الأجزاء المشتركة في القانون الجزائري
الملكية المشتركة في العقارات المبنية.
مفهوم المواد " 743 -744- -745-747 " القسم الخامس من ق م ج.
01- الملكية المشتركة :
تناول المشرع الجزائري موضوع الملكية المشتركة بإسهاب فى القانون المدني حيث خصص له فيه الكتاب الثالث المعنون بالحقوق العينية الأصلية بالباب الأول، حق الملكية بالقسم الخامس المعنون الملكية المشتركة في العقارات المبينة من خلال المواد 743 إلى المادة 772.
حيث عرف المشرع الجزائري من خلال المادة 743 من ق.م.ج بقوله أنها الحالة القانونية التي يكون عليها العقار المبني أو مجموعة العقارات المبنية و التي تكون ملكيتها مقسمة حصصا بين عــدة أشخــاص تشمل كل واحدة منها على جزء خاص و نصيب في الأجزاء المشتركة .
إذن هي نظام قانوني فرضه العمران و للقول بالملكية المشتركة لا بد من توافر :
1- عنصر وجود عقار مبني أو عدة عقارات مبنية.
2- ملكية مقسمة بين عدة أشخاص:
أ- لكل واحد منهم جزء مفرز ملك له.
ب- و لكل واحد منهم نصيب في الأجزاء المشتركة.
.
ذلك هو النظام الذي استوحاه المشــرع الجزائـري عن المشرع المصري و الفرنسي، و هو نظام غريب عن التشريع الإسلامي الذي يعرف ملكية السفل و العلو.
و في مناقشة فقهية لقانون التنازل عن أملاك لدولة المتضمن التنازل عن الأملاك العقارية ذات (الاستعمال السكني، المهني، الحرفي، التجاري، ) عجز القضاء على وضعيات قانونية ، دون توافر شروط الملكية المشتركة و حاجة الأشخاص إليها مثل " بيع بنائين منفصلين لشخصيين مختلفين مع وجود مساحة مشتركة بينهما ".
إن الأجزاء الخاصة ملك فردي أما المشتركة فهي ملك الشائع و بالتالي لا بد من دراستها من خلال تحديدها، و إدارتها وفقا للمواد المشار إليها أعلاه، و كذا وفق لمواد المرسوم 63-666 المؤرخ في 12-11-1983 المحدد للقواعد المتعلقة بالملكية المشتركة و تسيير العمارات الجماعية المعدل و المتمم بالمرسوم التنفيذي رقم 94-59 المؤرخ في 07-03-1994.
.
02- تحديد الأجزاء المشتركة :
لقد وضع المشرع الجزائري تعريفا واضحا لها من خلال نص المادة 745 من ق.م.ج التي تقول بـأنها " تعتبر الأجزاء المشتركة أجزاء العقارات المبنية و غير المبنية التي يملكها كافة المالكين المشتركين للاستعمال أو لمنفعة جميع المالكين المشتركين أو الأكبر عدد منهم " و يستخلص من نص المادة المذكورة أن الأجزاء المشتركة هي أجزاء العقارات المعدة للاستعمال الجماعي أو للانتفاع لجميع الملاك أو لأكبر عدد منهم و هي معدة لخدمة الأجزاء الخاصة و لاستعمالها ومن ثم فإن ( الملكية المشتركة استغلالها فرديا مخالفة القانون).
.
من المقرر قانونا أن الأسطح و المحلات المستعملة للمصالح المشتركة تعد أجزاء مشتركة في العقارات المبنية و غير المبنية التي يملكها على الشيوع كافة المالكين المشتركين و من تم فإن القضاء بما يخالف ذلك يعد خطأ في تطبيق القانون.
و لما كان الثابت في قضية الحال أن النـــزاع يــدور حول السطح و المغسل المشترك بين كافة المستأجرين، فإن القضاة برفضهم إلغاء الحكم المستأنف و من جديد رفضهم للدعوى يكونوا قد أخطأوا في تطبيق القانون ، و متى كان كذلك استوجب نقض القرار المطعون فيه.
و لتحديد الأجزاء المشتركة يتعين تصنيفها و تحديد نسبها لكل شريك مالك لمعرفة حقوق و واجبات كل مالك فيها.
.
أولا : تحديد نسبة كل شريك في الأجزاء المشتركة :
إن تحديد نسبة كل شريك في الأجزاء المشتركة يكون اعتمادا على السند المنشئ للملكية (العقد)، و قد تحدد طبقا للقانون الذي يحددها حسب الملكية الخاصة، لذا يتعين التطرق للأجزاء الخاصة التي حددتها المادة 744 من م ق. و المادة 2 و 3 من المرسوم رقم 63-666 المعدل و المتمم بالمرسوم التنفيذي رقم 94-59 المؤرخ في 07-03-1994 المشار إليه و هي الأجزاء المخصصـة للاستعمـال الشخصي و الخاص للمالك و هي :
1- محتوى الحصة المخصصة لاستعمال ساكنها لا غير، و تتمثل في محتويات الغرفة، المطبخ، الحمام، المرحاض بما فيها من أرضيات و بما يغطي جدرانها، و أسقفها و الأبواب و المداخل الخاصة و النوافد و مغالقها و الأنابيب بالإضافة إلى القنوات و الخطوط الداخلية و
المرافق التابعة لها.
2- فواصل القطع، و تتمثل في الجدران و الحواجز الداخلية.
3- التجهيزات الداخلية : تتمثل في كل تجهيز لتوفير ظروف الحياة اللائقة داخل الحصة مثل التجهيزات الصحية لبيوت الاستحمام و النظافــة، تجهيزات المطبخ، و التجهيزات الخاصة بالتسخين و الماء الساخن و الخزانات الحائطية و إلى غير ذلك.
4- المرافق التابعة للملكية الخاصة، لقد صنفها المرسوم 63-666 في مادته الثانية، و تتمثل على سبيل المثال في القبو و المستودع، إلا أن الجدران الفاصلة بين المحلات الخاصة ملك مشترك طبقا للمادة 04 من المرسوم المذكور.
.
ثانيا : الأجزاء المشتركة فقد عددتها على سبيل المثــال المادة 745 ق.م.ج :
1- الأرضية :
بما يحويه باطن الأرض من مجاري و قنوات و ما يوجد بسطحها من مرافق و ساحات و حدائق .
2- هيكل البناء :
كالأساسات و الجدران الأساسية و دعم النوافد و الهياكل.
3- السقفية :
السقف الأعلى للبناية.
4- المداخل المحدد :
بمسارها و رأسها الاجزاء المشتركة لارتباطها بالإنشاء الكبير.
5- حصص الإدارة :
في تسيير العقار المبني :
كمكتب المتصرف و مساكن الخدم أو المحلات المؤجرة لحساب الجمعية العامة.
6- الممرات و الأروقة و المماشي :
و تمثل في جميع الفراغات المؤدية للبناية و ذلك لتسهيل حركة التنقل داخلها.
7- السلالم :
ما عادا السلالم الموجودة في الشقق الثنائية الطوابق.
8- المساحات :
هي ملكية مشتركة, الكل مالك حق الانتفاع و التوقف و التسلية مع احترامه حقوق الملاك الآخرين .
9- الحدائق :
المساحات و الجنائن .
10-عناصر التجهيز المشتركة :
و هي كل التجهيزات الملحقة لخدمة الملاك الشركاء مثل التدفئة الجماعية، مفارغ النفاية و الهوائيات، صناديق رسائل البريد.
11- المصاعد :
رغم استعمالها غالبا من طرف مالكي الأجزاء العليا إلا أنها مشتركة .
.
03- معيار الاشتراك أربع حالات :
1- الأجزاء المشتركة بين جميع المالكين كالأرض المقام عليها البناء .
2- الأجزاء المشتركة بين مجموعة مالكين كالمرأب المشترك المخصص لمالكي البنائين من أبنية عديدة مؤلفة للمجمع العقاري.
3- و الأجزاء المشتركة بين جميع مالكي بناية واحدة كالحديقة مخصصة لهم في مجمع عقاري متكون من عدة بنايات.
4- الأجزاء المشتركة بين الملاك المتجاورين كالجدران أو الحواجز المدرجة ضمن الإنشاء الكبير التي تفصل بين الحصص المتجاورة.
أولا : بخصوص التصنيف الذي اعتمده المشرع الجزائري، فاستند إلى ثلاثة أصناف :
الصنف الأول الأجزاء المخصصة لاستعمال جميع الشركاء في الملك كالأرض(المادة 06 ) :
الصنف الثاني الأجزاء المشتركة المخصصة للاستعمال للدين يشغلون بناية واحدة بعينها مثل الأسس و الجــدران الضخمة الخاصة بالواجهة أو بـواجهة السقف و الحائط (المادة 07).
كذلك الصنف الثالث المصاعد الخاصة و آلاتها (المادة 08 من نفس المرسوم).
.
ثانيا : المادة 746: ( ملغاة) :
تحديد و حساب نصيب الشريك في الأجزاء المشتركة و أثار ذلك .
.
ثالثا : المادة 747 :
لا يجوز أن تكون الأجزاء المشتركة أو الحقوق التابعة لها محلا لدعوى التقسيم ، أو بيعا بالمزايدة بمعزل الأجزاء الخاصة.