تحليل نص المادة 177 من القانون التجاري
الجزائري رفض تجديد الايجار أولا التحليل الشكلي لنص المادة 177 ق ت

ثانيا التحليل الموضوعي لنص المادة 177 ق ت
أولا التحليل الشكلي :
طبيعة النص :
النص محل التعليق هو نص تشريعي
تنص المادة 177 قانون تجاري : { يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد الإيجار دون أن يلزم بسداد أي تعويض، إذا برهن عن سبب خطير ومشروع تجاه المستأجر المخلي المحل .
غير أنه إذا كان الأمر يتعلق وإما بعدم تنفيذ التزام وإما بالتوقف عن استغلال المحل التجاري دون سبب جدي ومشروع فإنه لا يجوز الادعاء بالمخالفة المقترفة من قبل المستأجر نظرا لأحكام المادة 172، إلا إذا تواصل ارتكابها أو تجديدها لأكثر من شهر بعد إنذار المؤجر بتوقفها. ويجب أن يتم هذا الانذار وإلا كان باطلا بعقد غير قضائي مع ايضاح السبب المستند إليه وذكر مضمون هذه الفقرة :
-إذا أثبت وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صلاحيتها للسكن المعترف به من السلطة الإدارية، أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر نظرا لحالتها.
-وفي حالة إعادة بناء عمارة جديدة من قبل المالك أو ذوي حقه تحتوي على محلات تجارية يكون للمستأجر حق الأولوية للاستئجار في العمارة المعاد بناؤها طبقا للشروط المنصوص عليها في المادتين 179 و180 التاليتين .}
موقع النص القانوني :
يقع هذا النص ( المادة 177) في الأمر رقم 75-59 المؤرخ في 20 رمضان عام 1395 الموافق 26 سبتمبر سنة 1975، المتضمن القانون التجاري، المعدل والمتمم .
و قد جاء في الكتاب الثاني بعنوان المحل التجاري ، من الباب الثاني وعنوانه الايجارات التجارية ، الفصل الثالث في رفض التجديد
البناء المطبعي :
المشرع قد حاول إجمال المعنى في نص المادة 177 من القانون التجاري حيث جعلها تتألف من أربعة 4 فقرات.
الفقرة الاولي : تبدأ من " يجوز " وينتهي عند " المحل" ،
الفقرة الثانية : ت بدأ من " غير انه " وينتهي عند " هذه الفقرة "،
لفقرة الثالثة : تبدأ من " إذا ثبت " وينتهي عند " لحالتها " ،.
الفقرة الرابعة : ت بدأ من " وفي حالة " وينتهي عند " التاليتين"،.
البناء اللغوي والنحوي :
استعمل المشرع الجزائري مصطلحات قانونية بحتة و قد جاءت المادة 177 من القانون التجاري محملة بمصطلحات قانونية تشير إلى موضوع رفض تجديد الايجار و كمثال على ذلك نشير إلى :
" يرفض تجديد " ، " المحل التجاري" ، " المستأجر " وغيرها من المصطلحات التي تفيد موضوع رفض تجديد الايجار.
البناء المنطقي :
نلاحظ نص المادة 177 من القانون التجاري بدأت بعبارة " يجوز للمؤجر" وهنا يقصد أنه يحق للمؤجر رفض تجديد الايجار للمستأجر إذا كان هناك سبب وجيه وبدون دفع تعويض للمستأجر.ثم المشرع يتطرق إلي المسؤولية التقصيرية للمستأجر " إذا كان الأمر يتعلق" بعدم تنفيذ التزام وإما بالتوقف عن استغلال المحل التجاري فيجب إنذار المستاجر بعقد غير قضائي من قبل المؤجر حول إرتكابه لخطأ جسيم يتعارض مع عقد الايجار الموقع مع المؤجر.
- نلاحظ أن المشرع في المادة 177 من القانون التجاري اتبع أسلوبا شرطيا .
ثانيا التحليل الموضوعي :
تحليل مضمون النص :
من خلال قراءة نص المادة 177 من القانون التجاري يتضح أن المشرع قد بين أنه أمام وضعية، تراجع النشاط التجاري و بقاء العقارات مغلقة دون إستغلال و تماشيا مع اقتصاد السوق ، عمد المشرع إلى وضع المرونة على الإطار القانوني المتعلق بالإيجار التجاري بموجب قانون 05-02 المؤرخ في 06-02-2005، والذي شكل بداية المرحلة الثانية للإيجارات التجارية ، تتميز هذه المرحلة بأحكام جديدة مغايرة للأحكام السابقة المقررة في الإيجارات التجارية ، فالتعديل قيد إبرام عقد الإيجار بشكلية المحرر الرسمي ، و بالنتيجة تقيدت طرق إثباته و أصبحت تشكل استثناء عن القاعدة في الإثبات في المواد التجارية، و بالمقابل جعل إنهاء العقد يخضع للإدارة الأطراف الحرة و أزال عن المؤجرين كافة الأعباء و الإجراءات التي كانت مفروضة عليهم.
- يلزم المستأجر بمغادرة الأمكنة بانتهاء الأجل المحدد في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء ودون الحق في الحصول على التعويض الاستحقاق.
تحديد الإشكالية :
و بتحديد مضمون المادة 177 من القانون التجاري يمكن طرح عدة تساؤلات نلخصها في الإشكالية التالية :
ماهو مفعوم الإيجار التجاري ؟ والحق في رفض تجديده ؟
التصريح بخطة البحث :
مقدمة
المبحث الأول : ماهية الإيجار التجاري
المطلب الأول : تعريف الإيجار التجاري
المطلب الثاني : مجال تطبيق الإيجارات التجارية
المبحث الثاني : الحق في الإيجار
المطلب الأول : تعريف الحق في الإيجار وطبيعته القانونية
المطلب الثاني : الشروط الواجب توفرها للتمتع بحق الإيجار
المبحث الثالث : رفض تجديد الإيجار التجاري
المطلب الأول : رفض تجديد الإيجار التجاري قبل و في ضل القانون رقم 05-02
المطلب الثاني : رفض تجديد عقد الإيجار بناء على إرادة المالك
المطلب الثالث : رفض تجديد الإيجار تأسيسا على خطأ المستأجر
خاتمة

مقدمة :
إن ظهور فكرة المحل التجاري هي فكرة قديمة، وكان يقصد به المكان الذي تمارس فيه التجارة و تعرض فيه السلع و يستقبل العملاء.
و ترجع أقدمية وجود المحل التجاري واقعيا إلى حاجة التاجر إلى مكان لممارسة التجارة وكذا إلى المعدات و البضائع التي تستخدم في الاستغلال و التداول، و مما لاشك فيه أن التاجر كان دائما يعلق أهمية ككيرة على العملاء، كما أنه كان يسعى إلى التعرف على رغباتهم وإرضائهم من أجل المحافظة عليهم، غير أنه و لزمن طويل لم يحاول أحد التقريب بين العناصر المختلفة الزمة للاستغلال التجاري على اعتبار أنها مجموع واحد يختلف النظر إليه عن النظر إلى كل واحد من العناصر التي يتركب منها.
مما أسهم في تأخر المفهوم القانوني للمحل التجاري، الذي كان نتيجة للتطور الصناعي و توسيع النشاط التجاري و ظهور محلات تجارية لها دور ملموس في جذب الزبائن إليها دون الالتفات إلى شخصية التاجر المالك لتلك المحلات و أصبح للتاجر مال جديد يسمى بالمحل يتكون من مجموعة العناصر المادية و المعنوية، التي تخضع لأحكام قانونية خاصة.
إن المشرع الجزائري لم يقدم تعريفا للمحل التجاري، بل يمكن استخلاص ذلك من خلال تناوله العناصر المادية والمعنوية للمحل التجاري ومنه ذهب الفقه إلى جمع هذه العناصر بتعريف المحل التجاري باعتباره مجموعة من عناصر مادية ومعنوية مملوكة للتاجر يخصصها لممارسة نشاطه التجاري.
ومن هذه العناصر المعنوية الحق في الإيجار، حيث ينعقد عقد إيجار المحل التجاري بمجرد تطابق الإيجاب والقبول، وينتهي بانتهاء المدة، وقد يتجدد ضمنيا أو صراحه، وفي حالة رغبة المستأجر تجديد العقد أوجب عليه المشرع بتقديم طلب تجديد الإيجار. وقد كرس المشرع الجزائري حق المستأجر بالتمسك بتجديد عقد الإيجار تماشيا مع حماية حق المؤجر في رفض التجديد، وذلك حماية لما يسمى بالملكية الجارية للمستأجر.
وقد يرفض المؤجر تجديد عقد الإيجار، وبذلك يجب عليه إظهار رغبته في إنهاء العقد، باحترام الإجراءات القانونية والمتمثلة في توجيه التنبيه بالإخلاء وتقديم التعويض لاستحقاقي، الذي كان معمولا به في القانون القديم، لكن بعد التعديل الجديد تغيرت هذه الاجراءات.

المبحث الأول : ماهية الإيجار التجاري
المطلب الأول : تعريف الإيجار التجاري
يعرف عقد الإيجار عموما بأنه عقد يلتزم من خلاله المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالشيء المؤجر ومرافقه لمدة معينة بأجرة معينة.
أما عقد الإيجار التجاري يعرف بأنه عقد مبرم بين المؤجر مالك العمارة أو المحلات وبين المستأجر الذي يعتبر تاجرا، يستغل المحل التجاري في هذه المحلات المؤجرة.
المشرع الجزائري يري أن عقد الإيجار التجاري يعد تجاريا إذا تعلق الأمر بالمحلات أو العمارات الي يستغل فيها محل تجاري، سواء كان هذا الأخير مملوك للتاجر، للصناعي أو الحرفي.
و مما سبق نستنتج أن عقد الإيجار هو عقد من العقود المسماة و هو تلك العلاقة التعاقدية القائمة بين بين مالك العين المؤجرة قد يكون المالك أو المؤجر للعقار أو المحل و مالك القاعدة التجارية و هو المستأجر بحيث يلتزم المؤجر بتقديم العين المؤجرة لأجل الانتفاع بها للمستأجر لمدة محددة أو غير محددة و على المستأجر أن يلتزم بتقديم بدل الإيجار لقاء انتفاعه بالعين المؤجرة في تاريخ محدد متفق عيه مسبقا و طيلة مدة الإيجار .
وعليه يمكن القول أن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة معينة لقاء أجر معلوم ويتبين من هذا التعريف أنه في عقد الإيجار نكون بصدد طرفين مؤجر ومستأجر يلتزم الاول بجعل الآخر منتفعا من شيء معين لمدة معلومة في مقابل ثمن لهذه المنفعة تسمى بدل الإيجار ( الاجرة ) .
أما فيما يخص القانون المدني الجزائري عرفته المادة 467 منه بقولها : '' الإيجار عقد يمكن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع بشيء لمدة محددة مقابل بدل إيجار معلوم '' .
و هذا ما ذهبت إليه القوانين المقارنة أيضا :
-عقد الايجار هو تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من الشيء المؤجر لمدة معينة لقاء عوض معلوم.
- الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينة مدة محددة لقاء اجر معلوم.
المطلب الثاني : مجال تطبيق الإيجارات التجارية :
حسب ما نص عليه القانون التجاري :
1- إيجار المحلات أو العمارات الملحقة باستغلال محل تجاري
عندما يكون استعمالها ضروريا لاستغلال المحل التجاري وملكيتها تابعة لمالك المحل أو العمارة التي توجد بها المؤسسة. الرئيسية ويجب في حالة تعدد المالكين أن تكون المحلات الملحقة قد أجرت على مرأى ومسمع من المؤجر بقصد الاستعمال المشترك،
2- إيجار الأراضي العارية التي شيدت عليها قبل أو بعد الإيجار بنايات معدة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي
بشرط أن تكون هذه البنايات قد شيدت أو استغلت بموافقة المالك الصريحة).
إذن فإن هذه الأحكام الأتية تطبق على إيجار العمارات أو المحلات التي تستغل فيها محل تجاري سواء كان هذا الأخير مملوكا لتاجر أو صناعي أو حرفي مقيدا قانونيا في السجل التجاري قائم أغير قائم كأعمال التجارية فمثلا إيجار العقارات للمهن الحرة ( كالطبيب ,المحامي , المحاسب...) لا تخضع للإيجارات التجارية وإنما للإيجارات المدنية بشأن تحديد نطاق الإيجارات التجارية إن المحل التجاري المملوك لتاجر صناعي يطلق عليه صفة التاجر وهو يقوم بإنتاج و صنع بعض الأشياء والمشكل يتمثل في الحرفي فنجد أن الحرفي في القضاء الفرنسي ملزم بالقيد في السجل التجاري ويعد ذلك قرينة بسيطة على أنه التاجر وتدق التفرقة بين التاجر والحرفي وهي مسألة صعبة لأن الحرفي غير ملزم بالقيد حددت إيجار العقارات التي يمارس فيها النشاط التجاري أو العقارات الملحقة بالمحل التجاري بينما حدد نوع ثاني من العقارات التي هي محل للإيجار التجاري وتتمثل في الأراضي العالية المشيد عليها بنايات للاستثمار التجاري أو الصناعي ( إيجار أراضي تكون غير مشيد عليها قبل أو بعد الإيجار تخضع للإيجار التجاري بشرط أن تكون هذه البنايات قد شيدت أو استعملت بموافقة المالك الصريحة: - تحدد مجال تطبيق الإيجارات وهذه الإيجارات ممنوحة للبلديات فالإيجارات المبرمة بين البلديات والغير تخضع للإيجارات التجارية كما تنص على إيجارات المحلات أو العمارات المملوكة للدولة أو الولايات ...فتطبق هذه الأحكام على الدولة إذا كانت مالكة للعقار وقام الغير باستئجار هذا العقار لاستعمال نشاط .
ولذلك يمكن لهذا الغير التمسك بحقه في تجديد الإيجار ضد الدولة أو الشخص المعنوي العام
المبحث الثاني :الحق في الإيجار :
يعتبر الحق في الإيجار عنصرا من العناصر المعنوية للمحل التجاري على غرار عنصر الاتصال بالعملاء.
وإن التشابه يقف عند هذا الحد لأن الحق في الإيجار ليس عنصرا إجباريا وهذا يعود إلى أن العنصر إلا إذا كان صاحب المحل التجاري هو صاحب العقار ولا شك أن أهمية الحق في الإيجار تجد أساسها في الدور الذي يلعبه في اجتذاب العملاء نظرا لموقع المحل المستغل ويلاحظ هذا خاصة في تجارة التجزئة و الفنادق وإذا كان المحل يقع في منطقة تكثر فيها الأسواق و الأنشطة المماثلة بحيث يسهل على من يريد
المطلب الاول :مفهوم الحق في الإيجار و طبيعته القانونية :
الحق في الإيجار هو الحق الذي يخول للتاجر عندما يكون مستأجرا للعقار الذي يمارس نشاطه التجاري، ولمدة معينة أن يطلب من المؤجر تجديد الإيجار، فإذا ما رفض المؤجر ذلك بدون مبرر شرعي ألزمه القانون أن يعوض التاجر بتعويض يسمى: تعويض الاستحقاق يعادل القيمة التجارية للمحل ومصاريف النقل إلى مكان مناسب ومماثل بالإضافة إلى ما لحقه من الخسارة نتيجة الإخلاء ( المادة 176 من القانون التجاري الجزائري )
أما الطبيعة القانونية لحق الإيجار : إن الطبيعة القانونية لحق الإيجار وأن كانت عنصرا من العناصر المعنوية للمحل التجاري إلا أنه يعتبر حقا ذا طبيعة شخصية لأنه يقابل التزام المؤجر بتجديد الإيجار، فإذا ما رفض المؤجر تجديد الإيجار بدون مبرر شرعي يكون قد أخل بالتزامه وقامت مسؤوليته العقدية، وجزاء المسؤولية العقدية هو التعويض.
غير أن هذا التعويض من نوع خاص لم يتركه المشرع لقواعد النظرية العامة في الالتزام وإنما نظمه بأحكام خاصة، وعلى وجه الخصوص المادة 176 من القانون التجاري، ولا يقلل أهمية عنصر الحق في العملاء، وإنما يكون هذا الأخير مرتبطا في قيمته ومتأثرا بحق الإيجار كما هو الحال في المحلات التجارية التي تمارس فيها التجارة في عقار مستأجر في موقع استراتيجي، كأن يكون في أحد الشوارع الهامة والآهلة بالسكان، أو أن يكون في مكان سياحي، أو يكون قرب ملتقى الطرق أو المطارات أو محطة المسافرين. فبمجرد تغيير المكان يفقد المحل معظم عملائه مما يعرضه للزوال.
المطلب الثاني : الشروط الواجب توفرها للتمتع بحق الإيجار :
حتى يتوفر للتجار الحق في الإيجار ويكون هذا الحق عنصرا في المحل التجاري يجب ان تتوفر الشروط التالية
الشرط الأول : أن يكون هناك إيجار وارد على العقارات المذكورة في المادة 169 ق ت ج فلابد أن يكون إلى عقار بمختلف أنواعه وأن تكون العلاقة التي تربط التاجر بمالك العقار هي علاقة إيجار و بالتالي لا يمكن القول بوجود هذا الحق إذا كان التاجر يمارس نشاطه في عقار مملوك له أو مملوك لوالده رخص له بممارسة النشاط بطريقة مجانية .
الشرط الثاني : أن يكو ن الإيجار من أجل ممارسة نشاط تجاري ولذلك نستبعد الإيجارات التي تتم من أجل ممارسة المهن الحرة والمدنية أو الحرفية وفي هذه الحالة الاخيرة اشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وأن يقيد نفسه في السجل التجاري كما ورد ذلك في المادة 169 من ق ت ج حتى يكتسب الحق في الإيجار.
المبحث الثالث : رفض تجديد الإيجار :
إذا كانت القاعدة العامة أن "العقد شريعة المتعاقدين". و طبقا لهذه القاعدة ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المحددة في العقد، فإن القانون التجاري قد خرج عن هذه القاعدة بإقرار الحق في تجديد الإيجار للتاجر المستأجر إذا ما توفرت الشروط المشار إليها أعلاه. فيحق له أو لمن انتقل إليهم المحل التجاري أو لورثة التاجر أن يطلبوا من المؤجر عند اقتراب مدة انتهاء الإيجار و ذلك طبقا لما ورد في المادة 174 من القانون التجاري خلال ستة أشهر قبل انتهاء الإيجار، و بمقتضى سند غير قضائي أي عن طريق المحضر أو برسالة مضمنة مع وصل الإشعار بالوصول يعبر فيه التاجر عن رغبته في تجديد الإيجار، كما يمكن أن يطلب ذلك في أي وقت إذا لم يكن المؤجر قد وجه له التنبيه بإخلاء العين المؤجرة و ذلك وفقا للشكل الوارد في المادة 174 بحيث يكون طلب التجديد بواسطة سند غير قضائي مع ذكر الفقرات و المواد التي اقتضتها هذه المادة.
- علي العكس إذا كان المالك المؤجر لا يرغب في تجديد الإيجار للتاجر المستأجر الذي نشأ له الحق في الإيجار ألزمه القانون أن يوجه للتاجر المستأجر تنبيها بإخلاء العين المؤجرة وذلك قبل ستة أشر من انتهاء الآجال، و بواسطة محضر قضائي (سند قضائي).ويجب أن يتضمن التنبيه بالإخلاء البيانات التالية :
- ذكر موجه التنبيه بالاخلاء ,وصفته ,ومقر إقامته وهويته (الاسم ,اللقب, العنوان ,صفة المؤجر ,وارث ,شركة.....).
- ذكر الأسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخلاء العين المؤجرة.
- ذكر العين المؤجرة وتحديدها وسند الملكية واسم المستأجر وهويته ,و ان يوجه الى مكان ممارسة نشاطه التجاري .
- ذكر مضمون المادة 194من القانون التجاري والا كان باطلا.
المطلب الأول : رفض تجديد الإيجار التجاري قبل و في ضل القانون رقم 05-02
تنقضي عقود الإيجار التجاري وفق القواعد العامة في التعاقد القائم على حرية اتفاق واستقلال الإرادة بموجب صدور قانون 2005، كما ينتهي أيضا بمجرد حلول الأجل المحددة في العقد، خلافا لقانون 1975 لذي قيد عقد إيجار المحل التجاري بتوجيه التنبيه بالإخلاء والتعويض الاستحقاقي عند الرغبة في وضع حد للعقد .
الفرع الأول : رفض تجديد إيجار المحل التجاري في ظل أمر رقم 59-75
إذا كان المؤجر لا يرغب في تجديد الإيجار للمستأجر الذي نشأ له الحق في الإيجار، ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخلاء العين المؤجرة مع ذكر الأسباب التي جعلته يطلب إخلاء العين، فإذا كانت له أسباب مشروعة وخطيرة فله حق استرجاع العين دون تعويض، حسب الحالات التي يخولها له القانون، وإلا فإنه يلزم بدفع التعويض الاستحقاقى ، وتوجد حالتين لإنهاء عقد إيجار المحل التجاري .
-1رفض تجديد إيجار المحل التجاري مقابل تعويض لاستحقاقي :
المشرع الجزائري قبل تعديل الأمر 59-75 منح للمستأجر الحق في طلب تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية ، وبالمقابل منح للمؤجر الحق في رفض التجديد ، أي استرجاع العين المؤجرة وذلك موازنة للحقين ، وحماية لما يسمى بالملكية التجارية التي أنشأت، وفرض التعويض لاستحقاقي وضبطه يتم من خلال تحديد الحالات التي يستحق فيه التعويض واتباع المستأجر الإجراءات لازمة للحصول عليه.
أ -حالات تطبيق التعويض الاستحقاقي : وتتمثل في :
رفض تجديد الإيجار دون سبب شرعي ، فالرفض غير المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض إستحقاقي ويقع عليه عبئ إثبات الرفض وذلك ما تفرض عليه المادة 177 من ق ت ج من ذكر أسباب خطيرة ومشروعه
ممارسة حق الاسترداد في حالات أخرى :
-1الحالة التي تخول المؤجر المالك استرجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادة بناء العمارات التي يوجد بها المحل حسب نص المادة 178 من ق ت ج 121 ، لكن استثناء عندما يعرض محل أخر والا ألزم بسداد التعويض عن ذلك.
-2حالة الاسترجاع لزيادة ارتفاع العمارات المنصوص عليها في المادة 181 من ق ت ج وفي هذه الحالة يدفع له تعويض استحقاق جزافي لا تتجاوز بدل إيجار ثلاث سنوات.
-3 حالة الاسترجاع الجزئي للأمكنة المخصصة أصلا للمسكن والتي تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري، وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد الأزواج بشرط أن لا تتوفر على سكن أخر أو لأفراد عائلته الذين يعشون معه أو المقيمين عنده، كما يشترط ألا يكون الاسترجاع الجزئي يخل إخلالا خطيرا باستغلال المحل، وأخيرا يشترط أن لا تكون المحلات التجارية والمحلات المعدة للسكن تشكل وحدة غير مشاعة .
وفى حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم المؤجر بالتعويض، وكذلك في حالة عدم شغل المؤجر للأماكن في أجل ستة (6) أشهر ابتداء من تاريخ مغادرة المستأجر المخلي ولمدة أقصاها ستة (6) سنوات على الأقل و إلا بقي للمستأجر المطرود حقه في تسليم تعويض الإخلاء تساوي نسبة أهمية المحالات المسترجعة حسب نص المادة 182 الفقرة الأخيرة .
-4 حالة استرجاع المؤجر العين وهو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري وفق نص المادة من ق ت ج.
5- حالة رفض تجديد الإيجار الواقع من الدولة، أو الجماعات المحلية، وذلك بسبب المنفعة العامة وفق نص المادة 185 من ق ت ج .
6- حالة تحايل المؤجر على القانون وقت الاسترجاع ، وعدم احترامه الالتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد الاسترجاع.
ب- إجراءات رفض التجديد إيجار المحل التجاري مقابل التعويض الاستحقاقي :
هذه الإجراءات تتمثل في :
1- توجيه التنبيه بالإخلاء : عرفه بعض الفقهاء على أنه تصرف قانوني من جانب واحد يضع بموجبه أحد الأطراف حدا للعلاقة التعاقدية، ولا يشترط فيه قبول الطرف الموجه إليه ولا تصديق من الموجه للالتزام بما تعهد به .
لكن المشرع الجزائري لم يقم بتعريف التنبيه بالإخلاء وانما أشار إليه فقط في نص المادة 173 من ق ت ويجب أن تتوفر في التنبيه بالإخلاء مجموعة من الشروط و هي :
-أن يكون هناك محل تجاري حسب نص المادة 172 من ق ت ج.
-استغلال المحل التجاري لمدة سنتين متتابعتين وفقا لإيجار واحد أو أكثر متتالية إذا كان العقد كتابي.
-استغلال المحل التجاري لمدة أربعة سنوات إذا كان عقد الإيجار شفهي.
-يشترط أن يكون التنبيه بالإخلاء قبل6 أشهر من نهاية العقد، و ان يتضمن شروط معينة و إلا وقع تحت طائلة البطلان المتمثلة في :
1- تحديد هوية المؤجر بذكر اسمه ولقبه وعنوانه وصفته.
2- ذكر أجل ستة أشهر مع تحديد بداية ونهاية عقد الإيجار.
3- إلتزام المؤجر بذكر سببه أو أسباب رفض تجديد كما هو منصوص في المادة5/173 من أمر رقم 75-59، المتضمن القانون التجاري.
الا أن للمحكمة موقف آخر هو الاكتفاء بعرض التعويض الإستحقاقي دون ذكر الأسباب، وقد تبنت ذلك في عدة أحكام لها، والتعويض الإستحقاقي يكون نتيجة رفض تجديد الإيجار.
4- يجب أن يتم التنبيه بالإخلاء عن طريق محضر قضائي و الذي يتعين ذكر هويته.
5- ذكر فحو المادتين 173 و 194 من القانون التجاري.
وقد خول القانون للمؤجر التنبيه بالإخلاء لمدة ستة أشهر وللجوء إلى رئيس المحكمة المختص بالقضايا الإستعجالية، وتعين الخبير من أجل تحديد التعويض الإستحقاقي، إذا وافق المستأجر على التعويض وهذا عند مرور 3 أشهر من مدة التنبيه بالإخلاء وهذا ما أكده قرار المحكمة العليا الصادر في 26-03-1996.
وتوجيه التنبيه بالإخلاء واجب في جميع الحالات ، سواء كان عقد إيجار محدد المدة أو غير محدد المدة حسب نص المادة 173 من ق ت ج، وهذا ما أيدته المحكمة العليا في قرارها الصادر في 02-12-1998 أن : "... يستفاد من القرار المطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على الحكم القاضي بطرد المستأجر من المحل المتنازع عليه دون توجيه تنبيه بالإخلاء فإنهم خرقوا أحكام المادة 173 من ق ت ج ، التي تشترط لإنهاء عقد الإيجار التجاري توجيه التنبيه بالإخلاء سواء كان العقد محدد المدة أو غير محدد المدة "
1- أ- بيانات توجيه التنبيه بالإخلاء : لصحة هذا الإجراء يستوجب أن تتوفر فيه البيانات التالية والمحددة في نص المادة 173 من ق ت ج.
- تحديد هوية الطلب باسترجاع المحل المؤجر أومن ينوب عنه مع ذكر جميع المعلومات المتعلقة به، وتحديد تار: الطلب وتاريخ التبليغ.
- تحديد هوية المستأجر الذي يوجه إليه التنبيه بالإخلاء ويشترط أن يكون المستأجر مستأجرا قانونيا وهذا ما أكدته المحكمة العليا في عدة قرارات لها، مثلا القرار الصادر في 1985
- تحديد سبب أو أسباب الإخلاء أي أسباب رفض تجديد إيجار المحل التجاري.
- يجب توجيه التنبيه بالإخلاء في أجل ستة أشهر، مع تحديد بداية و نهاية هذا الأجل.
- التنبيه بالإخلاء يكون بعقد غير قضائي، وعادة ما يقوم به المحضر القضائي.
1- ب- إثبات التنبيه بالإخلاء: فإذا اتفق الطرفين على طريقة معينة لإثباته فالعبرة باتفاقهما، أما في حالة غياب الاتفاق، فهنا يستلزم العودة لتطبيق القواعد العامة في الإثبات.
ونشير أن التنبيه بالإخلاء يتم إثباته بكافة الطرق بما في ذلك البينة والقرائن مهما كانت قيمة الإيجار، ويقع إثباته على من يدعي ذلك.
نلاحظ أن المشرع الجزائري تأثر كثيرا بالمشرع الفرنسي عند إلزام الطرف الذي يرغب في
إنهاء العلاقة التعاقدية أن يبدي رغبته فى التجديد بورقة مكتوبة يحررها المحضر القضائي، ومن ثمة إثبات التنبيه بالإخلاء في المواد التجارية لا يثير إشكال بوجود هذه الورقة، ومن يدعي عدم وجودها عليه إثبات ذلك.
2- عرض التعويض الاستحقاقي :
نص عليه المشرع في نص المادة 176 من ق ت ج.
ويقصد به التعويض الذي يأخذه المستأجر نتيجة رفض المؤجر تجديد الإيجار، ويجب أن يكون مساويا للضرر الذي لحق المستأجر نتيجة رفض التجديد، ويتم تحديد قيمة التعويض بالرجوع إلى قيمة المحل التجاري والتي تحدد وفقا لعرف المهنة.
لذا يتضح لنا أن المشرع الجزائري لم يعرف التعويض الإستحقاقي بل اكتفى بجعله مقابلا للضرر الناجم عن رفض تجديد الإيجار التجاري مبررا في ذلك العناصر المعتمدة في تقدير المشرع الجزائري اعتبر التعويض الإستحقاقي مصدره القانون في نص المادة 185 من ق ت ج، مبررا ذلك بالمنفعة العامة، حيث أن الدولة التي ترغب في استرجاع المحالات التجارية للمنفعة العامة، يترتب عليها دفع التعويض الإستحقاقي ، وذلك لحماية مصلحة المستأجر الذي تضرر من جراء رفض التجديد، ولكي يستفيد هذا الأخير من هذا التعويض يجب توفر شروط معينة.
2- أ- أن يكون المستأجر قد استغل المحل مدة سنتين إذا كان العقد مكتوبا، وأربعة سنوات إذا كان العقد شفاهي.
2- ب- عدم ارتكاب المستأجر أى خطأ من الأخطاء الواردة في نص المادة 117 من ق ت ج.
2- ت- عدم تنفيذ المستأجر لالتزاماته كعدم دفع بذل الإيجار.
2- ث- التوقف عن استغلال المحل التجاري دون سبب جدي ومشروع.
2- ج - إثبات وجود هدم كلي في العمارة أو جزء منها لعدم صلاحيتها للسكن المعترف به من السلطة الإدارية.
2- ح- غلق المحل التجاري لمدة تزيد عن شهرين(2) دون مبرر .
2- خ- لا يجوز إلزام المستأجر بمغادرة الأماكن قبل قبض التعويض، إذا كان له حق المطالبة بالتعويض الإستحقاقى طبقا لنص المادة 187 من ق ت ج.
- في حالة موافقة المستأجر على مبدأ التعويض الإستحقاقي فإن الأمر ينتهي عند هذا الحد، أما
- في حالة موافقة المستأجر على مبدأ الإخلاء وقام الخلاف على مقدار التعويض الإستحقاقي جاز لطرف الذي يهمه التعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس المحكمة الناضرة في القضايا الاستعجالية ليأمر بإجراءات الخبرة اللازمة ، وذلك بعد انتهاء مدة 3 أشهر من تاريخ التوجيه بالإخلاء، وأن يرفع بالتوازي دعوى قضائية في الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة، وهي محكمة موقع العقار ، حسب نص المادة 40 من ق إم إ .
وهو ما قضت به المحكمة العليا في قرار صادر في 06-05-1990 " من المقرر قانونا أن اللجوء إلى القاضي الاستعجالي لإجراء خبرة لتقدير التعويض عن الإخلاء، ويستلزم وجود دعوى في الموضوع مرفوعة سابقا "
وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى الاستعجالية الذي يجب إيداعه في ظرف شهرين لدى أمانة الضبط، ويلحق بملف الدعوى المرفوعة أمام المحكمة المختصة التي تفصل في موضوع الدعوى بعد إيداع التقرير وفق نص المادة 194 فقرة 3 من ق ت ج.
أما في حالة رفض المستأجر الإخلاء أصلا، فعليه أن ينازع في صحة التنبيه بالإخلاء بعرض النزاع بعد 3 أشهر من التبليغ على قاضي الموضوع الذي يفصل أولا في صحة التنبيه بالإخلاء، يتم تقدير التعويض الإستحقاقى الذي يكون عادة بالاستعانة بخبير، ويراعي في تقدير التعويض الإستحقاقي القيمة التجارية للمحل التجاري التي تحدد وفق لغرض المهنة ، مصاريف النقل ، إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة .
وعن تاريخ تقدير التعويض الإستحقاقي ذهبت المحكمة العليا إلى أن العبرة بتاريخ التوجيه بالإخلاء وذلك في قرارها المؤرخ في 05-05-1999
3-دفع التعويض الإستحقاقي واخلاء الأمكنة :
المستأجر يبقى شاغلا للأمكنة بعد توجيه التنبيه بالإخلاء إلى حين تقاضيه الفعلي التعويض حسب نص المادة 187 من ق ت ج. كما يلتزم المستأجر بمغادرة الأمكنة عن طريق القوة العمومية متى دفع له التعويض، غير أنه يمكن أن يدفع المستأجر للمؤجر التعويض عن التأخير في حالة ما إذا تماطل في الخروج من العين المؤجرة.
4- رفض تجديد الإيجار دون تعويض الإستحقاقي:
يستفيد المستأجر من التعويض في حالة رفض المؤجر تجديد عقد الإيجار مقابل بشرط عدم ارتكابه خطأ من الأخطاء المنصوص عليها في المادة 177 من ق م ج و لذلك يمكن للمؤجر أن يتخلص من تعويض الإخلاء إذاخطير ومشروع تجاه المستأجر المخلي للمحل.
4- أ- حالات رفض تجديد الإيجار دون تعويض الاستحقاقي : نصت المادة 177 من ق ت ج على حالتين هما :
- الحالة الأولي
إثبات المؤجر سبب خطير ومشروع تجاه المستأجر المخلي للمحل، كتغير النشاط التجاري من قبل المستأجر دون ترخيص من المؤجر 143 أو إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة، أو التنازل عن الإيجار دون الحصول على ترخيص من المؤجر حسب نص المادة 188 من ق ت ج، أو في حالة توقف المستأجر عن استغلال المحل التجاري دون سبب جدي أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط الأصلي كبيع مواد ممنوعة كالمخدرات مثلا ، لأن ذلك يؤدي حتما إلى فقدان زبائنه، ففي هذه الحالات يكون المستأجر قد اقترف مخالفة تجيز للمؤجر توجيه إنذار بتوقيفها والعدول عنها.
ويجب أن يتم هذا الإنذار وإلا كان باطلا بعقد غير قضائي مع ح إيضا السبب المستند إليه وذكر مضمون المادة 177 فقرة 1 من ق ت ج أ، وهذا ما أكدته المحكمة العليا في قرارها الصادر في 26-03-1996 إذا تواصل ارتكابها أو تجديدها من قبل المستأجر لأكثر من شهر بعد إنذاره من طرف المؤجر حينئذ وجب على هذا الأخير إثبات ذلك بمعاينة المخالفة وتحرير محضر من طرف المحضر القضائي. وباستكمال الإجراءات المذكورة يحق للمؤجر توجيه توجه تنبيه بالإخلاء بعقد غير قضائي للمستأجر مع ذكر الأسباب التي أدت لتوجيهه.
فإذا رفض المستأجر إخلاء الأمكنة المؤجرة بعد توجيه التنبيه بالإخلاء له، يحق في هذه الحالة للمؤجر رفع دعوى قضائية بعد انتهاء مدة 3 أشهر من تاريخ التبليغ بالإخلاء، يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخلاء العين المؤجرة دون التعويض الإستحقاقي.
- الحالة الثانية
إثبات المؤجر وجود هدم كامل للعمارة أو جزء منها لعدم صلاحيتها للسكن المعترف به من السلطة الإدارية ، أما إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر نظرا لحالتها ، ولإثبات هاتين الحالتين يكون بقرار إداري ولا يشترط في المؤجر إنذار المستأجر بل التنبيه بالإخلاء يكفي.
وفي حالة رفض هذا الأخير إخلاء الأمكنة المؤجرة بعد 3 أشهر من التوجيه التنبيه بالإخلاء، يحق للمؤجر رفع دعوى قضائية مرفقة بنسخة من القرار الصادر عن السلطة الإدارية المختصة طائلة عدم قبول الدعوى شكلا، وهو ما قضت به المحكمة العليا في قرارها الصادر في 05-03-1996 وفي حالة إعادة بناء عمارة جديدة بعد هدمها من قبل المالك فللمستأجر حق الأولوية في هذه الحالة والمؤجر يعفى من سداد تعويض الإستحقاق، لكن يشترط على المستأجر أن يبلغ المؤجر برغبته في الاستفادة من المحل في العمارة التي أعيد بناؤها، وذلك خلال 3 أشهر التالية لإخلائه للأمكنة التي كان يشغلها والا سقط حقه، ويعتبر هذا حماية للمستأجر الذي أخلى الأمكنة دون تعويض إستحقاقي حسب المادة 179 من ق ت ج، ويكون ذلك بعقد غير قضائي مع إعلامه بعنوان موطنه الجديد، كما يتعين عليه أن يبلغ عن كل تغير جديد للموطن تحت طائلة البطلان، وعلى المالك عند تسلمه هذا التبليغ إعلام بنفس الطريقة المستأجر عن استعداده لمنحه إيجارا جديدا وذلك قبل أن يؤجر أو يشغل بنفسه محلا جديدا، وفي حالة عدم اتفاق الطرفين على شروط العقد فتتحدد هذه الشروط وفق أحكام المادة 195 فقرة 1 من ق ت ج
وعندما تزيد مساحة العمارة الجديدة التي أعيد بناؤها حسب الشروط الواردة في نص المادة 77 من ق تج عن مساحة العمارة القديمة، يقتصر حق الأولوية على محلات تكون مساحتها مماثلة لمساحة المحلات المشغولة سابقا أو التي من شأنها أن تلبي نفس الحاجات التجارية التي كانت عليها هذه المحلات الأخيرة.
وعندما لا تسمح العمارة التي أعيد بناؤها بإعادة جميع الشاغلين تمنح الأفضلية للمستأجرين أصحاب الإيجارات الأكثر قدما الذين رغبوا في شغل هذه الأماكن وهذا ما ورد في نص المادة 180 من ق ت ج، لكن المادة 178 فقرة 2 من ق تج على أن من حق المؤجر رفض تجديد الإيجار لبناء أو إعادة بناء العمارة الموجودة مع التخلص من دفع هذا التعويض بعرضه على المستأجر المخلي محلا موافقا لحاجاته و إمكانيته وموجود بمكان مماثلا.
الفرع الثاني : رفض تجديد إيجار المحل التجاري في ظل القانون رقم 05-02
تراجع المشرع الجزائري من خلال القانون 05-02 المعدل للأمر 75-59 عن أحكام التنبيه بالإخلاء والتعويض الإستحقاقي، وأخضع نهاية عقد الإيجار التجاري للقواعد العامة في العقود القائمة على استقلال الإرادة حسب نص المادة 187 مكرر2 من القانون 05-02، المتضمن تعديل القانون التجاري.
وبعد نهاية مدة الإيجار المستأجر الذي يشغل العين المؤجرة يصبح شاغلا للعين دون حق ولا سند و يلزم بمغادرة الأمكنة إذا لم يحصل اتفاق بين الطرفي على تجديد العقد، وذلك مهما طالت مدة استغلاله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة، فالمؤجر لا يلتزم بتوجيه التنبيه بالإخلاء و لا بتقديم تعويض إستحقاقي.
في حالة امتناع المستأجر عن الإخلاء فيمكن للمؤجر طرده باللجوء للقضاء عن طريق دعوى، أو الحصول على النسخة التنفيذية للعقد.
1- طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد الإيجار التجاري بالصيغة التنفيذية :
تبرم عقود الإيجار التجاري بعد التعديل بإفراغها في محررات رسمية وتعتبر سندات تنفيذية حسب نص المادة 600 ق إ م إ " لا يجوز التنفيذ الجبري إلا بسند تنفيذي." من ق إ م وهذه العقود الموثقة لها حجية لا يقبل في مواجهتها إلا الدفع بالتزوير، لذا تتمتع بنفس القوة التنفيذية للأحكام القضائية، وحائزها له السلطة في تنفيذها مباشرة دون الحاجة للجوء أمام القضاء وكل هذه العقود الموثقة لها. فحين يحل الأجل يقوم الموثق بوصفه ضابط عموم بإمهار العقد بالصيغة التنفيذية حسب المادة 602 فقرة 2 من ق إ م إ، فيصبح بذلك العقد قابل للتنفيذ .
عقد الإيجار التجاري المفروغ في محرر رسمي ينقضي بحلول الأجل المحدد فيه، فإذا إمتنع المستأجر عن إخلاء الأمكنة ، على المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد الموثق، ثم يمكنه طرد المستأجر من الأمكنة عن طريق المحضر القضائي باستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها الطرق الجبرية حسب نص المادة 604 من ق إم .
2- دعوى الطرد :
في حالة امتناع المستأجر عن إخلاء العين رغم حلول أجل انتهاء مدة العقد يمكن للمؤجر اللجوء للقضاء ويطلب طرد المستأجر من الأمكنة على أساس أنه أصبح شاغلا للأمكنة دون حق ولا سند، ويختص قاضي الاستعجال بدعوى الطرد لتوفر عنصر الاستعجال فيها حسب نص المادة 183 من ق إ م إ، وهذا ما استقر عليه اجتهاد المحكمة العليا في الإيجار المدني، حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضي الاستعجالي مختص في دعاوي الطرد بالنسبة لعقود الإيجار المبرمة بعد صدور المرسوم التشريعي رقم 93-03، وجاء في حيثيات القرار الصادر في 18-01-2000 ما يلي : " ... بالرجوع إلى عقد الإيجار المبرم بين الطاعن والمطعون ضده ، فإنه حدد مدة العقد بسنة ، وبالتالي بعد انتهاء هذه المدة فإن الطاعن (المستأجر ) محتلا للأمكنة دون سند صحيح ، ومن حق المطعون ضده (المؤجر) اللجوء إلى قاضي الاستعجال لإزالة الاعتداء .. "
وما يؤكد اختصاص القاضي الاستعجالي بدعوى الطرد، ما ذهبت إليه المحكمة العليا في قرارها الصادر في 13-07-1999 ويفهم ضمنيا من القرار اعتراف الاجتهاد القضائي الاستعجالى في دعوى الطرد عند حلول أجل عقد الإيجار المحدد والمتفق عليه بين الأطراف.
المطلب الثاني : رفض تجديد عقد الإيجار بناء على إرادة المالك
إن هذه الإرادة المفرغة في التنبيه بالإخلاء تسبب بغير تعريض الإخلاء للمستأجر المرغوب في طرده، طبقا لأحكام المادة 176 قانون تجاري، و عليه إذا فرضنا على المؤجر تحديد سبب آخر غير تعويض عن الإخلاء، في التنبيه بالإخلاء فإن السؤال يطرح بخصوص نوعية السبب الآخر.
إن المؤجر غالبا ما يسبب استرجاع محله لاستغلاله بنفسه أو بواسطة أحد أفراد عائلته، غير أن التأكد من صحة هذا السبب الأخير لا يمكن التحقق منه إلا بعد إخلاء الأمكنة و هو ما يجعله عديم الجدوى فلنفرض بأن المؤجر ذكر هذا السبب بالتنبيه بالإخلاء و لكنه بعد النطق بالحكم القضائي و سيرورة هذا الأخير حكما نهائيا بعد استنفاذ جميع طرق الطعن يؤجره لشخص آخر أو يبيعه فماذا يستطيع المستأجر المطرود فعله في هذه الحالة، فهل يستطيع رفع دعوى للمطالبة بوجوده إلى الأمكنة بحجة أن التنبيه بالإخلاء مسببا بسبب واهم أو هل يستطيع رفع دعوى قضائية للمطالبة بتعويض مدني على أساس عدم صحة السبب الوارد في التنبيه بالإخلاء الذي وجهه المالك له ما دام أن المؤجر باع أو أجر للغير الأمكنة التي طرد منها المستأجر إن الجواب يكون لا محالة بالنفي نظرا لعدم وجود نص قانوني ينص على هاتين الدعوتين القضائيتين لصالح المستأجر و ما الفائدة بالتالي في اشتراط ذكر سبب آخر غير تعويض عن الإخلاء خاصة و أن التحقق من صحة هذا السبب الآخر لا يمكن أن يتم إلا بعد صدور الأحكام القضائية. و من ثمة لا يكون له أي تأثير على المستأجر و إن المادة 186 قانون تجاري هي الأخرى لا تنص على أية إمكانية للمستأجر المطرود لرفع دعوى قضائية على المؤجر الذي يكون قد استند إلى سبب آخر حتى و لو لم يكن صحيحا زيادة على عرض تعويض الإخلاء. و ترتيبا على ما سبق فإن عرض التعويض على الإخلاء يكفي وحده وجوبا كسبب للتنبيه بالإخلاء المرسل من المؤجر إلى المستأجر طبقا لنصوص المواد 172، 173، 176، 186، 194 قانون تجاري. و هذا هو موقف القرار رقم 86495 الصادر في 21-10-1990 عن المحكمة العليا و هذا الاجتهاد ما هو في الحقيقة إلا رجوعا إلى الاجتهاد القضائي القديم للمحكمة العليا القرار رقم 37042 الصادر في 13-07-1985 و يكون التعويض عن الإخلاء مستحق الأداء عند استرجاع المالك في حالة ما إذا كان المالك في نفس الوقت مؤجر الجدران و بائع المحل للمستأجر المادة 184 قانون تجاري، و يحسب هذا التعويض على أساس المادة 176 قانون تحاري ، غير أن هذا التعويض لا يكون مستحق الأداء من المؤجر إلى المستأجر إذا ما ارتكب هذا الأخير خطأ جسيم اتجاه المؤجر.
المطلب الثالث : رفض تجديد الإيجار تأسيسا على خطأ المستأجر
1- لأسباب خطيرة و غير مشروعة منسوبة للمستأجر (المادة 177) :
و يمكن أن يتمثل هذا السبب الخطير في جريمة مرتكبة من طرف المستأجر ضد مؤجره كأن يسبب المستأجر إلى مؤجره ضررا و هذا بارتكاب المستأجر خطأ جسيما لا يتطلب لا محضر معاينة و إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم الجزائي الناطق بالعقوبة لإثبات الخطأ الجسيم وهو الخطأ الذي يستحيل تداركه باعتباره غير قابل للإصلاح.
2- التأخر أو عدم تسديد مبلغ الإيجار :
و إثبات الخطأ في هذه الحالة يتم عن طريق تقديم الحكم القضائي الناطق بالحكم بدفع الإيجار من المستأجر إلى المؤجر و هنا نكون بصدد خطأ غير قابل للإصلاح، لأن تسديد الإيجار لمتأخر بعد صدور الحكم القضائي لا يمحو المخالفة المرتكبة اتجاه المؤجر غير أن هذا الحكم من جهة أخرى لا يعد دليلا على خطأ المستأجر إذا أثبت هذا الأخير في الكون المتعلقة بتسديد الإيجار رفض المؤجر استلامه.
- أسباب ذات صلة بعدم تنفيذ التزام أو التزامات تعاقدية تغيير النشاط بدون ترخيص من المؤجر و هنا لا يمكن إثبات تغيير النشاط إلا إذا كان العقد قد نص أصلا على طبيعة النشاط الواجب ممارسته، فإذا كان الإيجار شفويا فإن سكوت المؤجر على التغيير مدة طويلة يعد بمثابة موافقة ضمنية على التغيير الحاصل.
- الإيجار من الباطن الغير مرخص به من المؤجر : إن المؤجر في هذه الحالة لا يشارك في تحديد و إبرام عقد الإيجار من الباطن و مع ذلك فإن الاجتهاد القضائي كما هو الشأن في الحالة السالفة الذكر فيعتبر السكوت مدة طويلة بمثابة موافقة ضمنية على هذا الإيجار من الباطن.
- عدم تسديد مبلغ الإيجار أو التأخر فيه : استنادا إلى مبدأ أن مبلغ الإيجار يطلب من المؤجر و لا يحمل من طرف المستأجر فيكفي أن يثبت المؤجر مطالبته بمبلغ الإيجار، و رفض المستأجر تسديده.
- أسباب ذات صلة بالتوقف بدون مبرر عن استغلال النشاط أو خلق الأمكنة بدون سبب جديو مشروع.
يمكن تبرير غلق المحل بأسباب اقتصادية (عدم تزويد التاجر بالمواد التي من طرف الجهة المحتكرة لذلك) أو أسباب عائلية (نزاع بين الورثة في انتظار القسمة التي تحدد صاحب المحل المتنازع عليه)، و تعد الأحكام القضائية المتعلقة بهذه القسمة عناصر إثبات أن النشاط متوقف.
3- حالات ذات صلة بوضعية المبنى حيث يستغل المحل التجاري المتنازع عليه :
- الاسترجاع المؤسس على إعادة بناء المبنى :
حيث يستغل المحل التجاري بطلب من الإدارة المادة 177 فقرة 2 قانون تجاري: وفي هذه الحالة لا يكفي تسبيب التنبيه بالإخلاء بمجرد ذكر سبب اعادة البناء بطلب من الادارة و انما يجب ارفاق هذا التنبيه بنسخة من القرار الاداري، الآمر بإعادة البناء، ولا يلزم المؤجر في هذه الحالة بدفع تعويض عن الضرر اللاحق بالمستأجر، ومع ذلك يجب على المؤجر دفع هذا التعويض للمستأجر في حالة عدم مراعاة المؤجر لمقتضيات المادة 179من القانون التجاري.
الاسترجاع المؤسس على خطورة شغل المحل (الآيل للسقوط مثلا) :ان التنبيه بالإخلاء المتضمن هذا السبب يعد تسبيبا كافي اوفقا لأحكام المادة 177من القانون التجاري، والجواب على السؤال في هذه الحالة يكمن بكل بساطة في كون هذه العملية تعد مسألة واقع تخضع لتقدير قضاة الموضوع ،اما الدليل فيكمن استخلاصه اما عن طريق انتقال الجهة القضائية للمعاينة في عين المكان ،واما من تحقيق ،واما من الخبرة.
- رفض تجديد الإيجار بالإرادة المنفردة للمالك بسبب توسيع او بناء او اعادة بناء المبنى حيث يستغل المحل التجاري (178 قانون تجاري ( وفي هذه الحالة لا توجد خطورة لشغل الامكنة بل العبرة بالإرادة المنفردة للمؤجر الذي يرغب في الاسترجاع لإعادة بناء او توسيع مبناه ،وهنا يلزم المؤجر بدفع تعويض عن الاخلاء .في حالة عدم توفير محل بديل للمستأجر او بدفع تعويض عن الضرر اللاحق بالمستأجر نتيجة حرمانه وقتيا من الانتفاع.
- حالة تعليق سريان عقد الايجار لمدة لا تزيد عن ثلاثة سنوات لسبب التنبيه بالإخلاء :
الحالة نجد المادة181من القانون التجاري التي تنص على تعليق سريان عقد الايجار لمدة لا تزيد عن ثلاث سنوات ،أي حالة القيام بأشغال تعلية المبنى حيث يمارس نشاطه التجاري.حالة استرجاع أرض غير مبنية لصديقه بالمحل ذو الاستعمال التجاري: يتم تسبيب التنبيه بالإخلاء في هذه الحالة بالنص المتضمن للمادة183من القانون التجاري المتعلقة باسترجاع المؤجر ارضا غير مبنية لصيقة بالأمكنة المؤجرة لاستخدامها كأرضية للبناء بناءا على رخصة بناء يكون قد حصل عليها مسبقا أي قبل التنبيه حيث يجب ارفاق هذا الاخير بنسخة من رخصة البناء المذكورة واذا كان من شأن البناء التسبب في وقف النشاط التجاري فإن المؤجر ملزم بدع التعويض عن الاخلاء او التعويض عن الضرر حسب الحالة طبقا لأحكام المادة 178من القانون التجاري.
حالة استرجاع الامكنة ذات الاستعمال السكني التابعة للأمكنة ذات الاستعمال التجاري.ومع ذلك فإنه يحق للمستأجر المحكوم بخروجه في الحالات المذكورة سابقا والمنصوص عليها في المادة 177 من القانون التجاري وما يليها, وطبقا لمقتضيات المادة 186 من القانون التجاري الحصول على التعويض عن الضرر اللاحق به اذا ما اثبتت ان المؤجر لم يستعمل حقه في الاسترجاع الا بهدف التحايل والمساس بحقوقه, وعلى المستأجر هنا المطالبة بهذا التعويض عن طريق دعوى قضائية يرفعها على المؤجر مثل الحالة المنصوص عليها في المادة181.
لنفترض بأن المؤجر وجه تنبيها بالإخلاء للمستأجر وسببه تعلية المبنى حيث يمارس النشاط التجاري ,الا أنه بعد مرور ثلاث سنوات من التنبيه بالإخلاء أي بعد انقضاء المدة القصوى لتعليق عقد الايجار يقوم المستأجر بإثبات عدم شروع المؤجر في الاشغال ,وفي هذه الحالة يستطيع المستأجر رفع دعوى قضائية على المؤجر طبقا للمادة 186من القانون التجاري ,ويتمسك بأن المؤجر ما أخرجه من الأمكنة الا بهدف التحايل والاضرار بحقوقه.

الخاتمة :
من خلال تحليل المادة 177 من القانون التجاري نلاحظ أن المشرع الجزائري حول دائما الموازنة بين الحقوق و الواجبات لكل من المؤجر و المستأجر و ذلك حماية للاقتصاد الوطني في الدرجة الأولى و بصفة عامة و حماية في الدرجة الثانية لمصالح المؤجر و المستأجر بصفة خاصة طبقا للأعراف الخاصة بممارسة التجارة التي هي عماد و أساس تقدم الدول وبسط هيمنتها دوليا و بتعديل المشرع لأحكام الإيجار التجاري كانت غايته إعطاء حصانة أكبر لمالك العين المؤجرة على حساب مالك القاعدة التجارية، و بالتالي أصبحت الفرص متكافئة .
نستخلص أن عقد الإيجار التجاري له أهمية بالغة في النشاط التجاري ويظهر ذلك في كثرة تداوله بين الملاك و المستأجرين، مما يجعلهم في اتصال دائم طوال مدة الإيجار، لكن يتطلب ذلك وضع ضوابط خاصة لهذا العقد تبين العلاقة القائمة بين طرفي العقد بوضوح تام .
والمشرع الجزائري أضفى حماية جد متميزة للمستأجر في ظل القانون القديم، خاصة فيما يتعلق بتوجيه التنبيه بالإخلاء والتعويض الإستحقاقي، فالمشرع الجزائري حذا حذو المشرع الفرنسي . نجد أن أغلب نصوص القانون التجاري مستمدة من القانون الفرنسي.
وبالتالي فإن الأمر 75-59 كان في معظم أحكامه ونصوصه بعيد كل البعد عن الواقع المعاش، وهذا ما أدى إلى ظهور ثغرات ونقائص في أغلب نصوصه بل طبعها الغموض والتناقض أحيانا.
ونظرا لصعوبات التي كان يوجهها القضاة يوميا بسب التناقضات والثغرات التي يتضمنها قانون 75-59 حيث أحدث فيه نوع من المرونة حفاظا القانون جعل المشرع يتدارك ذلك بسنه القانون 05-02على استقرار المعاملات التجارية، واستند في ذلك على مبدأ الاقتصاد الحر الذي يقوم على مبادئ حماية الملكية الخاصة والحرية في التعاقد. فأزال في هذا القانون كافة الإجراءات المفروضة على المؤجرين، بما فيها التنبيه بالإخلاء والتعويض الإستحقاقي.
يخضع عقد الإيجار التجاري إلى أحكام القانون التجاري الذي عرف في شأنه مرحلتين، الأولى كانت قبل تعديله بموجب القانون 05-02 المؤرخ في 06-02-2005 و الثانية جاءت بعد إدخال هذا التعديل.
فالأمر 75-59 المؤرخ في 26/09/1975 المتضمن القانون التجاري قبل تعديليه أطلق حرية الأطراف في إبرام عقد الإيجار التجاري وإثباته فكان يبرم لمدة محددة أو غير محددة ، شفاهة بمجرد تبادل الإيجاب و القبول ، و بإفراغه في محرر عرفي أو رسمي .
في حين قيد إنهاءه بجملة من الإجراءات و الشروط القانونية التي فرضها على المؤجر محاولة منه للتوفيق و الموازنة بين ملكية العقار التي تعود للمؤجر و بين ملكية القاعدة التجارية التي يكتسبها مستأجر العقار بتوفر الشروط القانونية فيه.
و رغم ما كان لهذه السياسة التشريعية في الجزائر من أثر هام في المحافظة على إستقرار النشاط التجاري، إلا أنها قيدت حرية المؤجرين في التصرف في ملكيتهم، و أثقلت كاهلهم بمبالغ التعويض الإستحقاقي التي قد تفوق في بعض الأحيان قيمة العين المؤجرة .و هو ما أدى إلى تراجع الملاك عن التأجير، وفي أحسن الأحوال تبرم العقود لمدة تقل عن سنتين لحرمان المستأجرين من اكتساب حق الإيجار، هو ما أثر سلبا على المؤجرين و المستأجرين، وعلى النشاط التجاري أيضا.
و أمام هذه الوضعية، و تراجع النشاط التجاري و بقاء العقارات مغلقة دون إستغلال و تماشيا مع اقتصاد السوق ، عمد المشرع إلى وضع المرونة على الإطار القانوني المتعلق بالإيجار التجاري بموجب قانون 05-02 المؤرخ في 06-02-2005، والذي شكل بداية المرحلة الثانية للإيجارات التجارية ، تتميز هذه المرحلة بأحكام جديدة مغايرة للأحكام السابقة المقررة في الإيجارات التجارية ، فالتعديل قيد إبرام عقد الإيجار بشكلية المحرر الرسمي ، و بالنتيجة تقيدت طرق إثباته و أصبحت تشكل استثناء عن القاعدة في الإثبات في المواد التجارية، و بالمقابل جعل إنهاء العقد يخضع للإدارة الأطراف الحرة و أزال عن المؤجرين كافة الأعباء و الإجراءات التي كانت مفروضة عليهم.
- إلا أن تعديل سنة 2005 قد يهدد مع مرور الوقت لزوال القاعدة التجارية تدريجيا في المستقبل و لذلك فعلى المشرع استدراك هذا الأمر و العمل على إيجاد حلول أخرى أكثر نجاعة تخدم الاقتصاد الوطني و تحمي المؤجر و إعطائه حقه في التمتع في ملكيته من جهة و من جهة أخرى حماية القاعدة التجارية من الزوال و الفقدان و هذا كله حتى يرسخ المبدءان الأساسيان في عالم التجارة ألا و هما : '' السرعة و الائتمان '' .


المراجـع :
1- القوانين :
- الأمر رقم 75-59 المؤرخ في 20 رمضان عام 1395 الموافق 26 سبتمبر سنة 1975، المتضمن القانون التجاري، المعدل والمتمم . 2- الكتب :
- حزيط محمد- حق الاسترجاع في الإيجارات التجارية- دار هومة الجزائر- طبعة 2010.
- مقدم مبروك- المحل التجاري- دار هومه- الجزائر- طبعة2011.
- عباس حلمي، القانون التجاري، ديوان المطبوعات الجزائري، سنة 1987.
- عمار عمورة، الوجيز في شرح القانون التجاري الجزائري، (الأعمال التجارية، التاجر، الشركات التجارية)، دار المعرفة للنشر، الجزائر، 2000.
- علي بن غائم، الوجيز في القانون التجاري وقانون الأعمال، مؤسسة الوطنية للنشر والتوزيع، الجزائر ، 2002.
- علي الفتاك، مبسوط القانون التجاري الجزائري في السجل التجاري (دراسة مقارنة(، ابن خلدون للنشر والتوزيع، الجزائر، 2004.
- سوزان علي حسن، الوجيز في القانون التجاري، (نظرية الأعمال التجارية، نظرية التاجر، الشركات التجارية)، منشأة المعارف، الإسكندرية، 2004.