.لمحة قصيرة حول
تطور التشريع العقاري في الجزائر
مرحلة عهد الخلافة العثمانية
يمكن تصنيف الملكية العقارية في هذه المرحلة إلى مايلي :
أ- أراضي البايلك :
تمثل أخصب الأراضي وهي تتواجد بالقرب أهم المناطق الحضرية وعلى حافة اهم طرق المواصلات وهي بدورها تنقسم إلى دار السلطان والتي كانت تشمل مدينة الجزائر وما جاورها من ، أراضي بايلك الشرق التي كانت عاصمته قسنطينة، أراضي بايلك الغرب والتي كانت عاصمته معسكر قبل انتقالها إلى وهران والتي كانت محتلة من طرف الإسبان وأراضي بايلك التيطري التي كانت عاصمته المدية وكل هذه الأراضي كانت خاضعة للإدارة المركزية بالجزائر العاصمة الممثلة في شخص الداي.
ب- ارضي الملك :
وهي كثيرة الانتشار داخل المدن الكبرى او على حواشيها وكذلك في المناطق الجبلية كمنطقة القبائل، وكان استغلالها يتم وفق الأعراف على طريقة الشيوع التي كانت هي المبدأ وهذا لاعتبارات سوسيولوجية وكانت تميز المجتمع وأهمها وحدة العائلة التي كان لها مفهوم واسع يشمل كافة الأفراد الذين هم من صلب واحد تحت سلطة أكبرهم سنا، وعلية فالأراضي تمثل ثروة العائلة (valeur refuge) والتي يسعى كل وفق جهده وتحت سلطة رب العائلة بالمحافظة عليها وتثمينها.
ج- أراضي الحبوس :
وتعرف أيضا بالأراضي الوقفية، وقد انفرد الفقه الاسلامي بهذا النوع من الأراضي التي تجمد طبيعتها القانونية بحيث لا يجوز تغيير طبيعتها وهي نوعان، حبس خيري (عام)، يحبس فيه العقار لفائدة جهة خيرية (جامع، ضريح ولي صالح، زاوية، الحرم المكي، الحرم النبوي وبيت المقدس...الخ)
د- أراضي العرش :
هي الأرض الداخلية المتواجدة على حافة الأراضي الشبه الصحراوية وهي خاضعة للاستغلال من طرف القبائل والعائلات المشكلة للاعراش وفقا للأعراف المتوارثة منذ قرون على أن يتم استعمالها جماعيا وبصفة مشتركة فهي لا تقبل لا القسمة ولا البيع ولا الإرث.
مرحلة الاستعمار الفرنسي :
تميزت هذه المرحلة بالاستيلاء على أراضي الجزائريين بشتى الطرق والوسائل المادية والقانونية، ومن بين النصوص الصادرة في هذا الشأن أمر 01-10-1844 ثم أمر 02-07-1846، الأول يتعلق برفع كل اعتراض على أموال الحبوس، وإخضاع المنازعات المتعلقة بها للمحاكم الفرنسية. والثاني يعتبر الأراضي الغير مملوكة لأشخاص معينين بدون مالك، وبالتالي تؤول ملكيتها للدولة الفرنسية. وكان الغرض من هذين الأمرين الاستيلاء على أراضي الحبوس وأراضي المواطنين الذين لا يملكون حينها عقود الملكية، لان الأراضي كانت تستغل في معظمها جماعيا من طرف سكان القرية أو القبيلة أو العرش وهناك قانون 16-06- 1856 الذي ميز بين أراضي المعمرين الأوروبيين وأراضي المسلمين الجزائريين.
غير أن أهم القوانين التي كان لها بالغ الاثر على الملكية العقارية وكانت مصدرا لسندات الملكية العقارية التي يمكن الاستناد عليها في إثبات الملكية العقارية التي نحن بصدد دراستها هي :
قانون 21-04-1863 لسيناتوس كونصول :
المستوحى من الامبراطور نابوليون الثالث والخاص بتقسيم أراضي العرش بين سكان القبائل لتصبح ملكا للأفراد وبذلك ضمان تحويلها إلى المعمرين الاوروبين بواسطة تنازلات فردية ويمكن إلزام المالك ببيع عقاره عن طريق الضغط والتهديد والتفقير أو التحايل الأمر الذي يصعب على الملكية الجماعية.
قانون 29-07-1873 المسمى قانون فارني :
وهذا القانون يقضي بفرنسة كل الأراضي الجزائرية والغي بذلك القوانين الإسلامية التي كانت تحكم العقارات في الجزائر ومهد هكذا للاستيلاء على الملكية الفردية التي تمت وفقا لقانون 21-04-1963 القاضي بقسمة أراضي العروش.
مرسوم 26-05-1956 :
الذي يهدف إلى تهيئة العقارات وتشجيع التبادل الودي بغية تنظيم وتجميع الملكية، وطبعا الفكرة تهدف إلى تجميع الملكية في يد الأوروبيين دون ذكرها صراحة.
الفترة مابين 1962- 1970 :
وهذه المرحلة التي بقيت فيها القوانين القديمة سارية المفعول وتميزت بصدور الأمر 20-1962 المؤرخ في 24-08-1962 المتعلق بالأملاك الشاغرة وقد حدد هذا الأمر مهلة ثلاثة أشهر للأشخاص الذين غادروا ممتلكاتهم أن يعودوا إليها في الآجال المذكورة والى اعتبرت أملاكهم شاغرة وتؤول ملكيتها للدولة.
وكذلك مرسوم 36- 388 المؤرخ في 01-10-1963 المتعلق بتأميم المنشات الزراعية التابعة للأشخاص المعنويين أو الطبيعيين الذين لا يتمتعون بالجنسية الجزائرية.
أولا : الثورة الزراعية :
هذه الفترة تبدأ من تاريخ صدور الأمر المتضمن الثورة الزراعية رقم 71-173 المؤرخ في 08-11-1971 وهو الأمر الذي أحدت تغييرا جذريا في تنظيم الملكية العقارية حيت الغي جميع القوانين والأنظمة الزراعية السابقة.
كما كان نقطة بداية لصدور نصوص لاحقة تتعلق بالملكية العقارية وتنظيمها على أسس حديثة .وينص هذا الأمر في مادته 19 بان الصندوق الوطني للثورة الزراعية يتكون من الأراضي آلاتية:
أ-الأراضي الفلاحية البلدية.
ب-الأراضي الفلاحية أو ذات طبيعة فلاحيه التابعة لأملاك الولاية أو الدولة بما فيها الأراضي التابعة للمؤسسات العمومية ما عدا المخصصة للبحث أو التعليم.
ج-الأراضي الفلاحية أو ذات الطبيعة الفلاحية المؤممة في إطار الأمر المتضمن الثورة الزراعية.
د-أراضي العرش الفلاحية أو ذات الطبيعة الفلاحية.
ي-الأراضي الفلاحية أو ذات الطبيعة الفلاحية التي يهملها أصحابها بعد اختتام عمليات الثورة الزراعية.
وتقضي المادة 21 من نفس الأمر على أن القرارات أو عقود تخصيص الأراضي لصندوق الثورة الزراعية يلغي بقوة القانون كل الحقوق العينية الصلية والتبعية السابقة على العقارات التي أدمجت في هذا الصندوق، ويزول كل ما كان يثقل هذه العقارات التي تصبح ملكا للدولة عملا بالمادة 22 من الأمر غير قابلة للتصرف ولا للتقادم المكسب ولا للحجز.
مع العلم أن أراضي الصندوق الوطني للثورة الزراعية مقسمة على الصناديق البلدية للثورة الزراعية أو نقول بالعكس فيضم كل الأراضي الفلاحية الداخلة في الصناديق البلدية للثورة الزراعية (مادة 18من الأمر ).
و تجدر الملاحظة إلى أن عمليات الثورة الزراعية و ما ترتب عنها من تأميم و تخصيص أراضي فلاحيه أدخلت في صندوق الثورة الزراعية إلى غاية سنة 1979، بلغت مساحة الأراضي التي يشملها الصندوق 1733689 هكتار، وزعت على 95369 مستفيدا تم تنظيمها في تعاونيات فلاحيه مختلفة.
و هكذا نستنتج أن الأمر المتضمن الثورة الزراعية كان يهدف إلى تجميع الملكية العقارية الفلاحية، لتصبح ملكا للمجموعة الوطنية أي ملكا للدولة، وتستغل من طرف المواطنين جماعيا في إطار التعاونيات الفلاحية، ما عدا القطع الأرضية الهامشية التي لا يمكن استغلالها جماعيا، فتستغل بصفة فردية . و من ثمة فان هذا النظام الجديد لاستغلال الأراضي، يعاكس تماما الأهداف التي كان قانون سيناتوس كونصول الصادر بتاريخ 21-04-1863 يرمي إلى تحقيقها و المتمثلة في القضاء على الاستغلال الجماعي للأرض و إنهاء حالة الشيوع بتقسيم أراضي العرش بين السكان.
ثانيا : الاحتياطات العقارية :
أن الأمر رقم 74-26 المؤرخ في 20-02-1974 والمراسيم التطبيقية له رقم 76-27 ،76-28 و76-29 المتعلقة بالاحتياطات العقارية البلدية كانت الوسيلة القانونية وسبب في إحداث تغييرات عقارية بالمناطق الحضرية، حيث أوجب هذا الأمر تحويل الأراضي الواقعة في المدن والمناطق العمرانية أو القابلة للتعمير إلى البلديات. وإذا كان هذا الأمر منع المواطنين من التصرف في هذه الأراضي باعتبارها تابعة للبلديات، إلا أن الأمر المشار إليه أعلاه والمراسيم التطبيقية، حددت إجراءات تقوم بها البلديات كدمج هذه الأراضي في احتياطاتها العقارية، مقابل تعويض تدفعه البلدية للمالك مع مراعاة احتياجاته العائلية.
هذه الإجراءات تتمثل في مسح العقارات وتقييم تقوم به مصلحة أملاك الدولة التي تقدر مبلغ أو مبالغ التعويض عن الأراضي المقرر أدراجها ضمن الاحتياطات العقارية، ثم مداولة المجلس الشعبي البلدي بشان العقارات التي تقرر إدماجها، وهذه المداولة يصادق عليها الوالي باعتباره السلطة الوصية.
وأخيرا قرار الدمج والتعويض، وتسجيل العقارات وشهرها في مصلحة الشهر العقاري.
التوجيه العقاري : الدستور الجديد 1989 :
في 18-11-1990 أصدر المشرع الجزائري قانون رقم 90-25 يتضمن التوجيه العقاري، وهو القانون الذي حدد القوام التقني و النظام القانوني للأملاك العقارية بمختلف أنواعها، وأدوات تدخل الدولة والجماعات و الهيئات العمومية. وجاء في مادته الثانية أن الأملاك العقارية في مفهوم هذا القانون هي كل الأراضي أو الثروات العقارية غير المبنية وهي الأراضي الفلاحية والأراضي ذات الوجهة الفلاحية، والأراضي الرعوية، والغابية والأراضي الحلفائية، والأراضي الصحراوية والأراضي العامرة والقابلة للتعمير ثم المساحات والمواقع المحمية.
هذا القانون جاء ليبن الملكية العامة أو الأملاك الوطنية العقارية، والملكية العقارية الخاصة، وتصنيف الملكية والقيود التي ترد عليها، ويهدف إلى استقرار الملكية العقارية وتوجيه كيفية استخدامها واستغلالها.
أهم ماجاء في هذا القانون بالنسبة لحسم النزاعات العقارية يتمثل :
- في إنشاء الفهرس العقاري البلدي الذي يستوجب القيام بجرد عام لكل الأملاك العقارية الواقعة على تراب كل بلدية،
- إعادة الاعتبار للملكية الخاصة.
- التزام كل شاغل أو حائز لعقار أن يصرح به للبلدية، في إطار هذا الجرد العام، وتسليم البلدية لكل حائز حيازة قانونية شهادة الحيازة تطبيقا للمادة 38 وما يليها من هذا القانون.
- هذا القانون جاء ليضع حد ا نهائيا للمضاربات والمنازعات المتعلقة بالأراضي المؤممة في إطار أحكام قانون الثورة الزراعية، حيث الغي أحكام هذا الأمر.
الأملاك الوطنية العامة و الخاصة :
إن هده الأملاك كان ينظمها قانون رقم 84-16 المؤرخ في 30-05-1984 الدي ألغي بقانون الصدر في 01-12-1990 قانون الأملاك الوطنية.
يحدد هذا القانون مكونات الأملاك الوطنية و القواعد الخاصة بتكوينها و تسيرها و مراقبة استعمالها. وتشمل الاملاك الوطنية جميع العقارات التابعة للدولة والجمعات المحلية و تتكو من الأملاك العمومية و الخصة.
فلأملاك العمومية لا يمكن أن تكون ملكية خاصة بحكم طبيعتها أو غرضها.
أما الأملاك الوطنية الأخرى غير المصنفة ضمن الأملا العمومية و التي تؤدي الوظيفة الإمتلاكية و المالية فتمثل الأملاك الوطنية الخاصة .
فلأملاك العمومية غير قابلة للتصريف و لا للتقادم.
أما الأملاك الوطنية الخاصة فيمكن التصرف فيها من الهيأت المختصة وفقا لأحكام هذا القانون و الأحكام التشريعية المعمول بها.
و تتكون الأملاك الوطنية بطرق ووسائل الامتلاك القانونية منها عقود الشراء ؛ التبادل ؛ التقادم؛ الحيازة؛الشفعة؛ التركات التي لا وراث لها و نزع الماكية من أجل المنفعة العامة و بصفة عامة كل العقرات التي لا مالك لها و التي تقع في الإقليم الجزائري هي ملك للدولة بقوة القانون و هذ ما تتضمنه المادة 48 من القانون 90-30 التي تنص على أن الأملاك الشاغرة و الأملاك التي لا صاحب لها مللك للدولة طبقا للمادة 773 من القانون المدني.
كما أن المادة 51 منه تقضي بانه اذا لم يكن للعقار مالك معروف او توفي مالكه دون ان يترك وارثا يحق للدولة المطالبة أمام الجهات القضائية المختصة بإثبات انعدام الوارث او الورثة، وإعلان الشغور حسب الأشكال والإجراءات القانونية ثم تسليم أموال التركة عقارات و منقولات لمديرية أملاك الدولة، ليتم جردها وأدراجها في الممتلكات الوطنية الخاصة.
وعلى أية حال فان هذا القانون يتميز بالدقة والوضوح وأزال التناقض الذي كان موجودا في نصوص مختلفة، كما استبعد الأملاك التابعة للمؤسسات العمومية ذات الطابع الاقتصادي وأخضعها للقانون التجاري، واكتفى بالإبقاء على تصنيف الممتلكات التابعة للمؤسسات العمومية ذات الطابع الإداري مثل الجامعات والمستشفيات والبريد.
وتجدر الإشارة إلى أن الإثبات بالنسبة للمنازعات المتعلقة بالعقارات التابعة للأملاك الوطنية، تتم عادة بوثائق رسمية مما يساعد المختصين في حسم المنازعات القضائية والإدارية وبالتالي ينبغي تكييف الوقائع تكييفا صحيحا ثم دراسة السندات المحتج بها في كل واقعة ومطابقتها او عدم مطابقتها للواقع في إطار النص الذي ينظم موضوع النزاع، وأخيرا تطبيق القانون على الواقعة تطبيقا سليما.
ونشير أيضا إلى أن قانون الأملاك الوطنية يتضمن الأحكام الخاصة بالمنقولات والعقارات، غير ان هذا البحث خاص بالملكية العقارية وطرق إثباتها وبالتالي لا حاجة تدعوا للتطرق لملكية المنقولات، ولا لدراسة موضوع الأملاك الوطنية.
وصدر المرسوم رقم 91-454 يتضمن شروط إدارة الأملاك الوطنية. والمرسوم رقم 91-455 يتضمن إجراءات جرد الأملاك الوطنية، وهما المرسومان المعدلان للمرسومين رقمي 87-131 و 87-135 المؤرخين في 26-05-1987 و 02-06-1987
نزع الملكية من اجل المنفعة العمومية :
لقد اصدر المشرع الجزائري الامر رقم 76-48 بتاريخ 25 ماي 1976 يتعلق بقواعد نزع الملكية من اجل المنفعة العمومية، وهي طريقة استثنائية لامتلاك العقارات او الحقوق العينية العقارية، وفقا لشروط واجراءات دقيقة، ومقابل تعويض عادل. وبما ان نزع الملكية من اجل المنفعة العمومية يتم وفقا للقانون، بقرارات ادارية من الجهة الادارية او الجهات الادارية المختصة، فان الاثبات في حالة وجود نزاع سواءا في وجود او عدم وجود منفعة عمومية او في الاجراءات التي تمت او في مبالغ التعويض، يتم دائما بوثائق مكتوبة يجب تفحصها بعناية، للوصول الى مدى مطابقة اجراءات الملكية للاحكام القانونية، لاسيما وان اجراء نزع ملكية الاشخاص هو اجراء خطير يمس بحقوق الملكية التي يحميها الدستور والقانون، ولذلك اخضعها الدستور والقانون لاجراءات دقيقة وصارمة ينبغي احترامها وتطبيقها نصا وروحا.
هذا الامر الغي بموجب المادة 35 من قانون 91-11 المؤرخ في 27-04-1991 الذي يحدد القواعد المتعلقة بنزع الملكية من اجل المنفعة العمومية، كما صدرمرسوم رقم 93-186 في 27-07-1993 الذي يحدد كيفيات تطبيق القانون رقم 91-11.
الفترة ما بين 1993و2001 :
اولا : النشاط العقاري:
اصدر المشرع الجزائري المرسوم التشريعي رقم 93-03 بتاريخ 01-03-1993 المتعلق بالنشاط العقاري، وهو النشاط الذي يشتمل على مجموع الاعمال التي تساهم في انجاز او تجديد الاملاك العقارية المخصصة للبيع او الايجار او لتلبية حاجيات المواطنين الخاصة، وتتمتل في محلات دات استعمال سكني او حرفي او صناعي او تجاري. ويمكن ان يقوم بنشاط الترقية العقارية من طرف تجار، او ان يقوم به اشخاص في اطار فردي او في اطار تعاونيات لتلبية احتياجاتهم الخاصة، و في هذه الحالة يبقى نشاطهم مدنى، ولا تلحق بهم صفة التاجر.
اهم ما جاء به هذا المرسوم يتمتل في الشفافية التي ادخلها على علاقة المتعامل في الترقية العقارية بالمشتري و الضمانات التي وفرها لكل طرف من التعاقد وكذلك تنظيمه لعلاقة المؤجر بالمستاجر على اسس جديدة.
ثانيا: تنظيم الأملاك الوقفية :
لقد أصدر المشرع الجزائري قانون رقم 91-10 في 27-04-1999 المتعلق بالأوقاف سبق وأن تعرضنا له في الفترة ما بين 1981 و 1993، غير ان المشرع الجزائري ادخل تغييرات جوهرية على هذا القانون بمومجب القانون رقم 01-07 الصادر بتاريخ 22-05-2001 ، ومن هذه التعديلات ما يلي:
3- إضافة فترة تتعلق بشروط وكيفيات استغلال واستتمار الاملاك الوقفية.
4- إخضاع الاملاك الوقفية لعملية الجرد العام، واحدات سجل عقاري خاص بهذه الاملاك لدى مصالح املاك الدولة، تسجل فيه العقارات الوقفية.
5- سن مواد مكررة تبين كيفية استعمال واستتمار وتنمية الاملاك الوقفية، سواء بتمويل ذاتي او بتمويل وطني او خارجي وبين انواع العقود التي يمكن ابرامها لاستغلال واستتمار وتنمية كل نوع من انواع العقارات و منها :
أ- عقد المزرعة التي يقصد به اعطاء الارض للمزارع واستغلالها مقابل حصة من المحصول.
ب- عقد المساقاة، ويقصد به اعطاء الشجر للاستغلال لمن يصلحه مقابل جزء معين من ثمره.
ملاحضة :
آخر ما إستجد به الوضع القانوني للعقار الفلاحي هو قانون الإمتياز الفلاحي.
تطور التشريع العقاري في الجزائر
