بحث حول نظام الشهر العقاري
في التشريع الجزائري
المبحث الأول نظام الشهر الشخصي
المطلب الأول مفهوم نظام الشهر الشخصي
المطلب الثاني تقييم نظام الشهر الشخصي
المبحث الثاني نظام الشهر العيني
المطلب الأول : مفهوم نظام الشهر العيني
المطلب الثاني : تقييم نظام الشهر العيني
المبحث الثالث : موقف المشرع الجزائري من نظاما الشهر العقاري
المطلب الأول : تطبيق نظام الشهر العيني
المطلب الثاني: تطبيق نظام الشهر الشخصي
خاتمة

مـقدمة
يعرف الشهر العقاري بأنه ذلك النظام الذي يرمي إلى شهر التصرفات القانونية التي ترمي إلى إنشاء الحقوق العينية العقارية أو نقلها أو تعديلها، و يتم هذا الشهر بإثبات التصرفات القانونية المذكورة في سجلات يمكن الإطلاع عليها و أخذ إفادات بما جاء فيها من بيانات [1]، ولضمان حماية الملكية العقارية الخاصة أوجب التشريع العقاري إحداث محافظات عقارية، و يوجد نظامين للشهر العقاري:نظام الشهر الشخصي [2]
( المبحث الأول)، و نظام الشهر العيني ( المبحث الثاني )، و إذا كان نظام الشهر العقاري في مختلف دول العالم يقوم على هذين النظامين، فما هو موقف المشرع الجزائري (المبحث الثالث ) ؟.
المبحث الأول : نظام الشهر الشخصي
يعتبر نظام الشهر الشخصي أول نظام للشهر العقاري ساد في العالم و تبنته مختلف الدول، و اسمه يدل عليه فالشخص فيه محل باعتبار[3]، وسنحاول دراسة هذا النظام من خلال تحديد مفهومه أولا (المطلب الأول ) ثم تقيميه ثانيا ( المطلب الثاني).
المطلب الأول : مفهوم نظام الشهر الشخصي :
سنتطرق إلى مفهوم نظام الشهر الشخصي من خلال تعريفه ثم تحديد أهم المبادئ التي يقوم عليها.
الفرع الأول : تعريف نظام الشهر الشخصي :
إن نظام الشهر الشخصي هو ذلك النظام الذي يقوم على شهر التصرفات الواردة على العقار وفق الأسماء الشخصية للقائمين بها، دون حاجة إلى النظر للعقار محل التصرف، إذ أن هذا النظام يتخذ من اسم الشخص أساسا لشهر التصرفات العقارية التي تصدر عنه، و تتم عملية الشهر في نوعين من السجلات، سجل يمسك حسب الترتيب الأبجدي لأسماء المتصرفين، و سجل يمسك حسب الترتيب الزمني لتقديم التصرفات المراد شهرها، فبالنسبة للسجل الأبجدي ترتب فيه التصرفات العقارية حسب الحروف الأبجدية لأسماء المتصرفين حيث يخصص لكل حرف من الحروف الهجائية صفحة أو عدة صفحات من السجل و ذلك حسب أسبقية الاسم من حيث الشيوع أو الندرة، فإن كان اسم المتصرف نادرا فتخصص له صفحة واحدة فقط، وأما إذا كان الاسم شائعا فتخصص له عدة صفحات حتى يمكن ذلك من استيعاب كل التصرفات التي يبرمها الأشخاص الذين يحملون نفس الاسم [4] .
الفرع الثاني : مبادئ نظام الشهر الشخصي :
يقوم نظام الشهر الشخصي على المبادئ التالية :
1- إن الدعامة التي يرتكز عليها نظام الشهر الشخصي هي أسماء الأشخاص المتصرفين و ليس للعقار محل التصرف أي اعتبار في عملية الشهر .
2- إن نظام الشهر الشخصي لا يتمتع بالقوة الثبوتية، و ليس له الحجية المطلقة، ذلك أن التصرفات التي يتم شهرها لا تخضع للتحقيق و البحث عن مدى صحتها بل تشهر كما هي [5]فإن كانت باطلة أو قابلة للإبطال أو الفسخ ظلت كذلك حتى بعد الشهر و هنا يظهر الدور السلبي للموظف المكلف بالشهر و الذي لا يملك صلاحية تفحص العيوب اللاحقة بالتصرف.
3- ليس للشهر في هذا النظام أي أثر مطهر و لا يضيف شيئا للحق الذي ينتقل بالعيوب العالقة فيه.
4- إن الملكية في نظام الشهر الشخصي لا تنتقل إلا من المالك.
المطلب الثاني : تقييم نظام الشهر الشخصي
يقصد بتقييم نظام الشهر الشخصي تحديد مزاياه و عيوبه.
الفرع الأول: مزايا نظام الشهر الشخصي :
إن من مزايا نظام الشهر الشخصي أنه يعتبر وسيلة لإعلام الجمهور بما ورد على العقار من تصرفات من جهة، وبانتقال الملكية العقارية من جهة أخرى، كما أن مجرد الشهر يعد قرينة على ملكية العقار حتى يثبت العكس من صاحب المصلحة الذي يستطيع اللجوء إلى القضاء لاستصدار حكم يقضي ببطلان العقد المشهر المستند إلى عقد باطل أو تقرر بطلانه، كما أن إجازة الطعن في التصرفات المشهرة تعد بمثابة حماية للمالك الحقيقي من تصرف الغير في ملكه [6].
إضافة إلى أنه يساعد الدولة من أجل فرض الضريبة على مجمل التصرفات الواردة على العقار [7] و هذا دون أن ننسى ما يتميز به هذا النظام من سهولة في إجراءاته فلا يتطلب عملية مسح الأراضي التي تتطلب إمكانيات مالية و مادية يصعب توفيرها.
الفرع الثاني : عيوب نظام الشهر الشخصي :
يتضح من تطبيق نظام الشهر الشخصي أن عيوبه أكثر من مزاياه، و يعاب على نظام الشهر الشخصي ما يلي :
1- أنه لا يعطي المتصرف إليه ضمانا بثبوت الحق المتصرف فيه بصفة نهائية، حيث تكون كل التصرفات المشهرة في ظل هذا النظام قابلة للطعن فيها، فإذا كانت هذه التصرفات قابلة للطعن فيها بالبطلان أو الإبطال أو الفسخ بقيت كذلك رغم شهرها إلى أن تزول برفع دعوى البطلان أو الإبطال أو الفسخ ، أو تستقر بالتصحيح أو الإجازة أو التقادم المسقط لهذه الدعاوى، و هو الأمر الذي لا يتماشى مع ضرورة استقرار الملكية العقارية .
2-صعوبة التعرف على المالك الحقيقي للعقار، و عن هويته الكاملة، إذ أن البحث في السجلات الهجائية عن اسم المتصرف أمر صعب، خاصة إذا أخذنا بعين الاعتبار ظاهرة تشابه الأسماء، و بالتالي على طالب المعلومات أن يكون متحققا من اسم المالك الحقيقي للعقار، و اسم أبيه وجده بالكامل ، و أسماء المالكين السابقين للعقار.
3- خطر تعارض سندات الملكية لعقار معين واحد، و يحدث ذلك عندما يتصرف شخص في عقار معين معتقدا أنه مالكه الحقيقي بالبيع مثلا إلى شخص ثان ثم يفاجئ هذا الأخير بشخص ثالث يدعي ملكية هذا العقار بموجب سند صادر عن المالك الحقيقي للعقار، و عليه يصبح لدينا شخصان كل منهما لديه سندا لملكية نفس العقار [8]، ففي ظل هذا النظام يكثر بيع ملك الغير و هذا ما ينزع الثقة بين الناس في إبرام التصرفات العقارية .
4- خطر ضياع الملكية بالتقادم المكسب، طالما أن شهر التصرف لا يحصن حق المتصرف إليه، فإن هذا الأخير الذي شهر تصرفه و تسلم سندا لملكية العقار لا يأمن فقط من خطر رفع دعوى الاستحقاق أو الاسترداد بل لا يأمن كذلك من خطر ظهور شخص آخر من الغير يدعي ملكية العقار عن طريق التقادم .
و الواضح مما سبق ذكره أن نظام الشهر الشخصي هو نظام عاجز عن تحقيق الغرض الذي من أجله تأسس الشهر العقاري، فقد ظهر هذا الأخير من أجل إعلان كل التصرفات العقارية و ذلك حتى يكون الناس على دراية و بينة منها من جهة، و من جهة أخرى حتى يكون المتصرف إليهم في مأمن من رفع دعاوى عليهم ترمي إلى استحقاق أو استرداد العقار، و بالتالي تستقر الملكية العقارية و يقوى الائتمان العقاري [9] .
ونظرا للعيوب و المساوئ التي وجهت إلى نظام الشهر الشخصي ظهر نظام جديد للشهر العقاري، اعتبره غالبية الفقه النظام الأنجع و الفعال لضمان استقرار الملكية العقارية، و تحفيز المتعاملين العقاريين على الإقدام على الاقتراض و الرهن العقاري، بما يضمن معه التنمية الاقتصادية المنشودة .
هذا النظام الجديد يعرف بنظام الشهر العقاري العيني وهو موضوع المبحث الثاني من هذا الفصل .
المبحث الثاني : نظام الشهر العيني
يعد هذا النظام من أحدث الأنظمة ظهورا و انتشارا، و الذي تسعى إليه مختلف دول العالم، و قد ظهر هذا النظام لأول مرة في أستراليا بفضل جهود السيد (روبير ريتشار تورنس)الذي وضع أسس و قواعد هذا النظام في بداية النصف الثاني من القرن 19، و قد أصبح يسمى هذا النظام فيما بعد باسمه " نظام ترو نس أو قواعد ترو نس "[10].
وسنحاول من خلال هذا المبحث تحديد مفهوم نظام الشهر العيني (المطلب الأول ) ثم نتطرق إلى تقييمه بالتركيز على مزاياه وعيوبه( المطلب الثاني).
المطلب الأول : مفهوم نظام الشهر العيني
الفرع الأول: تعريف نظام الشهر العيني
يقوم نظام الشهر العيني على خلاف نظام الشهر الشخصي في شهر التصرفات العقارية على أساس العقار محل التصرف، أي يكون العقار محل اعتبار، إذ أن السجل يمسك بحسب العقارات وبياناتها [11]، وليس وفقا لأسماء مالكيها أو أصحاب الحقوق العينية عليها، حيث تخصص لكل عقار تقريبا صفحة كاملة تدون فيها كل التصرفات الواجبة الشهر الواردة على العقار كما تحوي كذلك على الوصف المادي لهذا العقار فتحدد مساحته وموقعه [12]، أين يسمح بمراقبة وإجراء تحريات للتحقق من مدى توافر الشروط الشكلية والموضوعية للمحرر المراد إخضاعه لعملية الشهر، ومن أسماء من وقع منهم التصرف وأهليتهم .
ويتميز نظام الشهر العيني بأن الملكية وسائر الحقوق العينية الواردة على العقارات لا تكتسب فيه إلا بالشهر سواء كانت حقوقه عينية أصلية أو تبعية وأيا كان سبب اكتسابها [13]، ومتى تم قيد بيان معين في السجل العقاري فإن هذا البيان يعد بمثابة الحقيقة المطلقة، لأنه يجوز في هذا النظام شهر أي تصرف إلا بعد التأكد من صحته إذ من شأن الشهر تطهير جميع عيوب التصرف، وهو ما يجعل من يكسب حقا عينيا بالإستناد إلى هذا الشهر يعتبر مالكا لهذا الحق بصورة نهائية، ولا يجوز منازعته فيه.
ولكل من له مصلحة في التعرف على الحالة القانونية لعقار معين، أن يرجع إلى السجل العقاري حيث يمكنه معرفة العقار ذاته ومالكه، وما يقرر عليه من حقوق عينية، وبالتالي يطمئن للتعامل فيه، ذلك أن التصرفات العقارية لا يتم شهرها إلا بعد الفحص و الدراسة حول موقع العقار وحدوده ومساحته واسم مالكه وأهلية الأطراف، وعليه بمجرد الشهر ينتقل الحق العقاري إلى المتصرف إليه وهنا يكون الشهر في هذا النظام منشئ للحقوق .
الفرع الثاني : مبادئ نظام الشهر العيني
يقوم نظام الشهر العيني على خمسة مبادئ أساسية تتمثل في مبدأ التخصيص ومبدأ قوة الثبوت المطلقة ومبدأ الشرعية ومبدأ القيد المطلق ومبدأ حظر التملك بالتقادم.
1- مبدأ التخصيص :
يقوم نظام الشهر العيني على أساس تخصيص لكل عقار بطاقة خاصة به تسمى "مجموعة البطاقات العقارية "تقيد فيها كل التصرفات الواردة على العقار، وذلك بعد التحري بدقة عن موقع العقار وحدوده ومساحته وأسماء المتصرفين وأهليتهم القانونية، وكذا امتلاكهم للعقار موضوع هذه العملية [14]بحيث تعد هذه الصحيفة أو البطاقة العقارية كوثيقة هوية للعقار، وعلى كل من أراد الكشف عن عقار معين أن يراجع القيود المدونة في الصحيفة أو البطاقة العقارية الخاصة به[15] .
2- مبدأ قوة الثبوت المطلقة :
ونقصد بمبدأ قوة الثبوت المطلقة هو قيام قرينة قاطعة لا تقبل إثبات العكس على ملكية العقار أو الحق العيني الوارد عليه للمتصرف إليه، وأن هذا التصرف صحيح وخال من العيوب ، لأن من شأن الشهر في ظل هذا النظام تطهير التصرف من كل العيوب التي تلحق به قبل عملية الشهر ويترتب على هذا المبدأ تأمين الضمان القانوني المطلق للعمليات العقارية لأنه يخضع لتحريات دقيقة كل الوثائق المثبتة للملكية، ويعتبر كل حق عيني عقاري مشهر حجة في مواجهة الكافة، وبذلك فإن هذا المبدأ يمثل الفكرة الأساسية الفاصلة بين نظام الشهر الشخصي ونظام الشهر العيني [16].
3- مبدأ الشرعية :
ويتمثل مضمونه في أنه يجب على المحافظ العقاري أن يتحقق من صحة البيانات الموجودة في الوثيقة المودعة من أجل الشهر، حتى لا تشهر إلا الحقوق المشروعة فعلا نظرا للقوة الثبوتية للشهر، فيتأكد إذن المحافظ العقاري من توافر أركان التصرف وشروط صحته كتوفر أهلية الأطراف وخلو الإرادة من العيوب، كما يتثبت من سند ملكية المتصرف للحق المتصرف فيه .
وعليه فإن مبدأ الشرعية يأتي كنتيجة حتمية ومنطقية تكمل مبدأ قوة الثبوت المطلقة لأنه في ظل هذا النظام لا يتم شهر إلا التصرفات الصحيحة لأنه وإن حدث وأن تم خطأ شهر تصرفات معينة وهو أمر نادر جدا فإنه لا يمكن رفع دعوى قضائية لإلغاء عملية الشهر مما يؤدي إلى إهدار حقوق أصحابها.
4- مبدأ القيد المطلق :
و مفاد هذا المبدأ أن الشهر هو مصدر الحقوق العينية العقارية فهو الذي ينشئها ويزيلها ويعدلها، وسواء كانت هذه الحقوق أصلية أو تبعية وأيا كان سبب اكتسابها وكل حق أو تصرف غير مشهر لا وجود له بين الأطراف ولا حجة له في مواجهة الغير.
5- مبدأ عدم اكتساب الحقوق المشهرة بالتقادم :
يعتبر التقادم وسيلة من وسائل كسب الملكية و انتقالها شأنه في ذلك شأن البيع و الهبة و الوصية و الميراث و الالتصاق و غيرها، غير أن التقادم في ظل نظام الشهر العيني لا يمكن أن يكون سببا من أسباب كسب الملكية للعقارات و الحقوق العينية الأخرى، و ذلك لأنه يتعارض صراحة مع مبادئ نظام الشهر العيني الذي يقتضي بأن من يقيد اسمه في السجل العيني كمالك للعقار يصبح في مأمن من أن يفاجأ بادعاء الغير بملكية عقاره ، لأن الإقرار بغير ذلك سيكون هدما لسلطة السجل العيني و نقصا لجميع النتائج الحسنة المرجوة من هذا النظام .
المطلب الثاني : تقييم نظام الشهر العيني
رغم أن غالبية الفقه يرى أن نظام الشهر العيني هو النظام الأمثل لتحقيق استقرار الملكية العقارية و تدعيم الائتمان العقاري و أنه تفادى جميع العيوب الواردة في نظام الشهر الشخصي إلا أنه لم يسلم من بعض الانتقادات وعليه فإننا سنقسم هذا المطلب إلى فرعين، نتناول مزايا الشهر العيني في الفرع الأول، وعيوبه في الفرع الثاني.
الفرع الأول : مزايا نظام الشهر العيني
تتمثل أهم مزايا نظام الشهر العيني فيما يلي :
1- توفير الحماية القانونية للمتعاملين : تتمتع كل التصرفات المقيدة في ظل هذا النظام بحماية قانونية وحصانة تامة [17]، إذ أن ما هو مقيد بالسجل العيني هو الحقيقة بالنسبة للطرفين و بالنسبة للغير، كما أن الشهر يطهر العقد من العيوب التي تشوبه، فلا يجوز الطعن فيه بالبطلان أو بأي طريق آخر و لأي سبب كان.
2- سهولة التعرف على الوضعية القانونية للعقار :بمجرد الإطلاع على البطاقة العقارية يتضح موقع العقار مساحته، حدوده، رقمه، اسم مالكه بصفة صحيحة و دقيقة كما أن البيانات الواردة في السجل العقاري تعتبر حجة على ما تضمنته و لا يمكن أن يعتريها أي غموض أو شك مما يتجنب المساوئ و النزاعات الناجمة عن تشابه الأسماء و عدم ضبط مساحة العقار و تعيين حدوده بدقة .
3- سهولة معرفة المالك الحقيقي للعقارات :من شأن هذا النظام تطهير العقار و الحقوق العينية العقارية من كل الشوائب التي قد تلحق به، كما أنه يضمن معرفة الحالة القانونية للعقار، و ذلك عن طريق تخصيص بطاقة عقارية لكل عقار تسجل فيها كل التصرفات الواردة عليه، و على كل من يريد معرفة المالك الحقيقي لهذا العقار و الأعباء التي تثقله فما عليه إلا الرجوع إلى البطاقة المخصصة للعقار المعني
4- عدم تعارض سندات الملكية : يضمن نظام الشهر العيني عدم تعارض سندات الملكية، على أساس أنها تستخرج من مصدر واحد، و هو البطاقة العقارية التي تعتبر بمثابة بطاقة تعريف له، فتكون هذه السندات مطابقة للبيانات المدونة في هذه البطاقة [18].
5- تجنب خطر التقادم: فلا مجال للتقادم في ظل نظام الشهر العيني مما يجعل الملاك في مأمن من التعرض لخطر التقادم، فلا يمكن لواضع اليد على عقار مهما طال اكتسابه بالتقادم أن يطالب بتملكه إذا كان فيه سند الملكية مشهر لأنه يتعارض مع مبدأ القوة الثبوتية المطلقة.
6- إن تسجيل العقار في السجل العيني يستدعي تحديدا دقيقا و سليما الأمر الذي يسهل و يساعد على تحديد وعاء الضريبة و الرسوم العقارية بطريقة سليمة و عادلة في المستقبل [19].
الفرع الثاني : عيوب نظام الشهر العيني
رغم المزايا العديدة التي يتمتع بها نظام الشهر العيني، إلا أنه لم يسلم من انتقادات بعض الفقهاء و الذين يعيبون عليه ما يلي :
1- أنه نظام مكلف للغاية
، يتطلب تطبيقه نفقات باهضة وجهود كبيرة، إذ لا يمكن وضع هذا النظام موضع التنفيذ إلا بعد المسح الشامل لكل أراضي الدولة و هو أمر يتطلب أموالا ضخمة إلى جانب توفير رجال متخصصين في عملية المسح، ليس في وسع جميع الدول توفيرهما، إضافة إلى المدة الزمنية التي تتطلبها عملية المسح، لكن رد أنصار نظام الشهر العيني على ذلك بأن ما قد يقدم من نفقات و جهود من أجل مسح الأراضي سوف يعود بالخير على الدولة و اقتصادها بالنظر إلى ما يحققه المسح من فوائد كثيرة و هذا ما يؤدي إلى ازدهار البلاد و بالتالي يعوض النفقات و التكاليف التي صرفت من أجل تأسيس هذا النظام و ذلك آجلا أم عاجلا [20].
2- اغتصاب الملكية :
يعاب على نظام الشهر العيني أنه قد يكون سببا في إهدار الحقوق العينية و يمكن أن يكون وسيلة لاغتصاب الملكية، طالما أن انتقال الملكية العقارية يتم عن طريق الشهر، إذ يمكن لشخص أن يقيد حق عيني لا يملكه حقيقة لا سيما عند القيد الأول بعد المسح بالنسبة للأراضي التي لم تكن لها عقود ولا يمكن للمالك الحقيقي منازعته في ذلك، غير أن هذه الحالة قليلة الوقوع، لأنه وفقا لمبدأ الشرعية يلتزم الموظف القائم بالشهر بالتحقق من سند ملكية المتصرف للحق المتصرف فيه و حتى و إن وقع هذا الخطأ فإن الدول التي أخذت بهذا النظام أقرت تعويض المالك الحقيقي من جراء ضياع حقه بهذه الكيفية [21].
3- تفتيت الملكية :
إن المقوم الرئيسي في نظام الشهر العيني هو إحداث السجل العقاري إذ يتم فيه الشهر اعتمادا على مراجع المسح المتعلقة بالعقار فتخصص لكل عقار بطاقة عقارية أو عدة بطاقات، و هو أمر صعب التطبيق في البلدان التي تتجزأ فيها الملكية إلى أجزاء كثيرة، خاصة عن طريق الميراث الذي تترتب عليه قسمة العقارات الموروثة، حيث يصبح كل شخص أو عدة أشخاص يملكون أجزاء صغيرة من العقار غير أن هذا الأمر يمكن تفاديه و ذلك بوضع حد أدنى للمساحة التي تعتبر كوحدة عقارية لا يمكن النزول عنه، و بالتالي التعامل فيه و ذلك للحفاظ على الوحدة العقارية و عدم تجزئتها [22].
و رغم هذه العيوب التي وجهت إلى نظام الشهر العيني ، إلا أنه لا يمكن بأي حال من الأحوال أن تقلل من أهميته و ضرورته كنظام بديل لنظام الشهر الشخصي، و لعل ما يبرر ذلك هو اتجاه غالبية الدول إلى الأخذ به.
و إذا كان هذا هو حال غالبية الدول، فما هو يا ترى موقف المشرع الجزائري من هذين النظامين ؟ و الإجابة عن هذا السؤال موضوع المبحث الموالي .
المبحث الثالث : موقف المشرع الجزائري من نظاما الشهر العقاري
لقد أوجب المشرع الجزائري مراعاة الإجراءات المتعلقة بالإشهار العقاري في كل التصرفات الواردة على العقارات، بحيث لا يكون لها أي أثر حتى فيما يبين الأطراف المتعاقدة، ما لم يتم إشهارها بالمحافظة العقارية [23]، فالإشهار إجباري ليس فقط بين طرفي العقد، و إنما أيضا بالنسبة لكل طرف مشارك في العمليات الخاضعة لهذا النظام كالموثقين و السلطات الإدارية، و كتاب الضبط و القناصلة [24].
إن تفحص القانونية الواردة في الأمر رقم 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 المتعلق بإعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري، و كذا المرسومين التنفيذيين له و هما المرسوم رقم 76/62 و المرسوم 76/63 المؤرخان في نفس التاريخ في 25/03/1976، نلاحظ أن نظام الشهر العقاري الحالي في الجزائر يعد مزيجا بين نظام الشهر العيني و نظام الشهر الشخصي [25].
المطلب الأول : تطبيق نظام الشهر العيني
على غرار باقي التشريعات العقارية المقارنة، فقد تبنى المشرع الجزائري نظام الشهر العيني بموجب الأمر رقم 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 و الذي وضع حيز التطبيق بمقتضى المرسومين 76-62 المتعلق بإعداد مسح الأراضي العام و المرسوم 76-63 المتضمن تأسيس السجل العقاري ، المؤرخين في 25/03/1976، و كذا المرسوم التنفيذي رقم 89-234 المؤرخ في 19/12/1989 المتضمن إنشاء الوكالة الوطنية لمسح الأراضي، ثم المرسوم التنفيذي رقم 2000/115 المؤرخ في 24/05/2000 الذي يحدد قواعد إعداد مسح الأراضي الغابية الوطنية.
هذا النظام الذي يعتمد على المسح كأساس مادي، و السجل العيني كأساس قانوني يمسك على شكل مجموعة بطاقات عقارية، و هو ما نصت عليه المادتين (2) و (3) من الأمر رقم 75/74 سالف الذكر بحيث تنص المادة (2) على ما يلي :إن مسح الأراضي العام يحدد و يعرف النطاق الطبيعي للعقارات و يكون أساسا ماديا للسجل العقاري" و تنص المادة(3) على ما يلي : "يعد السجل العقاري الوضعية القانونية للعقارات ويبين تداول الحقوق العينية"
كما تنص المادة 12 من نفس الأمر على ما يلي : "إن السجل العقاري المحدد بموجب المادة 3 أعلاه يمسك في كل بلدية على شكل مجموعة البطاقات العقارية و يتم إعداده أولا بأول بتأسيس مسح الأراضي على إقليم بلدية ما" من خلال ما تقدم نلاحظ أن المشرع اعتمد على المسح من أجل تقسيم الأرض إلى وحدات عقارية بحيث تخصص لكل وحدة عقارية (عقار) بطاقة عقارية خاصة، تدون فيها مختلف الحقوق العينة الأصلية و التبعية، و بيان مالكها الحقيقي، و كل مالها و ما عليها من أعباء وفقا لما تنص عليه المادة 13 من الأمر رقم 75/74:"يجب على المعنيين أن يودعوا لزاما من أجل تأسيس مجموعة البطاقات العقارية لدى المصلحة المكلفة بالسجل العقاري جدولا محررا على نسختين حسب الحالة من قبل موثق أو كاتب عقود إدارية أو كاتب ضبط
و هذا الجدول المرفق بجميع السندات و العقود المثبتة لملكية العقارات أو الحقوق العينية الأخرى المقدمة للاشتهار يجب أن يتضمن :
1- وصف العقارات العينية بالاستناد إلى مخطط مسح الأراضي
2- هوية و أهلية أصحاب الحقوق
3- الأعباء المثقلة بها هذه العقارات "
هذا و قد نصت المادة (1) من المرسوم رقم 76/63 على إنشاء المحافظات العقارية لدى المديرية الفرعية للولاية لشؤون أملاك الدولة و الشؤون العقارية، يديرها محافظ عقاري و نصت المادة (2) منه على أن المهمة الأساسية للمحافظة العقارية هي الشهر العقاري لحقوق الملكية و الحقوق العينية الأخرى الواقعة على العقارات، كما نصت المادة (3) منه على مهام المحافظ العقاري [26].
و يبدو أن المشرع الجزائري، و إن لم ينص صراحة على الأخذ بنظام الشهر العيني إلا بموجب الأمر رقم 75/74، إلا أنه في حقيقة الأمر لمح إلى الأخذ به بموجب عدة قوانين سبقت صدور الأمر سابق الذكر فكانت الانطلاقة الفعلية بعد سنة 1970 بصدور قانون التوثيق[27] بموجب الأمر رقم 70/91 المؤرخ في 15/01/1970، ثم صدر قانون الثورة الزراعية بموجب الأمر رقم 71/73 المؤرخ في 08/11/1971 حيث أشار إلى نظام السجل العقاري في المادة 24 منه "تؤسس في نطاق كل بلدية خزانة للبطاقات العقارية...... و المادة 25 منه التي تنص على أنه "عند انتهاء العمليات المشروع فيها برسم الثورة الزراعية في بلدية ما يباشر في وضع الوثائق المساحية لهذه البلديات بالاستناد إلى البطاقات العقارية ويوضع السجل المساحي العام للبلاد وفقا للشروط والكيفيات التي ستحدد فيما بعد ".
يمكن أن نستنتج من هاتين المادتين اتجاه المشرع إلى الأخذ بنظام الشهر العيني، وذلك من خلال استعمال كلمتي " البطاقات العقارية "و "المسح العام ".
بالإضافة إلى صدور المرسوم رقم 73/72 المتعلق بإثبات حق الملكية العقارية الخاصة، فقد نصت المادة 32 منه على أنه " تستبدل شهادات الملكية بدفاتر عقارية بمجرد إعداد المسح العام لأراضي البلاد".
كما نصت المادة 33 منه على أن " الدفاتر العقارية الموضوعة على أساس مجموعة البطاقات العقارية البلدية ومسح الأراضي المحدث ... ".
وبالرجوع إلى هاتين المادتين نجد أن المشرع قد أشار إلى بعض العناصر التي يرتكز عليها نظام الشهر العيني وهي تتمثل في البطاقات العقارية التي تخصص لكل عقار، والدفتر العقاري الذي يسلم للمالك باعتباره سندا للملكية، وهي نفس العبارات التي وردت في الأمر رقم 75/74 في المواد 2، 4، 15 منه [28]
و نظرا لكون عملية المسح العام لأقاليم البلديات عملية شاقة تستدعي وقتا طويلا و الدقة في التحديد المادي للعقارات، إذ لم تسمح إلا ثلث (1/3) مساحات البلديات [29]، و وعيا من المشرع أن نظام الشهر العيني لا يمكن تحقيقه واقعا إلا على سبيل التدرج، فقد نص على الإبقاء مؤقتا على نظام الشهر الشخصي في المناطق غير الممسوحة، و هو الأمر الذي نص عليه في المادة 27 من الأمر رقم 75/74، و المادتين 113 و 114 من المرسوم التنفيذي رقم 76-63 المؤرخ في 25/03/1976 التي أكدت على أنه في حالة عدم وجود عملية مسح أراضي في بلدية فإنه يجب إتباع نظام الشهر الشخصي [30].
المطلب الثاني: تطبيق نظام الشهر الشخصي :
لقد شرعت الجزائر منذ تبنيها نظام الشهر العيني بمقتضى الأمر رقم 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 والمراسيم التطبيقية له، في عملية المسح العام للأراضي، إلا أن هذه العملية لم تتقدم كثيرا، إذ لم يتم مسح أكثر من ثلث البلديات و لا تزال مساحات شاسعة من الأراضي لم تمسسها بعد عملية المسح، و مرد ذلك أن هذه العملية تتطلب إمكانيات مادية و بشرية، إلى جانب ضرورة تزويد الفرق العاملة في الميدان بالمخططات الجوية اللازمة من طرف المصالح الجهوية لمسح الأراضي ، و في انتظار تعميم عملية المسح العقاري على كافة البلديات نص المشرع في المادة 27 من الأمر رقم 75/74على تمديد العمل بنظام الشهر الشخصي بحيث أن العقود و القرارات القضائية التي تكون موضوع إشهار في محافظة عقارية، و التي تخص عقارات أو حقوقا عينية ريفية موجودة في بلديات لم يتم فيها بعد مسح الأراضي [31]
، تتم في مجموعة بطاقات عقارية مؤقتة تكون ممسوكة وفقا لنظام الشهر الشخصي، أي أن التصرفات الناقلة للملكية تعتمد على أسماء الأشخاص، و ليس على الملكيات و لكن ذلك لا يمنع أن تتبع بعض الإجراءات الصارمة في هذا النظام والتي نذكر منها مثلا قاعدة الرسمية و قاعدة الأثر النسبي [32].
و بصدور المرسوم التنفيذي رقم 76/63 المتضمن تأسيس السجل العقاري، ثم تقرير أحكام انتقالية في الباب السادس تؤكد و تكرس تمديد العمل بنظام الشهر الشخصي من خلال المادتين 113 و 114 بحيث يقوم المحافظون العقاريون بمسك بطاقات عقارية في الأراضي التي لم تشملها عملية المسح و يتم إشهارها باسم المالكين للعقارات، و هو ما نصت عليه المادة 113 من ذات المرسوم بقولها :"خلافا لأحكام المادتين 19 و 26 من هذا المرسوم و إلى أن يتم إعداد مسح عام للأراضي في إقليم كل بلدية فإنه تمسك من قبل المحافظين العقاريين بالنسبة للعقارات الريفية مجموعة بطاقات عقارية مؤقتة و كلما تحصل إيداعات تفهرس مستخرجات الوثائق التي تم إشهارها حسب ترتيبها في المحفوظات تحت اسم كل مالك، و تتضمن مجموعة البطاقات العقارية بطاقات فردية للمالكين طبقا لنموذج يحدد بقرار من وزير العدل " .
أما المادة 114 فتتكلم عن كيفية تنظيم عملية الإشهار العقاري في ظل نظام الشهر الشخصي، إذ تنص على ما يلي :"خلافا لأحكام المادة 66 من هذا المرسوم و عند عدم وجود مخطط لمسح الأراضي، فإن كل عقد أو قرار قضائي يكون موضوع إشهار في محافظة عقارية، يجب أن يبين فيه بالنسبة لكل عقار ريفي مشار إليه في المادة السابقة ما يلي :
- نوع العقار
– موقعه.
– محتوياته.
و فضلا عن ذلك أرقام المخطط المحتفظ به بصفة نظامية في مصالح مسح الأراضي و المحافظة العقارية و في حالة عدم وجود ذلك أسماء المالكين المجاورة "
إضافة إلى ذلك تدخل المشرع مرة أخرى في سنة 1983 بالمرسوم رقم 83-352 المؤرخ في 21/05/1983 الذي يسن إجراء إثبات التقادم المكسب و إعداد عقد الشهرة المتضمن الاعتراف بالملكية لتشجيع وحث المواطنين الذي يحوزون أراضي لم تشملها بعد عملية المسح للحصول بفضل إجراءات بسيطة و في آجال مقبولة على سندات ملكية عن طريق عقد الشهرة [33].
و الملاحظ من خلال هذه النصوص أن نظام الشهر الشخصي، الذي ورثه المشرع الجزائري عن النظام الاستعماري، و هو أقدم أنظمة الشهر العقاري ـ و إن كان بصفة انتقالية ـ لا يزال ساري المفعول في الأراضي غير الممسوحة في انتظار تعميم عملية المسح على كافة تراب الجمهورية.

الهوامش
[1] ـ أنظر الأستاذ حسين عبد اللطيف حمدان ، أحكام الشهر العقاري ، دار الجامعية للطباعة و النشر بيروت ص11
[2] ـ هو أول نظام ساد في العالم و اخذت به فرنسا بإنشاء مقاطعي الألزاس و اللورين، أنظر الأستاذة ليلى زرقي و الأستاذ حمدي بإنشاء عمر المنازعات العقارية دار هرمة الطبعة الأولى ص 43
[3] ـ ليلى زروقي و خمدي باشا عمر المرجع السابق ص 42
[4] ـ جمال بوشنافة ، شهر التصرفات العقارية في التشريع الجزائري ، دار الخلدونية طبعة 2006 ص 16
[5] ـ ياسين غانم ، القضاء العقاري ، الطبعة الثاني ، مطبعة كرم سوريا 1984، ص 21
[6] ـ جمال بوشنافة ، المرجع السابق ، ص 22
[7] ـ ليلى زروقي و حمدي باشا عمر ، المرجع السابق ، ص 43
[8] ـ جمال بوشنافة ، المرجع السابق ، ص 20
[9] ـ جمال بوشنافة ، المرجع السابق ، ص 19
[10] ـ جمال بوشناقة ، المرجع السابق ص 26
[11] ـ يطلق على السجل مجموعة البطاقات العقارية
[12] ـ الأستاذ عباس عبد الحليم حجر ، شهر التصرفات العقارية .ص 10
[13] ـ المستشار الدكتور عدلي أمير خالد ، إجراءات ثبوت وشهر الملكية العقارية ،ص 349
[14] ـ حمدي باشا عمر ، نقل الملكية العقارية ، دار هومة للطباعة و النشر و التوزيع ، طبعة 2001، ص 118
[15] ـ جمال بوشنافة ، المرجع السابق ، ص 30
[16] ـ جمال بوشنافة المرجع السابق ، ص 31
[17] ـ زروقي ليلى و حمدي باشا عمر ، المرجع السابق ، ص 44
[18] ـ الدكتور ابراهيم أبو النجا السجل العيني في التشريع المصري، دون طبعة، دار الفكر العربي، مصر 1978 ، ص 54
[19] ـ المستشار معوض عبد التواب ، السجل العيني علما و عملا ، دون طبعة ، دار الفكر العربي ، مصر ، ص 35
[20] ـ صداقي عمر ، شهر التصرفات العقارية في القانون الجزائري ، رسالة ماجستير في القانون ، جامعة الجزائر ، 1984 ص 48
[21] ـ جمال بوشنافة ، المرجع السابق ، ص 39
[22] ـ ابراهيم أبو النجا، المرجع السابق ص 58
[23] ـ راجع المادة 793 من القانون المدني ، و المادة 29 من قانون 90-25 المتضمن قانون التوجيه العقاري
[24] ـ راجع المادة 90 من المرسوم 76/63 المؤرخ في 25-03-1976
[25] ـ راجع المادة 27 من الأمر رقم 75/74 و المادتين 113و114 من المرسوم 76/63
[26] ـ راجع المادة 3 من المرسوم رقم 76/63 المؤرخ في 25-03-1976 المتضمن السجل العقاري
[27] ـ تم بموجبه إلغاء مكاتب والمحاكم الشرعية سابقا وانشأ مكانها مكاتب للتوثيق تابعة لوزارة العدل أسندت لها مهام التوثيق ، وكذا المحافظة على الأرشيف القديم ،وتسليم نسخ منه للأطراف المعينة .
[28] ـ جمال بوشنافة ، المرجع السابق ، ص 50
[29] ـ حمدي باشا عمر ، محررات شهر الحيازة ، طبعة 2005. دار هومة ص 13
[30] ـ حمدي باشا عمر ، نقل الملكية العقارية ، المرجع السابق ، ص 118
[31] ـ مجيد خلفوني ، نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري ، الطبعة الأولى 2003، ص 34
[32] ـ حمدي باشا عمر ، نقل الملكية العقارية ، المرجع السابق ص 118
[33] ـ حمدي باشا عمر ، محررات شهر الحيازة ، المرجع السابق ، ص 14