بحث منازعات عقد الإيجار التجاري
المبحث الأول مرحلة ماقبل تعديل قانون 05-02
المطلب الأول انهاء عقد الايجار التجاري عن طريق التنبيه بالاخلاء
المطلب الثاني عرض التعويض الاستحقاقي
المبحث الثاني:مرحلة ما بعد تعديل قانون 05-02
المطلب الأول:كيفية ابرام عقد الايجار التجاري
المطلب الثاني:اجراءات مراجعة بدل الايجار التجاري
المطلب الثالث:مسألة تنازع القوانين من حيث الزمان '' تطبيق المادة 187 مكرر 1 من حيث الزمان''
خاتمة

مقدمة
إذا كان أمر 75-59 المتضمن القانون التجاري يخول المستأجر حق طلب تجديد عقد إيجار المحل التجاري لعدة مرات على الرغم من نهاية مدة الإيجار الأولى بدون رضائية المؤجر بذلك، و كان يلزم المؤجر الذي يريد إنهاء عقد الإيجار إتباع الإجراءات اللازمة لذلك من توجيه تنبيه بالإخلاء للمستأجر و عرض التعويض الاستحقاقي نتيجة فقدانه لقاعدته التجارية.
غير أنه بعد صدور القانون 05-02 المعدل و المتمم للأمر 75-599 أصبح حق طلب التجديد و التنبيه بالإخلاء مع عرض التعويض الاستحقاقي يخضعان لإرادة الأطراف، كما الزمهما بوجوب و الزامية إبرام عقد الإيجار التجاري و إفراغه في صورته الرسمية و ذلك تحت طائلة البطلان و هذا ما نصت عليه المادة 187 مكرر و تركت لهم حرية تحديد مدة الإيجار التي يترتب عنها إما اكتساب القاعدة التجارية أو حرمان المستأجر منها.
المبحث الأول : مرحلة ماقبل تعديل قانون 05-02
المطلب الأول : انهاء عقد الايجار التجاري عن طريق التنبيه بالاخلاء
للمؤجر حق الاسترجاع و عدم التجديد و للمستأجر حق البقاء و طلب تجديد عقد الإيجار معادلة ينتج عنها عدم العدل و المساواة و فيها ربح و خسارة يتكبدها طرفي العقد، فالمؤجر قد يخسر محله التجاري نتيجة التعويض الاستحقاقي الذي يطلبه المستأجر مقابل تخليه عن قاعدته التجارية و الذي يلجأ لبيعه حتى يسترجع بعض المال في و يفقد ملكيته، يقابله في ذلك خسارة المستأجر لقاعدته التجارية و عملائه اللتان كسبهما على مر السنين .
و عليه حتى يمكن إعمال هاته الإجراءات لابد أن تستوفى المدة القانونية التي نص عليها القانون التجاري في المادة 172 منه و هي إما سنتين متتاليتين إذا كان العقد مكتوبا أو لمدة اربع سنوات متتالية اذا كان العقد شفهي .
و سنتناول فيما يلي بالتفصيل كيفية إعمال هاته الإجراءات و ممارستها من طرف المؤجر أو المستأجر:
الفرع الأول: توجيه التنبيه بالإخلاء من طرف المؤجر و رفض تجديد عقد الإيجار :
ففي حالة ممارسة المؤجر لحقه في استرجاع العين المؤجرة و بالتالي رفضه لتجديد عقد الإيجار فإن المادة 173 من أمر 75-59 ألزمته بالقيام بإجراء التنبيه بالإخلاء في خلال 06 أشهر سابقة لتاريخ نهاية عقج الإيجار المبرم بينه و بين المستأجر و جاءت المادة أمرة لا يجوز مخالفتها و عليه يستنتج من ذلك أنه متى غفل المؤجر عن هذا الإجراء فقد حقه في المطالبة بحق الاسترجاع و بالتالي يتواصل عقد الإيجار المنعقد كتابة و يصبح تجديد ضمني.
و الهدف من هذه المادة هو حماية لمصلحة الطرفين، فالمؤجر له الحق في استرجاع او تجديد عقد الإيجار، كما للمستأجر الحق في التمسك بحق التجديد و ذلك حماية لقاعدته التجارية التي اكتسبها.
فللمؤجر الحق في التمتع بملكيته و للمستأجر الحق في البقاء في العين المؤجرة كاستثناء عن القاعدة العامة.
كما نصت المادة 1733 في فقرتها الخيرة على أن التنبيه بالإخلاء يتم بعقد غير قضائي و أن يبين فيه المؤجر الأسباب التي أدت إلى توجيهه مع إعادة ذكر مضمون المادة 194 من نفس الأمر تحت طائلة البطلان.
و هذا ما أكده القرار رقم 67008 المؤرخ في 06 ماي 19955 '' أن اللجوء إلى القاضي الاستعجالي لإجراء خبرة لتقدير التعويض عن الإخلاء يستلزم وجود دعوى في الموضوع مرفوعة مسبقا'' .
وهذا إجراء جد مهم يترتب عليه البطلان إذا لم يحترمه المؤجر و الغرض من هذا الإجراء هو إمكانيةإقامة دعوى استعجالية لغرض تعيين خبير لتحديد قيمة التعويض الاستحقاقي في حالة تمسك المؤجر بحق الاسترجاع و عادة ما يكون الطرفين في خصام بشأن رفض التجديد.
كذلك من بين البيانات التي يجب توفرها هي تحديد هوية المؤجر و هوية المستأجر و سبب رفض تجديد الإيجار و يكون لسبب جدي و تبقى السلطة التقديرية للقاضي ، و يجب على المؤجر تحديد بداية و نهاية مهلة 06 اشهر من اجل حساب المواعيد و في الأخير ذكر هوية المحضر القضائي القائم بالتبليغ مع إمضائه من طرفه .
الفرع الثاني: فسخ عقد الإيجار لإخلال المستأجر بالتزاماته أو اقترافه مخالفة :
الهدف من التنبيه بالإخلاء كذلك هو اتجاه نية المؤجر في فسخ عقد الإيجار و عدم تجديده إلا انه قد تثار مسألة هامة و المتمثلة في مدى إلزامية التنبيه بالإخلاء في حالة ما إذا رفع المؤجر دعوى أمام المحكمة سواء يطالب فيها بعدم تجديد و فسخ عقد الإيجار تأسيسا على إخلال المستأجر بالتزاماته و هذا ما نصت عليه المادة 177 من القانون التجاري:'' يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد الإيجار دون أن يلزم سداد أي تعويض، اذا برهن على سبب خطير و مشروع اتجاه المستأجر المخلي للمحل. وتبقى السلطة التقديرية للقاضي الناظر في موضوع الدعوى''.
مما سبق نقول أن المحكمة العليا استقرت على اتجاهين:
- الاتجاه الأول: هو القرار الصادر في 24 فيفري 1990 تحت رقم 659166 جاء في مجمله ''أن المؤجر غير ملزم بعرض تعويض الاستحقاق في حالة إخلال المستأجر بالتزاماته و لا توجيه تنبيه بالإخلاء''
-الاتجاه الثاني: هو القرار الصادر في 16 ديسمبر 1997 تحت رقم 1436300 و الذي جاء في مجمله ''أنه و رغم إخلال المستأجر بالتزاماته إلا أنه يجب على المؤجر أن يحترم الإجراءات المنصوص عليها في المادة 173 من الأمر 75-59 المتضمن القانون التجاري'' .
غير أنه يجب التفريق بين رفض تجديد عقد الإيجار و بين فسخ عقد الإيجار؛ ففي الحالة الأولى نكون أمام عقد صحيح لم يرتكب فيه المستأجر أي مخالفة أو إخلال في التزاماته.
أما في الفسخ فنكون أمام عقد أخل فيه المستأجر بالتزاماته و نذكر منها تغيير طبيعة النشاط التجاري بدون علم المؤجر الذي يثبت تضرره من هذا التصرف أو التأخر في تسديد بدل الإيجار .
و الإجراءات الواجبة الإتباع في حالة المطالبة بفسخ الإيجار هي:
- محضر إثبات حالة لمعاينة المخالفة المقترفة من طرف المستأجر يحرر من طرف المحضر القضائي.
- توجيه إنذار من المؤجر إلى المستأجر، مع إعطائه مهلة شهر للكف عن المخالفة المقترفة.
- محضر إثبات حالة أخير يعاين استمرار المستأجر في المخالفة .
أما فيما يخص رفع الدعوى القضائية فمن خلال نص المادة 194 من القانون التجاري فقرة 011 و بعد إتمام المؤجر للإجراءات المسبقة لممارسة حق الاسترجاع عليه أن يرفع الدعوى أمام المحكمة التي يقع في دائرة اختصاصها العقار أو المحل التجاري، وتقام هذه الدعوى أمام قاضي الموضوع و نفس الشيء بالنسبة للمستأجر فنصت المادة 197 من نفس القانون أن للمستأجر حق اللجوء إلى القضاء ضد المؤجر ينازع فيها صحة التنبيه بالإخلاء .
و تقام هذه المنازعات و الدعاوى بعد مرور 03 اشهر من توجيه التنبيه بالإخلاء و لا يوجد ما يمنع مباشرتها قبل مضي هذه المدة باعتبار أن هذه المدة هي مهلة انتظار و ليست مهلة سقوط الحق و هذا ما أكدته المحكمة العليا في إحدى قراراتها الصادرة في 23 جوان 1990 تحت رقم 58272 .
و عليه نستنتج في الأخير أن الدعوى القضائية اذا رفعت من قبل المستأجر ضد المؤجر ترفع طبقا لنص المادة 197 من الأمر 75-59 و في حالة رفع المؤجر دعوى قضائية ضد المستأجر فإنها ترفع طبقا لنص المادة 194 فقرة 01 من نفس الأمر.
المطلب الثاني: عـــــرض التعـــــويض الاستحقاقي :
اذا كان المشرع الجزائري قد أجاز للمؤجر أن يرفض تجديد عقد إيجار المحل التجاري إلا أنه قيد هذه الحرية و فرض عليه الالتزام بوجوب عرض تعويض استحقاقي على المستأجر نتيجة حرمانه من مزاولة نشاطه التجاري و جبرا للضرر اللاحق بقاعدته التجارية.
و قد نصت عل التعويض الاستحقاقي المادة 176 من الأمر 75-59 بقولها:'' يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد الإيجار، غير أنه ينبغي عليه فيما عدا الاستثناءات المنصوص عليها في المادة 177 و ما يليهاأن يسدد للمستأجر المخلي التعويض المسمى تعويض بالاستحقاق الذي يجب أن يكون مساويا للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد.
و يتضمن على وجه الخصوص التعويض المشار إليه في الفقرة الأولى من هذه المادة، القيمة التجارية للمحل التجاري التي تحدد وفقا لعرف المهنة، مع ما قد يضاف إليه من مصاريف عادية للنقل و إعادة التركيب و كذلك مصاريف و حقوق التحويل الواجب تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة، إلا إذا أثبت المالك أن الضرر هو دون ذلك''.
و بالرجوع إلى شرح محتوى المادة نجدها في فقرتها الأولى نصت على وجوب عرض التعويض الاستحقاقي من طرف المؤجر إلي يرفض تجديد الإيجار و بالتالي يستعمل حقه في استرجاع العمارة أو المحل المؤجر، باستثناء الحالة التي نصت عليها المادة 177 من نفس الأمر و التي اشرنا إليها سابقا في حالة ما إذا ارتكب المستأجر مخالفة أو أخل بالتزاماته فالمؤجر هنا يعفى من تقديم تعويض الاستحقاق، غير ذلك المؤجر ملزم بدفع هذا التعويض على أن يكون مساويا لحجم الضرر المترتب عن عدم التجديد و فقدان القاعدة التجارية .
أما الفقرة الثانية فقد تطرقت إلى كيفية تحديد هذا التعويض و الذي يتضمن القيمة التجارية للمحل التجاري و يتم تحديد مقدار التعويض حسب هذه المادة بواسطة الخبرة التي يأمر بها سواء قاضي الأمور المستعجلة أو قاضي الموضوع المختص و التي يقع المحل التجاري أو العمارة في اختصاص المحكمة .
و يقوم القاضي بتحديد المهام التي يقوم بها الخبير الذي من خلالها يمكن تحديد قيمة التعويض المستحق للمستأجر و ذلك من خلال تبيين القيمة التجارية الحقيقية للمحل أو العمارة و النشاط الذي كان يزاوله المستأجر تجاري أو حرفي أو صناعي .
و لابد على المستأجر لأجل حصوله على هذا التعويض و كما ذكرنا سالفا أن يكون قد كون قاعدة تجارية و هو ما أشارت إليه المحكمة العليا في القرار رقم 144927 المؤرخ في 18 نوفمبر 1997 .و الذي جاء فيه:'' إن عدم تقديم إثبات على أن المحل التجاري له نشاط و له عناصر مادية و معنوية يمكن تقديرها بواسطة خبرة يحرم المستأجر من حقه في التعويض الاستحقاقي''.
و من هنا يتعين أن تكون الخبرة مؤسسة على هذا النحو في تقدير عناصر التعويض حتى يمكن الاعتماد عليها، و إذا خلت من هذا التقدير فلا ينبغي أن تكون أساسا للحكم بالتعويض.
كما أن المحكمة العليا لم تستقر في قراراتها حول اعتبارالتعويض الاستحقاقي سبب كافي لعدم التجديد فنرى أنها في إحدى قراراتها اعتبرته نتيجة و ليس سبب و من أمثلة ذلك القرار رقم 49043 المؤرخ في 08 ماي 1988، كذلك القرار رقم 37887 المؤرخ في 02 نوفمبر 1985 و الذي جاء فيه:'' إن رفض تجديد العقد مقابل عرض التعويض الاستحقاقي هو سبب كافي حسب مفهوم المادتين 173-176 من القانون التجاري، و هذا ما استقر عليه القضاء الفرنسي و القضاء المغريي .
و من هنا يتضح أن المشرع الجزائري اعتمد في تقدير تعويض الاستحقاق على المركز التجاري للقاعدة التجارية و عنصر الاتصال بالعملاء، باعتبارهما جوهر المحل التجاري فالمركز التجاري للقاعدة هو الذي يكسب سمعة تجارية لهذا المحل بسبب موقعه في شارع رئيسي مثلا أو في الأسواق أين يكثر الزبائن، مما يؤثر بدوره في جذب العملاء بكثرة و بالتالي ارتفاع القيمة الاقتصادية للقاعدة التي ينبغي مراعاتها عند تقدير تعويض الاستحقاق .
و هناك عدة طرق يعتمد عليها في تقدير تعويض الاستحقاق نذكر منها :
طريقة الدخل السنوي :
و هي الأكثر اعتمادا في الحياة التجارية إذ أنها تشمل أساسا العناصر المكونة لتعويض الاستحقاق حيث تشمل القاعدة التجارية و التي يحددها قانون المالية في كل سنة مالية جديدة و هي حسابات يقوم بها الخبير و يعتمد في ذلك على الدفاتر اليومية للتاجر أو الحرفي أو الصناعي و كذلك الفاتورات ، المساحة الحقيقية المؤجرة ، عدد واجهات المحل و غيرها من العناصر التي تساعده على تحديد قيمة التعويض الحقيقي .
طريقة حساب الأعمال :
يقوم الخبير بحساب رقم الأعمال السنوات الثلاثة الأخيرة، و هي طريقة معيبة لأنها لا تأخذ بعين الاعتبار القيمة الحقيقية للربح المحقق و بالتالي يكون تعويض الاستحقاق بحساب معدل رقم الأعمال زائد ثمن شراء القاعدة التجارية.
كما نصت الفقرة الثانية من نفس المادة على أنه يدخل في تقدير التعويض الاستحقاقي المصاريف العادية للنقل و إعادة التركيب و كذلك مصاريف و حقوق التحويل الواجب تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و للمالك أو المؤجر أن يثبت عكس ذلك أن الضرر الذي لحق المستأجر هو دون ذلك.
و تبقى السلطة التقديرية للقاضي الذي لا يتقيد بتقرير الخبير، بل له كامل الحرية في رفع المبلغ الذي عرضه الخبير إذا ما رأى أن خبرته فيها إجحاف بحق المستأجر أو المؤجر على حد سواء.
و قد تنجر عدة نزاعات عن التعويض الاستحقاقي فقد يثقل كاهل المؤجر فقد يكون مبلغ التعويض أكبر و أرفع من قيمة العمارة أو المحل المؤجر في حد ذاته، فبعد أن كان المؤجر هو صاحب المحل و المالك له أصبح له شريكا و هذا نتيجة لرفض التجديد.
و قد نصت المادة 187 من الأمر 75-59:'' لا يجوز إلزام أي مستأجر يمكنه المطالبة بتعويض الإخلاء بمغادرة الأمكنة قبل قبض التعويض. و له الحق في البقاء في هذه الأماكن أن يدفع له هذا التعويض طبقا لشروط و بنود عقد الإيجار الذي انقضى أجله. غير أن التعويض الخاص بالشغل يحدد طبقا لأحكام الفصل الخامس مع أخذ العناصر التقديرية بعين الاعتبار''.
و هذا ما أكدته المحكمة العليا في إحدى قراراتها تحت رقم 203019 المؤرخ في 19 نوفمبر 1999 و الذي جاء فيه: ''لا يجوز إلزام المستأجر بإخلاء المحل التجاري قبل استلامه فعلا التعويض الاستحقاقي المتفق عليه في عقد الإيجار'' أو بموجب حكم .
و في أخر نتوصل إلى نتيجة أن إجراءات التنبه بالإخلاء و التعويض الاستحقاقي قد أثقلت كاهل المؤجرين مما دفعهم إلى إيجاد البديل و منع المستأجرين من إنشاء القاعدة التجارية و اكتسابها و بالتالي فالمؤجر غير ملزم لا بتوجيه تنبيه بالإخلاء و لا عرض تعويض استحقاقي ، هذا الذي أدى بالمشرع لمواكبة هاته التطلعات و الانشغالات حفاظا على الاقتصاد الوطني بصفة عامة و مصالح المؤجرين و المستأجرين بصفة خاصة و عليه قام بتعديل أحكام الإيجار التجاري في بعض مواده و عناصره القانونية.
المبحث الثاني: مرحلــــة ما بعــــد تعديــــل قانــــون 05-02
المطلب الأول: كيفيـــــة إبـــــرام عقـــــد الإيجـار التجـــاري :
لقد أراد المشرع استدراك الهفوات و الثغرات التي نتجت عن تطبيقات مواد الأمر 75-599 و ذلك بإدخال عدة تعديلات بموجب قانون 05-02 و تتمثل فيما يلي:
الفرع الأول : التوسيع من مجال تطبيق أحكام العقد الإيجاري التجاري:
أول تعديل قام به المشرع هو التوسيع من مجال تطبيق أحكام الإيجار التجاري بإضافة بعض الأشخاص التي لم يخضعها المشرع لأحكام القانون التجاري بل بموجب نصوص خاصة حيث نصت المادة 169 من قانون 05-02 على إضافة الحرفيين و الصناعيين سواء كانوا مقيدين في السجل التجاري أو في سجل الحرف و الصناعات التقليدية عكس ما كان عليه الحال قبل التعديل الذي كانت توجبت المادة من أجل تطبيق أحكام الإيجار التجاري إلزامية القيد في السجل التجاري، كما نصت نفس المادة على توفر شروط أخرى و تتمثل في :
+ لابد من وجود محل أو عقار: ويقصد بالعقار المبني و ليس الأراضي العارية كما يستثنى من ذلك المباني الغير معدة لممارسة التجارة كتأجير لوحات الإشهار و كذلك الأماكن المتغيرة باستمرار كما هو الحال في الأسواق الكبرى كونها تفتقد إلى فكرة المكان المؤجر و المحدد بدقة و الذي ينتفع به المستأجر بصفة دائمة.
+ وجود استغلال تجاري مستقل أي أن يكون التاجر أو الحرفي مقيدين في السجل التجاري أو في سجل الحرف و الصناعات التقليدية حتى يستفيدون من تطبيق أحكام الإيجار التجاري و إلا أصبحنا أمام إيجار مدني هذه القاعدة العامة و الاستثناء أن هناك بعض الأشخاص تطبق عليهم هاته الأحكام رغم أنهم غير مقيدين في السجل التجاري أو سجل الحرف و الصناعات التقليدية و هذا مانصت عليه المادة 170 من قانون 05-02 و تتمثل هاته الأشخاص في : الأشخاص المعنوية العامة و المتمثلة في مؤسسات الدولة، الولايات، البلديات، المؤسسات العمومية الاقتصادية .
+ وجود عقد إيجار لمدة معينة و هو ما نصت عليه المادة 1722 إما لسنتين متتابعتين إذا كان العقد كتابي أو أربع سنوات متتابعة إذا كان العقد شفهي فالمشرع في هذه النقطة لم يدخل عليها تعديل باعتبار أن هناك عقود نشأت في ظل الأمر 75-59 و يبقى هذا القانون هو ساري المفعول عليها.
*الفرع الثاني:انعقاد العقد في الشكل الرسمي:
تعتبر من أهم المسائل التي تفطن إليها المشرع و خرج عن القاعدة العامة في الأعمال التجارية و هي فكرة حرية الإثبات و السرعة و الائتمان في التجارة و التي جاء بها قانون 05-02
فالمادة 187 مكرر من القانون 05-022 أوجبت أن يبرم عقد لإيجار التجاري في صورته الرسمية تحت طائلة البطلان و التي أصبحت ركنا من أركانه و بالتالي لا وجود لمدة أربع سنوات متتالية و تبقى الحرية للأطراف في تحديد مدة الإيجار و بذلك المشرع قد طوى عهد إبرام العقود الشفوية و تدخل في إرادة الأطراف بعدما كانت لهم الحرية التامة في كيفية إبرام عقود الإيجار حيث نصت المادة 187 مكرر على ما يلي:'' تحرر عقود الإيجار المبرمة ابتداءا من تاريخ نشر هذا القانون في الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية في الشكل الرسمي، و ذلك تحت طائلة البطلان، و تبرم لمدة يحددها الأطراف بكل حرية''.و من هذا نستنتج أن المشرع قد تخلى عن مبدأ الرضائية الذي كان معمولا به في المادة 172 من الأمر75-59
و للرسمية أهمية بالغة في الإثبات غير أن هذه الفكرة تتعارض مع تقاليد المعاملات التجارية المعتمدة كما تطرقنا سابقا إلى السرعة و الائتمان و حرية الإثبات، و عليه إذا عرض نزاع على القاضي المختص حول عقد إيجار تجاري فعليه و قبل التطرق إلى موضوع النزاع أن يتأكد من وجود المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه العقد إذا تم إبرامه بعد 2005 حتى و لو لم ينازع فيه الأطراف في قيامه من عدمه و أقروا بوجوده .
غير أن المشرع ترك الحرية للأطراف في تحديد باقي عناصر العقد و مشتملاته بخصوص مدة الإيجار و قيمة بدل الإيجار و التاريخ المحدد لدفع بدل الإيجار.
الفرع الثالث:إلغاء إجراء التنبيه بالإخلاء و عرض التعويض الاستحقاقي :
و هو ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 187 مكرر من قانون 05-022 بقولها:'' يلتزم المستأجر بمغادرة الأمكنة المستأجرة بانتهاء الأجل المحدد في العقد دون حاجة إلى توجيه تنبيه بالإخلاء و دون الحق في الحصول على التعويض الاستحقاقي المنصوص عليه في هذا القانون، مالم يشترط الأطراف خلاف ذلك''.
الفقرة الثانية من المادة 1877 مكرر تعتبر فأل خير على المؤجرين بعدما أنهكهم طول الانتظار لإيجاد حل لوضعيتهم المزرية نتيجة إيجارهم لمحلاتهم أو عقارتهم للمستأجرين و ما يتبعه في حالة عدم تجديد الإيجار و ممارسة حق الاسترجاع الذي يؤدي بالضرورة إلى عرض تعويض استحقاقي قد يثقل كاهلهم إلا أن المشرع قد استدرك الوضع و أراد أن يوازن بين حقوق المؤجر و المستأجر على حدى، و عليه فإن المشرع قد أعفى المؤجر من إجراء التنبيه بالإخلاء و التعويض الاستحقاقي في حالة عدم تجديد العقد و تبقى الحرية التامة للأطراف في الاتفاق على خلاف ذلك.
*و عليه تترتب عدة نتائج عن هذه الفقرة و تتمثل في : - التزام المستأجر بمغادرة الأمكنة المستأجرة طوعا عند نهاية مدة الإيجار دون حاجة إلى توجيه تنبيه بالإخلاء و في حالة العصيان يلجأ المؤجر إلى تنفيذه بالاستعانة بالقوة العمومية إذا لزم الأمر باعتبار أنه يحوز على سند تنفيذي ''عقد الإيجار التوثيقي الممهور بالصيغة التنفيذية '' دون حاجته إلى عمل قضائي عن طريق رفع دعوى قضائية، عدم التزام المؤجر بتوجيه تنبيه بالإخلاء و بالتالي إعفائه من عرض التعويض الاستحقاقي، و في المقابل لا يحق للمستأجر التمسك بحق تجديد الإيجار و لا يحق له طلب تعويض عن إخلائه الأمكنة و فقدانه لقاعدته التجارية .
المطلب الثاني: إجـــراءات مـــراجعة بــدل الإيجــار التجــاري :
يعتمد في تحديد بدل الإيجار على القيمة الايجارية العادية و يمكن تحديد هذه القيمة على أساس المساحة الكاملة للعين المؤجرة كما يأخذ بعين الاعتبار مساحة المطلات المفتوحة على الطريق بالنسبة لمساحة المحل الكاملة، كذلك يعتمد على المساحات الكاملة للمحلات الملحقة، العناصر التجارية أو الصناعية مع الأخذ بعين الاعتبار من جهة أخرى أهمية الشارع أو الحي أو الشارع أو المدينة المتواجد بها المحل .
و نصت المادة 192 من الأمر 75-59 و كذلك تم تعديل فقرتها الثانية بموجب القانون 05-02 على ما يلي:'' يجوز إعادة النظر في بدلات إيجار العمارات أو المحلات، مجددا كليا أم لا، و الخاضعة لهذه الأحكام، بناء على طلب أحد الأطراف، مع مراعاة الشروط المنصوص عليها في المادة 193 أدناه .
قانون 05-02 و يجب أن يقدم الطلب بعقد غير قضائي أو برسالة موصى عليها مع طلب العلم بالوصول. و يجب تحت طائلة البطلان، أن يحدد بدل الإيجار المطلوب أو المعروض.
و في حالة عدم حصول اتفاق بين الطرفين خلال الثلاثة أشهر التالية، يرفع الطلب من الطرف الذي يهمه الاستعجال لدى الجهة القضائية المختصة. و يحكم في القضية وفقا لأحكام المادتين 195و196.
يستحق بدل الإيجار الجديد ابتداء من يوم الطلب إلا إذا اتفق الطرفان قبل رفع الدعوى أو أثنائها عن تاريخ أبعد و أقرب'' و عليه فقد أوجبت المادة وجوب تحديد مبلغ بدل الإيجار المطلوب أو المعروض و ذلك تحت طائلة البطلان و نقصد بتحديده سواء من طرف المؤجر و يسمى المبلغ المطالب به و يسمى عندما يصدر من جهة المستأجر المبلغ المعروض على المؤجر بعد اتصاله بالمبلغ المطالب به و في حالة عدم تحديد المبلغ يكون الطلب باطلا بطلانا مطلقا و يتم طلب إعادة النظر في بدلات الإيجار كما نصت عليه المادة 192 عن طريق عقد غير قضائي أو برسالة موصى عليها مع طلب العلم بالوصول .
و في حالة عدم الوصول إلى حل ودي بين المؤجر و المستأجر في هذه المسألة يلجأ الأطراف إلى رفع دعوى المنازعة في بدل الإيجار أمام رئيس المحكمة المختصة التي يكون موقع العمارة تابعا لها و يكون البت فيها حسب ما تقتضيه الإجراءات المقررة في القضايا المستعجلة وفقا لأحكام المادتين 195-196 و يمكن لرئيس المحكمة أن يعين خبيرا حتى يحدد بدل الإيجار بإنصاف شروط الإيجار الجديد، و يفصل رئيس المحكمة في الدعوى بموجب أمر مسبب الذي يمكن استئنافه، و يبقى المستأجر يسدد بدل الإيجار طيلة مدة سريان الدعوى حسب السعر القديم أو السعر الذي يتم تحديده بصفة مؤقتة من طرف الجهة القضائية المختصة وفقا لنص المادة 196.و نصت في فقرتها الثانية أنه في حالة عدم اتفاق الطرفين في مهلة شهر واحد من التبليغ للحكم النهائي على شروط الإيجار أعتبر هذا الأمر أو الحكم المتضمن تحديد بدل الإيجار أو شروط الإيجار الجديد بمثابة عقد إيجار، و عليه يستحق بدل الإيجار الجديد الأداء فورا.
و نصت المادة 1933 أنه لا يجوز تقديم طلب إعادة النظر إلا بعد مرور ثلاث سنوات على الأقل من تاريخ الشروع في الاستغلال أو من تاريخ بدء الإيجار المجدد و لا يأخذ بعين الاعتبار القيمة الايجارية لنشاط المستأجر بالزيادة أو بالنقصان طيلة مدة الإيجار، و يخضع تقدير بدل الإيجار الجديد للسلطة التقديرية للقاضي الناضر في الدعوى.
المطلب الثالث: مسألـــة تنـــازع القوانيـــن من حيث الزمـــان '' تطبيق المادة 187 مكرر 1 من حيث الزمان''
تخضع مسألة تنازع القوانين من حيث الزمان إلى مبدأين أساسيان : المبدأ الأول هو عدم رجعية القوانين و المبدأ الثاني يتمثل في السريان الفوري للقانون الجديد و هذا مانصت عليه المادة 02 من القانون المدني:'' لا يسري القانون إلا على ما يقع في المستقبل و لا يكون له أثر رجعي و لا يجوز إلغاء القانون إلا بقانون لاحق بنص صراحة على هذا الإلغاء.
و قد يكون الإلغاء ضمنيا إذا تضمن القانون الجديد نصا يتعارض مع نص القانون القديم أو نظم من جديد موضوعا سبق أن قرر قواعده ذلك القانون القديم'' .
و عليه فإن المشرع بتعديله لنص المادة 187 مكرر 1 من قانون 05-02 فقد نضت صراحة على التاريخ الذي يبدأ من خلاله سريان هذه المادة و نصت المادة 187 مكرر1 على ما يلي:'' يبقى تجديد عقود الإيجار المبرمة قبل النشر المذكور في المادة 187 مكرر أعلاه، خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد الإيجار.''
و عليه فالمشرع قد ترك العقود المبرمة قبل تعديل قانون 05-02 خاضعة للأمر 75-59 المتضمن القانون التجاري الجزائري .
أما بالنسبة للعقود المبرمة في ظل قانون 05-02 تسري عليها قواعده دون غيره، و على القاضي الناضر في المنازعات الناشئة عن عقود الإيجار التجاري عليه أن يبحث أولا في تاريخ إبرام العقد حتى يتسنى له معرفة القانون الواجب تطبيقه و القواعد المنظمة له.
إلا أن هذه القاعدة قد أثارت مشكلة في تطبيقها من حيث الزمان فنحن أمام قواعد القانون القديم و قواعد القانون الجديد و هذا الذي قد يخلق شعور لدى الأطراف بعدم المساواة أمام القضاء و القانون .
و نتج عن ذلك عدة مراكز قانونية بدأت في التكون في ظل القديم و ينتهي سريانها في ظل القانون الجديد، و عليه فإن العقد المبرم في ظل القانون القديم هو من العقود الرضائية يكفي لانعقادها توفر أركان العقد العامة و هي: الرضا، المحل، السبب.
أما العقد المبرم في ظل القانون الجديد لا بد أن يبرم في الشكل الرسمي و ذلك تحت طائلة البطلان باعتبار أنه أصبح من العقود الشكلية و التي يلزم لانعقادها خضوعها للشكل الرسمي و عليه فالإشكال الذي قد يقع هو تلك العقود التي أبرمت في ظل القانون القديم و ينتهي تكوينها في ظل القانون الجديد فالقاضي عليه أن يختار إما قواعد القانون القديم و إما أن يطبق عليها قواعد القانون الجديد و لا يمكنه تطبيق الاثنين معا.
فالعقد الذي ينتهي تكوينه في ظل القانون الجديد هل للمستأجر الحق في تلقيه إجراء التنبيه بالإخلاء و حصوله عل عرض التعويض الاستحقاقي ؛ يرى الأستاذ و المستشار زودة عمر رئيس قسم بالغرفة المدنية بالمحكمة العليا:'' أن المستأجر الذي انقضت عليه سنة في ظل القانون القديم و استمر في النشاط التجاري في ظل القانون الجديد لمدة سنة أخرى لا يستطيع أن يتمسك بحقه في المطالبة بالتعويض الاستحقاقي نتيجة فقدانه لقاعدته التجارية، لأن تمام العقد يكون خاضع للأثر الفوري للقانون الجديد و عليه مغادرة العقار دون حاجة إلى توجيه تنبيه بالإخلاء و لا دفع تعويض استحقاقي نتيجة فقدان القاعدة التجارية المكتسبة من النشاط الذي كان يزاوله تجاري أو حرفي أو صناعي حسب الحالة .
و لا أوفقه الرأي بتاتا لأنه في نظري أن العبرة في هذه العقود بتاريخ إبرامها و انعقادها و ليس بتاريخ تكوينها و ترتيب أثارها لأن القانون القديم كان يحمي القاعدة التجارية أكثر من حمايته لملكية العمارة أو المحل التجاري و بالرجوع لأحكام القانون الجديد نجد أن المشرع و رغم أنه نص على وجوب إخضاع هاته العقود إلى الشكل الرسمي إلا أنه ترك الحرية للأطراف على الاتفاق على باقي عناصر العقد، فلو افترضنا مثلا أن المستأجر قد اتفق مع المؤجر و الذي يربطه عقد إيجار تجاري في ظل القانون 05-02 على وجوب توجيه تنبيه بالإخلاء و عرض التعويض الاستحقاقي في حالة عدم تجديد العقد و ممارسة حق الاسترجاع وجب على المشرع القيام بهاته الإجراءات تحت طائلة البطلان انطلاقا من قاعدة ''العقد شريعة المتعاقدان''
فالمستأجر الذي أبرم عقدا إيجاريا في ظل المر 75-59 سواء كان العقد كتابي أو شفهي لمدة سنتين متتاليتين أو أربع سنوات يكتسب القاعدة التجارية و لا يمكننا أن نحرمها منها لمجرد انتهاء تكوين العقد في ظل القانون الجديد.
خاتمة :
و خلاصة القول فإننا توصلنا في الأخير من خلال هذا البحث أن المشرع الجزائري حول دائما الموازنة بين الحقوق و الواجبات لكل من المؤجر و المستأجر و ذلك حماية للاقتصاد الوطني في الدرجة الأولى و بصفة عامة و حماية في الدرجة الثانية لمصالح المؤجر و المستأجر بصفة خاصة طبقا للأعراف الخاصة بممارسة التجارة التي هي عماد و أساس تقدم الدول وبسط هيمنتها دوليا و بتعديل المشرع لأحكام الإيجار التجاري كانت غايته إعطاء حصانة أكبر لمالك العين المؤجرة على حساب مالك القاعدة التجارية، و بالتالي أصبحت الفرص متكافئة .
إلا أنه نستنتج أن هذا التعديل قد يهدد مع مرور الوقت لزوال القاعدة التجارية تدريجيا في المستقبل و لذلك فعلى المشرع استدراك هذا الأمر و العمل على إيجاد حلول أخرى أكثر نجاعة تخدم الاقتصاد الوطني و تحمي المؤجر و إعطائه حقه في التمتع في ملكيته من جهة و من جهة أخرى حماية القاعدة التجارية من الزوال و الفقدان و هذا كله حتى يرسخ المبدءان الأساسيان في عالم التجارة ألا و هما: '' السرعة و الائتمان '' .
المراجع :
- الأمر 75-58 مؤرخ في 20 رمضان عام 1395 الموافق لـ 26 سبتمبر 1975 يتضمن القانون المدني .
- الأمر 75-59 مؤرخ في 20 رمضان عام 1395 الموافق لـ 26 سبتمبر 1975 يتضمن القانون التجاري.
- القانون رقم 05-02 المؤرخ في 06 فبراير 2005 المعدل للأمر 75-59 المتضمن القانون التجاري.
- القانون رقم 07-05 المؤرخ في 13 ماي 2007 يتضمن تعديل القانون المدني.
- القاضي حمدي باشا عمر/دراسات قانونية مختلفة/دار هومه/الجزائر/طبعة 2001.
- د- هعلي هادي العبيدي/العقود المسماة ''البيع و الإيجار''/دار الثقافة/للنشر و التوزيع/الأردن/طبعة 2010.
- حزيط محمد/حق الاسترجاع في الإيجارات التجارية/دار هومة/الجزائر/طبعة 2010.
- مقدم مبروك/المحل التجاري/ دار هومه/الجزائر/طبعة 2011.
- القاضي حمدي باشا عمر/القضاء التجاري/دار هومة/الجزائر/طبعة 2012 .
- المجلة القضائية عدد02/عدد خاص/مقال لبوعروج حسان/إنهاء عقد الإيجار التجاري في المادة التجارية/وزارة العدل/طبعة 1999/الجزائر.
- مجلة المحكمة العليا/العدد01/وزارة العدل/الجزائر/طبعة2005.
- نشرة القضاة/العدد59/ مقال للقاضي زودة عمر/القاعدة التجارية بين البقاء و الزوال/وزارة العدل/الجزائر/طبعة 2006.
- مقالات قانونية منشورة في الأنترنت/منتديات ستار تايمز/ 2014.