قانون 11-04 القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية
قانون رقم 11-04 مؤرخ في 14 ربيع الأول عام 1432 الموافق 17 فبراير سنة 2011، يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية
.
المادة الأولى :
يهدف هذا القانون إلى تحديد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية.
المادة 2 :
يهدف هذا القانون في إطار أهداف السياسة الوطنية لتطوير نشاطات الترقية العقارية إلى ما يأتي :
– تحديد الشروط التي يجب أن تستوفيها المشاريع المتعلقة بنشاط الترقية العقارية ،
– تحسين أنشطة الترقية العقارية و تدعيمها.
– تحديد قانون أساسي للمرقي العقاري و ضبط مضمون العلاقات بين المرقي و المقتني ،
– تأسيس امتيازات و إعانات خاصة بمشاريع الترقية العقارية.
الفصل الأول أحكام عامة
الفرع الأول تعاريف
المادة 3 :
يقصد في مفهوم هذا القانون بما يأتي :
– البناء : كل عملية تشييد بناية و / أو مجموعة بنايات ذات الاستعمال السكني أو التجاري أو الحرفي أو المهني.
– التهيئة : كل عملية إنجاز و/أو تهيئة شبكات التهيئة بما فيها الفضاءات المشتركة الخارجية.
– الإصلاح : استعادة أو إصلاح أجزاء من البناية و تتعلق بالأشغال الثانوية.
– الترميم العقاري : كل عملية تسمح بتأهيل بنايات أو مجموعة بنايات ذات طابع معماري أو تاريخي ، دون المساس بالأحكام المتضمنة في القانون رقم 98-04 المؤرخ في 20 صفر عام 1419 الموافق 15 يونيو سنة 1998 و المذكور أعلاه.
– التجديد العمراني : كل عملية مادية تمثل دون تغيير الطابع الأساسي للحي، تغييرا جذريا في النسيج العمراني الموجود مع إمكانية هدم البنايات القديمة، و عند الاقتضاء إعادة بناء بنايات جديدة في نفس الموقع.
– إعادة التأهيل : كل عملية تتمثل في التدخل في بناية أو مجموعة بنايات من أجل إعادتها إلى حالتها الأولى و تحسين شروط الرفاهية و استعمال تجهيزات الاستغلال.
– إعادة الهيكلة : يمكن أن تكون شاملة أو جزئية ، و تخص شبكات التهيئة و كذا البنايات أو مجموعة البنايات. ويمكن أن تؤدي هذه العملية إلى الهدم الجزئي لتجزئات أو تغيير خصائص الحي من خلال تحويل النشاطات بكل أنواعها و إعادة تخصيص البنايات من أجل استعمال آخر.
– التدعيم : كل عملية تتمثل في إعادة الاستقرار لبناية ما من أجل تكييفها مع المتطلبات التنظيمية الجديدة.
– المشروع العقاري :
مجموع النشاطات المتعلقة بالبناء و التهيئة و الإصلاح و الترميم و التجديد و إعادة التأهيل و إعادة الهيكلة و تدعيم البنايات المخصصة للبيع و/أو الإيجار بما فيها تهيئة الأرضيات المخصصة لاستقبال البنايات.
– الترقية العقارية : مجموع عمليات تعبئة الموارد العقارية و المالية و كذا إدارة المشاريع العقارية.
– أرضية البناء : وعاء عقاري تتوفر فيه حقوق البناء و التجهيزات الضرورية لتهيئته.
– الإتمام الكامل للأشغال : رفع التحفظات التي تم إبداؤها على إثر الاستلام المؤقت للأشغال و إصلاح عيوب البناء الملاحظة و ذلك قبل الاستلام النهائي للمشروع العقاري.
– المقاول : كل شخص طبيعي أو معنوي مسجل في السجل التجاري بعنوان نشاط أشغال البناء بصفته حرفيا أو مؤسسة تملك المؤهلات المهنية.
– المرقي العقاري : يعد مرقيا عقاريا ، في مفهوم هذا القانون ، كل شخص طبيعي أو معنوي ، يبادر بعمليات بناء مشاريع جديدة ، أو ترميم أو إعادة تأهيل ، أو تجديد أو إعادة هيكلة ، أو تدعيم بنايات تتطلب أحد هذه التدخلات ، أو تهيئة و تأهيل الشبكات قصد بيعها أو تأجيرها.
– الاستلام المؤقت : هو محضر يتم إعداده و التوقيع عليه بين المرقي العقاري و المقاول بعد انتهاء الأشغال.
الفرع الثاني المبادئ العامة
المادة 4 :
يرخص للمرقين العقاريين المعتمدين و المسجلين في السجل التجاري، بالمبادرة بالمشاريع العقارية. لايمكن أيا كان أن يدعي صفة المرقي العقاري أو يمارس هذا النشاط ما لم يكن حاصلا على اعتماد و مسجلا في الجدول الوطني للمرقين العقاريين حسب الشروط و الكيفيات المحددة في هذا القانون.
المادة 5 :
يخضع نشاط الترقية العقارية في مجال التصميم و التهيئة و البناء إلى القواعد العامة للتهيئة و التعمير و البناء المحددة في التشريع المعمول به و كذا أحكام هذا القانون. لا يمكن تشييد أي مشروع عقاري يتناقض مع مضمون مخططات التهيئة و العمران المصادق عليها قانونا.
لا يمكن تشييد أي مشروع عقاري يتناقض مع مضمون مخططات التهيئة و العمران المصادق عليها قانونا.
المادة 6 :
تخضع كل عملية ترميم عقاري أو إعادة تأهيل أو تجديد عمراني أو إعادة هيكلة أو تدعيم إلى ترخيص إداري مسبق. يمنع الشروع في أي من الأشغال المذكورة أعلاه ، دون الحصول على الترخيص الإداري المذكور في الفقرة أعلاه. تحدد كيفيات تطبيق هذه المادة عن طريق التنظيم.
المادة 7 :
تستثنى من مجال تطبيق هذا القانون ، كل العمليات المتعلقة بالبنايات المصنفة كمعالم تاريخية و تلك الواقعة في حدود المواقع المحفوظة ، و التي تبقى خاضعة للتشريع الخاص بها في هذا المجال.
المادة 8 :
يجب أن تسعى كل عملية تجديد عمراني إلى جمال الإطار المبني و تحسين راحة المستعملين و كذا مطابقته للمعايير العمرانية السارية.
المادة 9 :
يجب أن تنجز عمليات الترميم العقاري و التجديد العمراني و إعادة التأهيل و إعادة الهيكلة و كذا التدعيم ضمن احترام المخططات الموافق عليها من طرف السلطات المؤهلة.
المادة 10 :
يجب أن يؤخذ في الحسبان الانسجام المعماري و العمراني و الطابع الجمالي بالنسبة للمجموعة العقارية الأصلية عند تصميم البناية أو البنايات التي تكون موضوع عملية توسيع مشروع عقاري.
المادة 11 :
لايمكن إنجاز إلا المشاريع العقارية التي تتطابق مع مخططات التعمير و تتوفر على العقود و الرخص المسبقة و المطلوبة بموجب التشريع و التنظيم المعمول بهما ، و لا سيما منها :
– التي تكون متواجدة في الحدود التي تتوافق مع أهداف الحفاظ على التوازنات. الإيكولوجية عندما تكون في الموقع الطبيعية و المواقع الأثرية و الحظائر الطبيعية و محيطاتها المجاورة.
– التي تحترم الاقتصاد العمراني حين تكون متواجدة داخل الأجزاء العمرانية في المدن.
المادة 12 :
يجب أن يبادر بالمشاريع العقارية المعدة للبيع أو الإيجار . محترفون يمتلكون المهارات في هذا المجال و القدرات المالية الكافية.
المادة 13 :
يمكن التصريح بالصالح العام بشأن المشاريع العقارية حسب طابعها و/أو وجهتها.
و في هذه الحالة ، يمكن أن تستفيد هذه المشاريع العقارية من إعانة الدولة.
الفصل الثاني مهنة المرقي العقاري
الفرع الأول نشاط الترقية العقارية
المادة 14 :
يشمل نشاط الترقية العقارية مجموع العمليات التي تساهم في إنجاز المشاريع العقارية المخصصة للبيع أو الإيجار أو تلبية الحاجات الخاصة. يمكن أن تكون هذه المشاريع العقارية محلات ذات استعمال سكني أو مهني و عرضيا يمكن أن تكون محلات ذات استعمال حرفي أو تجاري.
المادة 15 :
يشمل مجال نشاط الترقية العقارية العمليات الآتية :
– إنجاز البرامج السكنية و المكاتب و التجهيزات الجماعية المرافقة الضرورية لتسيير هذه المجمعات،
– اقتناء و تهيئة الأرضيات من أجل البناء،
– تجديد أو إعادة تأهيل أو إعادة هيكلة أو ترميم أو تدعيم البنايات.
المادة 16 :
كل شخص طبيعي أو معنوي يبادر بمشروع عقاري معد للبيع أو الإيجار ، ملزم بالاستعانة مخدمات مقاول مؤهل قانونا حسب أهمية المشروع العقاري ، و تؤسس العلاقة بين الطرفين بعقد مقاولة يبرم بعد الحصول على عقود التعمير المطلوبة. تحدد كيفيات تطبيق هذه المادة عن طريق التنظيم.
الفرع الثاني مهنة المرقي العقاري
المادة 17 :
يتولى المرقي العقاري مسؤولية تنسيق جميع العمليات التي تدخل في إطار الدراسات و الأبحاث و تعبئة التمويل ، و كذا تنفيذ أشغال إنجاز المشروع العقاري. كما يلزم بتسيير مشروعه طبقا لأحكام الفصل الخامس من هذا القانون.
المادة 18 :
يعد مرقيا عقاريا ، في مجموع الحقوق و الواجبات ، مرقي الأوعية العقارية المخصصة حصرا للبناء و/أو للتجديد العمراني قصد بيعها.
المادة 19 :
يسمح لكل شخص طبيعي أو معنوي مؤهل للقيام بأعمال التجارة بممارسة نشاط الترقية العقارية موضوع المادتين 3 و 18 أعلاه ، طبقا للتشريع المعمول به و حسب الشروط المحددة في هذا القانون.
المادة 20 :
لا يمكن أن يكون مرقين عقاريين ، منشئين أو مشاركين ، بالأفعال قانونا أو فعليا ، بطريقة مباشرة أو من خلال وسيط ، للمبادرة بمشاريع عقارية تخضع لهذا القانون، الأشخاص الذين تعرضوا لعقوبات بسبب إحدى المخالفات الآتية :
– التزوير و استعمال المزور في المحررات الخاصة أو التجارية أو البنكية،
– السرقة و إخفاء المسروقات و خيانة الأمانة و التفليس و ابتزاز الأموال أو القيم أو التوقيعات،
– النصب و إصدار شيك بدون رصيد،
– رشوة موظفين عموميين،
– شهادة الزور و اليمين الكاذبة و الغش الضريبي،
– الجنح المنصوص عليها مبوجب الأحكام التشريعية المتعلقة بالشركات التجارية.
كما يمنع من ممارسة هذا النشاط الأعضاء المشطوبون تأديبيا و بصفة نهائية ، بسبب الإخلال بنزاهة المهن المشكلة في نقابات.
المادة 21 :
زيادة على الأحكام المنصوص عليها في المادة 20 أعلاه ، يجب على المرقي العقاري الذي يلتمس اعتمادا أن يتمتع بحقوقه المدنية. تحدد كيفيات منح الاعتماد عن طريق التنظيم.
المادة 22 :
لا يمكن المرقي العقاري التنازل عن الاعتماد أو تحويله ، و يؤدي كل تغيير في الشكل و التسمية و عنوان الشركة خلال نشاطه و كذا تغيير المسيّر إلى بطلان الاعتماد بحكم القانون ، و يفرض ضرورة تجديدها حسب نفس الأشكال و الشروط المطلوبة للحصول عليها.
المادة 23 :
يتطلب منح الاعتماد للمرقي العقاري تسجيله في الجدول الوطني للمرقين العقاريين و يعد ترخيصا لممارسة المهنة، ممع مراعاة القيام بالإجراءات الشكلية الإدارية و الجبائية المطلوبة للحصول عليه.
يمسك الوزير المكلف بالسكن و العمران الجدول الوطني. تحدد كيفيات مسك الجدول الوطني عن طريق التنظيم
الفرع الثالث المجلس الأعلى لمهنة المرقي العقاري
المادة 24 :
ينشأ مجلس أعلى لمهنة المرقي العقاري يكلف على الخصوص بما يأتي :
– اقتراح كل التدابير التي من شأنها تدعيم ممارسة نشاط الترقية العقارية ،
– السهر على احترام قواعد أخلاقيات ممارسة مهنة المرقي العقاري ،
– إبداء الرأي في كل مسألة تتعلق بالمهنة بمبادرة منه و/أو بطلب من السلطات العمومية. تحدد تشكيلة المجلس الأعلى لمهنة المرقي العقاري و تنظيمه و سيره عن طريق التنظيم.
الفصل الثالث بيع الأملاك العقارية و الالتزام بالضمان
الفرع الأول كيفيات البيع
المادة 25 :
يجب أن يكون البيع من طرف المرقي العقاري لعقار مبني أو بناية أو جزء من بناية مقرر بناؤها أو في طور البناء ، موضوع عقد يعد قانونا في الشكل الرسمي طبقا للأحكام التشريعية و التنظيمية المعمول بها و طبقا لأحكام هذا القانون.
تستطيع تحميل الملف كاملا و الإطلاع علي كامل المواد في أعلي المموضوع.
