شرح عقود ايجار الاراضى الزراعية
وفق القانون الجزائري
المادة 324 مكرر من القانون المدني تنص على إبرام عقد ايجار الاراضي الزراعية في الشكل الرسمي
المادة 53 من قانون التوجيه العقاري رقم 90-25 تجيز ابرام عقود ايجار الأراضي الزراعية في شكل عرفي
مقدمة
عقد الإيجار الزراعي جذوره التاريخية ، فقد عرف المجتمع البابلي عقود الكراء الفلاحية من خلال شريعة حمورابي، مبينة حقوق والتزامات كل من المؤجر و المستأجر ومسؤولية كلا منهما كما عرف المجتمع المصري القديم أيضا عقود التأجير الزراعي.
تعريف :
جاء تعريف الاراضي الفلاحية في القانون رقم 90-25، المؤرخ في 1990/11/18 المتضمن التوجيه العقاري ،المعدل والمتمم في الباب الاول، والفصل الاول، والقسم الاول، بعنوان الاراضي الفلاحية ،والاراضي ذات الوجهة الفلاحية اذ نصت المادة 4 على ما يلي : الارض الفلاحية او ذات الوجهة الفلاحية في مفهوم هذا القانون هي كل ارض تنتج بتدخل الانسان سنويا او خلال عدة سنوات انتاجا يستهلكه البشر او الحيوان او يستهلك في الصناعة استهلاكا مباشر او بعد تحويله.
فالعقار الفلاحي هو كل شيء مستقر في حيزه ،وثابت فيه ،ولا يمكن نقله بدون تلف ، لذلك فالعقار الفلاحي هو مجموعة من الاراضي الفلاحية ،او ذات الوجهة الفلاحية بالإضافة الى العقارات بالتخصيص، التي رصدها صاحبها لخدمة عقار فلاحي ،كما يعتبر مالا عقاريا فلاحيا كل حق عيني يقع على عقار فلاحي.
شرط الشكلية الرسمية لصحة عقد الايجار الزراعي :
- بالنسبة لعقد الإيجار الزراعي في التشريع الجزائري نجد أن المادة 324 مكرر من القانون المدني قد نصت على إبرامه في الشكل الرسمي.
لكن المادة 53 من قانون التوجيه العقاري خرجت عن القواعد العامة، وسمحت بإبرامه في شكل عرفي يقولها: ) ويمكن أن تحرر عقود الإيجار الفلاحي في شكل عقود عرفية (
ويرى الأستاذ رشيد خلوفي أن الغاية من خروج المشرع عن القواعد العامة هي تسهيل تداول العقارات الفلاحية، وتمكين حائزيها من وضعها حيز الاستغلال الفلاحي وترقية استثمارها. طالما أن الأراضي الفلاحية الخاصة لا تزال تشكو من مشكلة فقدانها لسندات الملكية والتي ورثتها الجزائر عن الحقبة الاستعمارية وعدم تقدم عمليات المسح العام للأراضي.
طبقا لقاعدة الخاص يقيد العام، ولأن قانون التوجيه العقاري هو القانون المنظم و للعقار الفلاحي، تصبح بذلك عقود الإيجار الفلاحية تحرر في شكل عرفي، وهو ما أكده القرار الصادر عن المحكمة العليا بتاريخ 24-02-2004 ملف رقم 258049، حيث جاء فيه : ( حيث أن قضاة الموضوع أخطأوا في تطبيق القانون ومادام الأمر يتعلق بعقد ايجار زراعي مبرم بتاريخ 22 سبتمبر 1991 فكان من الإمكان ابرامه بموجب عقد عرفي تطبيقا لمقتضيات المادة 53 من القانون المدني وعليه فان القضاة أخطئوا في تطبيق المادة 324 مكرر 1 من القانون المدني والمادة 53 من القانون رقم 90-25 المذكورين أعلاه وأنه يتعين الأمر بنقض قرارهم... )
وإذا كانت المادة 53 من قانون التوجيه العقاري تجيز ابرام عقود ايجار الأراضي الفلاحية في شكل عرفي، نجد أن المادة 55 من نفس القانون تنص على:
)تنجز المعاملات العقارية التي تنصب على الأراضي الفلاحية في شكل عقود رسمية ويجب ألا تلحق هذه المعاملات ضررا بقابلية الأراضي للاستثمار ولا تؤدي إلى تغيير في تكوين أراضي قد تتعارض بحجمها مع مقاييس التوجيه وجهتها الفلاحية ولا تتسبب العقاري وبرامجه(
نلاحظ مبدئيا أن المادة 55 تتناقض مع أحكام المادة 53 لأنها تشترط الرسمية في المعاملات المنصبة على الأراضي الفلاحية، لكن بالرجوع إلى النص الفرنسي يتبين أن المقصود بالمعاملات العقارية، هي تلك المعاملات الناقلة للملكية ومختلف الأعمال الهادفة إلى تجزئة العقارات الفلاحية، والتي لا تدخل في مفهوم الإيجار الفلاحي المنصوص عليه في المادة 53، حيث جاء فيها :
les mutation foncière sur les terres agricoles sont réalisées en la forme d'actes authentique...
ورغم أن عقد الإيجار تتولد عنه حقوق والتزامات شخصية.
كما تظل الدعاوى المتعلقة به مجرد دعاوى شخصية، لكن المشرع نص في المادة 17 من الأمر رقم 75 -74 المؤرخ في 12 نوفمبر1971 المتعلق بإعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري، على : ) ...إن الإيجارات لمدة اثنتي عشرة سنة لا يكون لها أثر بين الأطراف ولا يحتج بها اتجاه الغير في حالة عدم إشهارها وذلك مع مراعاة أحكام المادة 165 من الأمر رقم 71 -73 المؤرخ في 08 نوفمبر 1971 المتضمن الثورة الزراعية (
- طالما أن المادة 17 لم تحدد نوعا معينا من الإيجارات، فهذا يعني أن كل الإيجارات بما فيها الفلاحية التي تزيد مدتها عن 12 سنة تكون واجبة الشهر. فكان يجدر بالمشرع تعديل المادة 53 من قانون التوجيه العقاري باشتراط الرسمية في الايجارات التي تفوق مدتها 12 سنة لتتوافق مع نص المادة 17 أعلاه.
- وجاء في المادة 54 من قانون التوجيه العقاري «لا يجوز التأجير الفرعي إلا في مراعي القش وذلك في إطار أحكام المادة 505 من الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 المذكور أعلاه. وفي جميع الحالات الأخرى غير المبنية أعلاه يكون العقد باطلا وعديم الأثر».
ومنه لا يجوز لمستغل الأرض الفلاحية (المستأجر (تأجير الأرض الفلاحية ولو بإذن المؤجر الأصلي.