني المأخوذ من مخالفة القانون :
حيث من المقرر وفق نص المادة 71 من القانون المدني أن الاتفاق بإبرام عقد معين في المستقبل لا يكون له أثر إلاّ إذا عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه و المدة التي يجب إبرامه فيها.
و متى ثبت في دعوى الحال وجود عقد رسمي أبرم أمام الموثق و تم تسجيله و ذكر في العقد العقار الذي استفاد به الطاعن من الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط بتاريخ 1993/01/03 تحت رقم 153 و حددت المدة من يوم تملك العقار و تم الاعتراف بالمبلغ من طرف الطاعن بموجب اعتراف باستلام المبلغ المتفق عليه أمام الموثق يوم 2012/05/21 و هي الشروط التي حددتها المادة 71 من القانون المدني و منه فالوعد بالبيع صحيح و جاء وفق القانون و هو ما ذهب إليه قضاة المجلس بما يجعل الوجه في غير محله و يتعين رفضه.
منطوق القرار: قبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا.
------------

رقم القرار: 1135767 تاريخه: 2017/09/14.
الموضوع: وعد بالبيع تحرير عقد البيع النهائي، رفض تنفيذ الالتزام، قيام الحكم مقام العقد.
المرجع القانوني: المادة 72 من القانون المدني.
المبدأ: يقوم الحكم مقام العقد، في حالة رفض الواعد تنفيذ إلتزامه عينا بتحرير عقد البيع النهائي، بقوة القانون.
و لا يحتاج إلى استصدار حكم يقضي بقيام الحكم مقام العقد.
الأطراف :
الطاعن: ( ب.خ ) / المطعون ضده: ورثة ( ش.أ ).
رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ :
وحيث أنه و استنادا إلى القرار المشار إليه والقاضي بصحة عقد الوعد بالبيع, وهو القرار الحائز على قوة الأمر المقضي به, فيصبح سندا تنفيذيا, يلزم الواعد بتنفيذ التزامه عينا بتحرير عقد البيع النهائي, وفي حالة رفضه ذلك يقوم الحكم أو القرار مقام العقد بحكم القانون, ولا يحتاج إلى استصدار حكم يقضي بقيام الحكم مقام العقد.
منطوق القرار: قبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا.
------------

رقم القرار: 1114583 تاريخه: 2018/05/17.
الموضوع: وعد بالبيع بطلان.
المرجع القانوني: المادة 71 من القانون المدني. 
المبدأ: الاكتفاء بذكر السنة في عقد الوعد بالبيع دون ذكر اليوم والشهر يجعل منه عقدا باطلا ولا يعتد به.   
الأطراف :
الطاعن:(ص.م)/ المطعون ضده: شركة التسيير العقاري لولاية الجزائر.
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ :
عن الوجه الأول: المأخوذ من انعدام الأساس القانوني :
حيث أن الطاعن يعيب على قضاة المجلس قضاءهم بتأييد الحكم المستأنف القاضي ببطلان عقد الوعد بالبيع المبرم بينه و بين المطعون ضدها بشأن القطعة الأرضية الكائنة بالمنطقة الصناعية لبلدية تيجلابين ذات مساحة 1487 م2 و الحاملة لرقم 1A من مشروع مخطط التجزئة التعديلية مبدئيا و تعديلا له القضاء بإعادة الطرفين المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد، بالرغم من اكتساب الشخصية المعنوية للشركة لا يكون وفقا لأحكام القانون التجاري، إلا ابتداء من تاريخ القيد لدى السجل التجاري، الذي تم بتاريخ 16/11/2004 في حين أن تاريخ الوعد بالبيع قد تم بتاريخ 30/03/2004 و ذلك بتاريخ سابق لقيد المطعون ضدها بالسجل التجاري و بالتالي فإن المدير السابق المبرم لعقد الوعد بالبيع يكون ممثلا قانونيا للشركة المذكورة و أن العقد الذي أبرمه يعد صحيحا. 
رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ:
لكن حيث أن عدم ذكر اليوم و الشهر بعقد الوعد بالبيع، و الاكتفاء بذكر سنة إبرامه فقط يؤدي بالضرورة إلى اعتباره باطلا و لا يعتد به، و بالتالي فإن قضاة المجلس بقضائهم بتأييد الحكم المستأنف القاضي ببطلانه، بعد استبدال أسباب قرارهم بأسباب المحكمة العليا، طبقا لأحكام المادة 376 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية؛ يكونون قد سببوا قضاءهم على أساس قانوني سليم، الأمر الذي يجعل الوجه المذكور غير مؤسس، و يتعين عدم الاعتداد به. 
منطوق القرار: قبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا.
-------------

رقم القرار: 1167885 تاريخ القرار: 2018/12/13 
الموضوع : وعد بالبيع حق شخصي حق عيني شهر.
المرجع القانوني : المادة 71 من القانون المدني.
المبدأ: يرتب الوعد بالبيع حقوقا شخصية، وليست عينية التي يشترط فيها الشهر العقاري. 
الأطراف :
الطاعن: (ع.ج) / المطعون ضده: فريق (خ.ح).
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ :
عن الوجه الأول : المأخوذ من مخالفة القانون
وذلك أن الوعد بالبيع المحتج به والمبرم بين الطاعن والمطعون ضده غير مشهر خاصة أن المادة 71 من القانون المدني تنص إذا استلزم القانون لإتمام هذا العقد استيفاء شكل معين فإنه يطبق على الوعد بالبيع وبالتالي أن هذا العقد يخص العقار وطبقا للمادة 324 مكرر 1 من نفس القانون تشترط لنقل ملكية العقار يكون بموجب عقد رسمي مشهر إلا أن القضاة خالفوا ذلك مما يعرض قرارهم للنقض. 
رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ :
لكن حيث أن العقد المبرم بين الطرفين بخصوص الوعد بالبيع للشقة محل النزاع تم إبرامه أمام الموثق بتاريخ 07/03/1993 فهو يرتب حقوقا شخصية وليست عينية التي تشترط فيها الشهر العقاري وفضلا عن ذلك أن مسألة مدى صحة عقد الوعد بالبيع فانه تم الفصل فيها بموجب الحكم الصادر بتاريخ 17/12/2013 المؤيد بالقرار الصادر بتاريخ 03/07/2014 مما يفيد أن قضاة الموضوع وبما ذهبوا إليه يكونون قد أحسنوا تطبيق القانون ويكون هذا الوجه غير مؤسس ويرفض.
منطوق القرار: قبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا.
-----------

رقم القرار : 987553 تاريخه: 2016/06/16.
الموضوع : وعد بالبيع شهر.
المرجع القانوني: المادة 71 من القانون المدني.
قانون المالية لسنة 2004 .
المبدأ: لا يشترط القانون شهر عقد الوعد بالبيع، لأنه ليس عقدا ناقلا للملكية وإنما يشترط إخضاعه لرسم الشهر، دون أن يكون لذلك أثر على صحته.
الأطراف :
الطاعن: (د.ف)/ المطعون ضده: (ب.م).
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ :
الوجه الثاني والذي تعيب فيه الطاعنة على القرار المطعون فيه مخالفة القانون طبقا للمادة 5/358 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية ومفاده أنه ورد في أسباب القرار المطعون فيه الحيثية التالية :حيث إضافة إلى ذلك ،فإن عقد الوعد بالبيع غير مشهر كما تشترطه المادة 10 من قانون المالية لسنة 2004 وأن قاضي الدرجة الأولى اخطأ عندما ألزم المستأنفة بإتمام إجراءات بيع الشقة محل الوعد بالبيع نظرا لكون عقد الوعد بالبيع غير مشهر فهو باطل.
رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ :
عن الوجه الثاني بالأفضلية: والذي تعيب فيه الطاعنة على القرار المطعون فيه مخالفة القانون طبقا للمادة 5/358 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية وبدون حاجة إلى مناقشة الوجه الأول،
حيث إنه فعلا فإن شهر العقود هو شرط لنقل الملكية طبقا للمادة 793 من القانون المدني وليس ركن من أركان العقد.
حيث إن الشهر يكون في العقود الناقلة للملكية وأن الوعد بالبيع ليس ناقلا للملكية وبالتالي لا يشترط فيه الشهر، وأن المادة 10 من قانون المالية لسنة 2004 اعتبرته من العقود التي تخضع لرسم الشهر ولم تعتبر الشهر لصحته وعليه فإن قضاة المجلس بقضائهم كما فعلوا خالفوا القانون وبذلك عرضوا قرارهم للنقض والبطلان.
منطوق القرار: نقض وإحالة أمام نفس المجلس.
------------

رقم القرار: 1127515 تاريخه: 2018/07/12.
الموضوع: وعد بالبيع ثمن عقد نهائي.
المرجع القانوني: المادتان 71 و 72 من القانون المدني.
المبدأ: الوعد بالبيع عبارة عن اتفاق على إبرام عقد في المستقبل.لا يجوز استلام الثمن المطالب به إلا بعد إبرام العقد النهائي.
الأطراف:
الطاعن: ( م . ه ) / المطعون ضده: ( خ . أ ).
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ:
الوجه الأول المأخوذ من مخالفة القانون الداخلي بفرعيه :
الفرع الأول:عن مخالفة المادة 71 من القانون المدني التي تستوجب أن يأخذ الوعد بالتعاقد نفس شكل العقد المراد إبرامه و عقد البيع العقاري عقد شكلي بينما عقد الوعد بالبيع المطلوب تنفيذه غير مسجل و غير مشهر.
الفرع الثاني:عن مخالفة بنود الوعد بالبيع و مخالفة المادة 106 من القانون المدني فالعقد نص صراحة على أنه لا يمكن للمشتري أن يطالب بتكريس البيع إلا بعد أن يدفع ما تبقى من الثمن بين أيدي الموثق و منه كان يتعين عدم قبول دعوى إتمام البيع لثبوت عدم تسديد كامل الثمن بإقرار المدعى عليه في الطعن.
رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ :
عن الوجه الأول المأخوذ من مخالفة القانون بفرعيه:
حيث أنه وطبقا للمادة 71 من القانون المدني فإن الاتفاق الذي يعد له كلا المتعاقدين أو أحدهما بإبرام عقد في المستقبل يكون له أثر إذا عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه و المدة التي يجب إبرامه فيها.
حيث أن الوعد بالبيع تم إفراغه في قالب رسمي مسجل حدد طرفيه وحدد الشقة محل البيع ومواصفاتها و ثمنها و تاريخ تكريس البيع بعد حصول الواعد على عقد ملكية الشقة.
حيث أن الدفع بعدم شهر الوعد بالبيع غير سديد كون أن الوعد بالبيع ليس بعقد ناقل للملكية وفقا للمادة 793 من القانون المدني وهو عقد يرتب التزامات شخصية و ينفذ طبقا للمادة 106 من القانون المدني و إذا أخل أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الأخر بعد إعذاره أن يطالبه بتنفيذ العقد.
حيث أن الشرط الواقف لإبرام العقد النهائي تحقق بحصول الطاعن على عقد ملكية الشقة محل الوعد بالبيع.
حيث أنه و على خلاف نعي الطاعن و طبقا لبنود الوعد بالبيع فإن الثمن يسدد كاملا يوم تكريس العقد النهائي.
منطوق القرار: قبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا.