بحث حول عقد الإجار التجاري
إنشاء عقد الإيجار التجاري
إثبات عقد الإجار التجاري
تجديد عقد الإيجار التجاري و إنهاؤه
خطة البحث
الفصل الأول: إبرام عقد الإيجار التجاري و إثباته.
المبحث الأول : إنشاء عقد الإيجار التجاري
المطلب الأول : فى ظل الأمر 59/75 قبل تعديله
الفرع الأول : طرق الإبرام.
الفرع الثاني : أركان عقد الإيجار التجاري .
المطلب الثاني : بعد صدور القانون 02/05 .
الفرع الأول : الشكل الرسمي في عقد الإيجار التجاري.
الفرع الثاني : سريان أحكام المادة 187 مكرر من حيث الزمان.
المبحث الثاني : إثبات عقد الإيجار التجاري
المطلب الأول : في ظل الأمر 59/75 قبل تعديله.
الفرع الأول : القاعدة في الإثبات في المواد التجارية.
الفرع الثاني : إثبات عقد الإيجار التجاري وفق ما إستقر عليه القضاء
المطلب الثاني : بعد صدور القانون 02/05.
الفصل الثاني : تجديد عقد الإيجار التجاري و إنهاؤه.
المبحث الأول الحق في تجديد عقد الإيجار التجاري.
المطلب الأول : في ظل الأمر 59/75 قبل تعديله.
الفرع الأول : التجديد الصريح لعقد الإيجار التجاري.
الفرع الثاني : التجديد الضمني لعقد الإيجار التجاري.
المبحث الثاني : إنهاء عقد الإيجار التجاري.
المطلب الأول : في ظل الأمر 59/75 قبل تعديله
الفرع الأول : الإنهاء مقابل تعويض استحقاقي.
الفرع الثاني : الإنهاء دون تعويض استحقاقي.
المطلب الثاني : بعد صدور القانون 02/05 .
الفرع الأول : كيفية إنهاء عقد الإيجار التجاري.
الفرع الثاني : الطبيعة القانونية للمادة 187 مكرر فقرة 02.
يعرف الأفراد في معاملاتهم العديد من العقود التي تختلف باختلاف احتياجاتهم من بيع و إيجار و مقايضة وغيرها و يحتل الإيجار مكانة هامة بينها كونه يمكن للمالكين من استغلال عقاراتهم التي تزيد عن احتياجاتهم و يمكن الغير من الانتفاع بهذه العقارات بتخصيصها في غرض معين .
و لعل هذه الخصوصية في عقد الإيجار التي تبقي للمالك العين و تنقل الانتفاع لغيره ، هي التي ساعدت في انتشار و شيوع هذا العقد و ساعدت في الاستغلال الأمثل للعقارات ، فاصبح العديد من السكان اليوم يقيمون في منازل يملكها غيرهم ، و العديد من التجار و الحرفيين يمارسون نشاطهم في محلات الآخرين وقد تتطلب شيوع عقود الإيجار والعلاقات المترتبة فيما بين المؤجرين و المستأجرين تنظيم أحكامه بدقة حسب طبيعته التي تتحدد بالنظر للغرض الذي ينصب عليه استغلال العين المؤجرة فيكون سكنا إذا تم التأجير بغرض الإقامة في العقار المبني ، و يكون زراعيا إذا تم تخصيص القطعة الأرضية المستأجرة للفلاحة و الغرس يكون تجاريا إذا انصب الإيجار في مضمونه إلى تحديد غرض استغلال العين المؤجرة في نشاط تجاري ، و هذا الأخير هو موضوع الدراسة يخضع عقد الإيجار التجاري إلى أحكام القانون التجاري الذي عرف في شأنه مرحلتين، الأولى كانت قبل تعديله بموجب القانون 05/02 المؤرخ في 06/02/2005 و الثانية جاءت بعد إدخال هذا التعديل فالأمر 75/59 المؤرخ في 1975/09/26 المتضمن القانون التجاري قبل تعديله، أطلق حرية الأطراف في إبرام عقد الإيجار التجاري وإثباته فكان يبرم لمدة محددة أو غير محددة ، شفاهة بمجرد تبادل الإيجاب والقبول ، و بإفراغه في محرر عرفي أو في حين قيد إنهاءه بجملة من الإجراءات و الشروط القانونية التي فرضها على المؤجر محاولة منه للتوفيق و الموازنة بين ملكية العقار التي تعود للمؤجر و بين ملكية القاعدة التجارية التي يكتسبها مستأجر العقار بتوفر الشروط القانونية فيه.
وقد استمد المشرع الجزائري هذه الأحكام من القانون الفرنسي الذي وضعت فيه قصد حماية المستأجر من الضرر الذي يلحقه من جراء رفض تجديد عقد الإيجار ، و ذلك إثر ازدهار النشاط الصناعي و التجاري و ظهور الأزمة العقارية في أوربا في نهاية القرن التاسع عشر أين أصبح التجار لا يجدون محلات لممارسة تجارتهم و أصبح المالكين المؤجرين يفرضون عليهم ما يشاءون من الشروط.
و رغم ما كان لهذه السياسة التشريعية في الجزائر من أثر هام في المحافظة على ديمومة النشاط التجاري و استقراره، إلا أنها قيدت حرية المؤجرين في التصرف في ملكيتهم، و أثقلت كاهلهم بمبالغ التعويض الإستحقاقي التي قد تفوق في بعض الأحيان قيمة العين المؤجرة .
و هو ما أدى إلى تراجع تلك الأهداف في الآونة الأخيرة ، إذ اصبح الملاك يمتنعون عن التأجير ،وفي أحسن الأحوال تبرم العقود لمدة تقل عن سنتين لحرمان المستأجرين من اكتساب حق الإيجار ، هو ما أثر سلبا على المؤجرين و المستأجرين ، وعلى النشاط التجاري أيضا.
أمام هذه الوضعية ، و تراجع النشاط التجاري و بقاء العقارات مغلقة دون إستغلال تماشيا مع اقتصاد السوق ، عمد المشرع إلى وضع المرونة على إطار القانوني المتعلق بالإيجار التجاري بموجب القانون 02/05 المؤرخ في 2005/02/06 ، والذي شكل بداية المرحلة الثانية للإيجارات التجارية ، تتميز هذه المرحلة بأحكام جديدة مغايرة للأحكام السابقة المقررة في الإيجارات التجارية ، فالتعديل قيد إبرام عقد الإيجار بشكلية المحرر الرسمي ، و بالنتيجة تقيدت طرق إثباته و أصبحت تشكل استثناء عن القاعدة في الإثبات في المواد التجارية، وبالمقابل جعل إنهاء العقد يخضع للإدارة الحرة الأطراف و أزال عن المؤجرين كافة الأعباء و الإجراءات التي كانت مفروضة عليهم.
و لأن العقود المبرمة قبل تاريخ نفاذ القانون 02/05المعدل لأمر 59/75 المتضمن القانون التجاري ، تبقى خاضعة لأحكام هذا الأخير فإنه لابد من المرور بمرحلة انتقالية قد تطول مدتها يلزم فيها القاضي بتطبيق الفئتين من الأحكام على عقود الإيجار التجارية بصدد النزاعات التي تطرح عليه ، لذلك تم إعداد هذا بحث ، لضبط و تحديد القواعد المطبقة على الإيجارات التجارية قبل و بعد تعديل القانون التجاري بموجب القانون 02/05 .
خلاصة ما نتوصل إليه من هذا البحث أن المستأجر العقار لاستغلاله في ممارسة نشاط التجاري بموجب عقد مبرم قبل صدور القانون 02/05 يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة التجارية وفق الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة محله التجاري و تعطيه الحق في الحصول على تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية .
في حين لا يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ لاحق للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده لإرادة الأطراف و حرية اتفاقهم.
لتحميل البحث كامل
عقد الإجار التجاري
